那么如果解除购房合同按揭合同吗?

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您好，对于您提出的问题，我的解答是, 按揭贷款涉及三方当事人，即购房者，开发商和贷款银行。当开发商违约导致购房合同解除时，开发商根据法律和合同的规定承担违约责任，实践中不会存在太大的争议。由于按揭贷款合同是基于购房合同而产生的，购房合同的解除必将导致按揭贷款合同的目的无法实现，购房者必须与银行协商解除按揭贷款合同。而如何解除与银行的按揭贷款合同，却因解除时间的不同而有所区别。在按揭贷款过程中，银行是通过开发商提供阶段性连带责任担保和预购房的抵押这两种基本方式来降低贷款风险的。即在购房者取得房产证(小产权证)之前，是由开发商对购房者的贷款提供连带责任担保;而在这之后，由于住房抵押合同生效的条件已具备，银行则通过抵押权来防范贷款风险。因开发商违约导致购房者与银行协商解除按揭贷款合同的，购房者、银行、开发商三者之间仍处于借款人、贷款人和保证人的关系，只要开发商承担违约责任，将剩余按揭款、购房者自付房款、已按揭贷款的本金及违约金分别支付给银行和购房者，即可解除合同。而在商品房交付使用并办妥小产权证之后，出现合同约定的解除情形时，购房者办理解除按揭贷款合同的产权较为复杂。
首先，购房者单方解除购房人权利受到限制。《个人住房贷款管理办法》第十九条规定：“抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。由于产权已过户到购房者名下，购房者虽有权利解除购房合同，但不能直接退房，购房者有义务书面通知房屋抵押权人的银行有关购房合同的履行情况及违约责任承担情况;
其次，由于开发商的保证责任已终止，如碰到信誉不佳的开发商，购房者一旦不能及时拿到退房款，势必影响购房者提前归还按揭贷款，增加购房者的经济损失。因此，因开发商违约导致购房合同解除的，并不必然导致按揭贷款合同的解除，购房者一定要及时与银行协商解除按揭贷款合同的办法。
实践中处理此方面纠纷主要依据《较高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

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您好，关于购房者能不能解除按揭贷款合同这个问题，我的解答如下, 根据《商品房司法解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”在支持商品房买卖合同解除后，当事人可以解除商品房担保贷款合同。司法解释第24条属于《合同法》第94条有关法定解除权之第五项规定：“法律规定的其他情形”的范畴。既然司法解释第24条具有法定解除权的性质，因此，买受人可通过书面通知的方式行使解除权。换言之，买受人与开发商的商品房买卖合同解除后，即可向银行发出解除按揭贷款合同的通知书，不再承担违约责任。之所以建议采用书面的方式，是因为在诉讼过程中，买受人需要对产生合同解除权的原因及进行通知等事实负有举证责任。

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一、贷款合同解除后按揭贷款怎么还在按揭购房过程中，存在着两个不同的法律关系，即购房者与开发商的房屋买卖关系和购房者（借款人）与贷款银行的借贷关系。从以上法律关系中可以看出，购房者（借款人）负有向银行归还借款的义务。但是，购房者（借款人）与银行签订贷款合同后，银行已按合同约定把所有款项划入开发商账户。此时，购房者（借款人）与开发商协议解除了购房合同，购房者既失去了房屋，也没有持有贷款，如果由购房者（借款人）继续偿还银行借款本息，显然极不公平。那么按揭合同解除后，银行发出的贷款是由购房人还是开发商返还购房合同解除后，开发商应当把购房款返还给购房人，因此对购房人而言，开发商就成为还款义务人。按揭合同解除后，购房人应当把其向银行的借款返还给银行，因此对银行而言，购房人就成为还款义务人。如此以来开发商就成为银行的债务人（购房人）的债务人，开发商直接向银行还款，具有消灭购房人还款义务的效果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第25条第2款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据以上规定，购房者（借款人）只有经过法定程序，即通过诉讼或仲裁的方式确认房屋买卖合同无效或者被撤销、解除后，购房者（借款人）或银行还必须再通过法定程序提出解除担保贷款合同的主张，才能解除贷款合同，只有贷款合同也解除了，剩余贷款本息才由开发商承担。如果购房者仅仅与开发商协商一致解除了房屋买卖合同，而没有通过法定程序解除与银行的担保贷款合同，贷款合同效力就依然存在，购房者（借款人）就仍应向银行还款。因此为了更方便地解决纠纷，减少不必要的诉累，而且考虑到银行的贷款是实际划拨给开发商的，《商品房司法解释》直接规定按揭合同解除后，开发商应当将收受的购房贷款和利息直接返还给银行。
二、按揭购房贷款有何风险如果您因买房需要办理银行按揭手续，请注意以下风险提示：
1、申请按揭贷款的审批结果（包括贷款金额、期限、利率）及审批所需时间、实际放款时间均存在不确定性，为避免不必要的纠纷，建议在签订房屋买卖合同前先办理按揭审批手续，或者在房屋买卖合同中约定不同审批结果的对应处理办法，如审批金额低于一定金额的，或者在约定时间内未办妥按揭手续时的处理办法。
2、如实介绍自己的资信状况，不提供虚假资料。按揭申请人的资信状况是银行审批的重要依据，银行会通过征信系统查询核实，如果发现按揭申请人提供虚假资料，银行会拒绝贷款。
3、详细了解所购房屋的具体情况。除房屋的坐落位置、权属、面积、房屋总价、用途外，购房人还要了解房屋楼龄，是否房改房，是否出租，是否存在抵押、查封等权利受限情况，这些情况直接影响审批结果。
4、仔细了解按揭贷款产品的具体内容。银行针对市场需求，不断推出各种按揭贷款服务产品，不同产品中借款人的权利义务不同，涉及到还款时间和期限、每期还款金额、提前还款等诸多内容，应当了解清楚。
5、认真查看所签署文件的具体内容。办理按揭手续，需要签署的文件很多，按揭申请人要一一查看清楚，弄清楚所签署的文件的内容、目的以及法律后果。