对于购买商品房的产权问题这个问题,解答如下, 购买商品房应注意以下问题:
一、核实对方身份
在签订购房合同前,要明确商品房真正的产权人是谁,出卖人应当是楼盘的开发商。若其委托中介机构签约,该中介机构应当具有相应的资质和经营资格,并有开发商出具的授权委托书。
二、审查有关证书
商品房预售和销售必须具备“五证”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。
三、查验权益状况
在购房之前应到有关部门查验清楚所购商品房是否已被查封、被抵押或已被销售,以确保交易安全。
四、慎用定金规则
目前商品房买卖的通常做法是,购房者买房时先签订认购书并支付定金,然后才签订购房合同。可以采取以下办法:
(1)在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金
(2)不签认购书,直接签订购房合同,同时支付定金
(3)在认购书中写明,如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买房人退还定金。
五、完善合同条款
购房合同一般是国土部门印制的标准合同,留空部分双方协商一致填写。要认真、仔细阅读审核每一条款。对于双方不能协商一致的条款,应做好记录,由双方签字确认。
现金支付房款时,尽量减少首期房款金额,待办理商品房备案登记手续后,再支付大部分房款,同时留一部分房款待办妥房产证后支付。
六、明确交楼标准
目前标准购房合同中的交楼标准有三种:
(1)该商品房经验收合格
(2)该商品房经综合验收合格
(3)该商品房经分期综合验收合格。
第二项标准要求最高,
第三项次之。选择
第一项含义不明确,因为验收合格有很多种,如竣工验收,规划验收,消防验收等。可以在第一项标准后加上“并通过经国家法律规定的竣工验收备案手续”。我国对商品房竣工验收采取备案登记制度,而该制度规定的验收项目较多,要求严格。
七、慎签补充协议
开发商通常预先拟定了购房合同补充协议,其绝大部分是霸王条款,需慎之又慎,协商不成,干脆不签。
八、另签物业管理协议
标准购房合同中,有签订购房合同时一并与物管公司签订《物业管理服务协议》的规定,签约时要明确物业管理公司,并要求写明其资质,物业管理的收费,同时就《物业管理服务协议》的内容协商一致。
九、拒交不合理收费
目前的商品房买卖中,购房者应缴纳契税、印花税等,公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用,属于开发商乱收费,购房者有权拒绝。
十、把好收楼关
(1)查看“三书一证一表”:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,如果开发商不能提供,购房者有权拒绝收楼。
(2)看楼验楼:发现问题和有不满意的地方,可以在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。
您好,既然贷款迟迟办不下来,如果合同对此种情况有约定,首先参展合同约定进行办理;如果合同对此没有约定,此种情况属于非基于买卖双方的原因导致的合同行为无法继续,鉴于不可抗力为由,您可以提起诉讼要求开发商退还已付的购房款。
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