卖房人前妻起诉合同无效,合同无效?

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”《婚姻法解释三》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。但是，如果第三人是善意购买，并支付合理对价，而另一方主张追回房屋，主张买卖合同因没有征求其意见而无效的，人民法院一般不予支持。

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

如果房产证上有夫妻双方的名字，您属于擅自处分共有房屋，未征得您妻子同意，属于无权处分，现在您妻子不同意履行，视为没有追认，因此您与买主签订的《房屋买卖协议》无效，可以申请无效合同

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

未经丈夫同意私自出卖房屋由于陈先生与刘女士的房屋买卖合同被确认无效，陈先生需要支付更高的价格另行购置房屋，为此，陈先生将房屋出卖人刘女士及其配偶A，中介方房地产经纪公司告上法庭，要求三方共同赔偿其房屋价值损失30万元。近日，湖南省东安县人民开庭审理了这起案件。陈先生诉称，2008年经房地产经纪公司提供中介，他与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以40万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款12万元并向房地产经纪公司给付了中介费5000元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶A却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。支持了A的诉讼请求，并要求刘女士及房地产经纪公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样的房屋，则需要支付高于原房价30万元的房价款，故陈先生提讼，要求刘女士、A、房地产经纪公司赔偿其房屋差价损失300万元。在庭审过程中，刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意，且陈先生及房地产经纪公司也都没有就此进行过询问，因此自己不存在过错；而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%，所以她不同意给付陈先生30万元的差价补偿款。A表示对妻子卖房毫不知情，陈先生不应该向自己主张赔偿款。房地产经纪公司则认为作为中介公司，已经履行了全部合同义务，现在房屋买卖合同无效是刘女士隐瞒事实所致，因此也不应承担责任。房屋买卖合同被判无效经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人A的配偶，最有能力了解、掌控A是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因A拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。房地产经纪公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对A相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。综合上述因素，确认刘女士按50%的比例承担过错责任，房地产经纪公司按30%的比例承担过错责任，陈先生按20%的比例承担过错责任。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失15万元，房地产经纪公司赔偿陈先生房屋差价损失15万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。