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1.不动产抵押合同的签订
一般来说，签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面：抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值，是签订抵押合同的一个十分重要的同题，如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额，在处分抵押物时，抵押权人就可能不够清偿。
因此，抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益，评估过高则可能损害抵押权人利益，过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作，因为抵押物的价值是变动的，如以土地使用权作抵押，则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此，应由评估机构组织专业技术人员进行评估，而不能～ 方单独认定。确定了抵押财产价值，还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括：所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。
2.不动产抵押合同的登记
不动产抵押合同何时生效，(担保法)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效，一种规定为办理抵押登记之日起生效，还一种规定自公证之日起生效。(担保法)参照国际通行作法，规定以房地产为抵押标的物的抵押台同“自登记之日生效：同时《担保法gt;对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年，这样，使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用，影响了当事人办理抵押登记的积极性。
你好，担保法非法抵押如下
《担保法》规定，不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构建物。定着物包括房屋和林木。我国法律规定，土地为国家和集体所有，不得买卖、出租、抵押或者以其他方式非法转让。土地不能抵押，可以抵押的不动产只有房屋和其他地上定着物。房屋指用于居住的房屋外，还包括地下室、仓库、立体停车场、走廊等。可以用于抵押的建筑物还包括桥梁、水坝、水塔、烟囱等。依法获准建造但尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物也可以用于抵押。需要注意的是，房屋抵押权设定后，房屋上增建、扩建的部分不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产，可依法将增建、扩建的部分一并拍卖，但对拍卖增建、扩建的部分所得的价款，抵押权人无权优先受偿。房屋抵押时，房屋所占范围的土地使用权应一并抵押。
林木和其他与不动产尚未分离的出产物也属于可以用于抵押的不动产范围。
包括：用材林、经济林和薪炭林;与不动产尚未分离的出产物包括农作物和沙石、矿物等。当以土地使用权和房屋抵押时，这些与不动产尚未分离的出产物应一并抵押。
不动产的所有权以登记为原则。房屋登记在姥姥名下，视为夫妻共同财产。对共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。所以，可以向法院申请该担保合同无效！
对象不同
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抵押权人：_________有限公司（以下简称甲方）
抵押人：_______________大厦（以下简称乙方）
_________年_________月_________日，_______________有限公司与__________________公司签订协议书一份，规定_________有限公司将_______平方米_________用地退还给__________________公司，____________公司愿补偿_______万元人民币给_________有限公司。乙方_________大厦愿为__________________公司按协议规定的期限支付补偿款提供抵押担保并签订如下抵押协议：
第一条 抵押担保的债权
乙方提供的房产抵押担保的主债权为根据_________年_________月________日甲方与____________公司签订的协议书规定的大__________________公司应支付的_________万元补偿款，其支付期限分别为_________年_________月_________日支付_________万元；_________年_________月_________日支付_________万元。
第二条 抵押物
乙方愿提供座落于______市_________路_______号的_______________大厦的房产作_________公司履行义务的抵押担保，该房产面积__________________平方米，属框架结构，属乙方所有，其房产权证号为______________；土地使用证号___________。
第三条 双方同意抵押担保的范围与__________________公司履行义务承担责任的范围相同，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。
第四条 抵押期间，乙方应妥善保管、使用抵押的房产。如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止侵害抵押物行为并有权要求再提供担保。
第五条 本抵押协议签订后，乙方应向甲方提供抵押房产的房地产权证书和土地使用权证号，由甲方负责办理抵押物的评估并向有关登记相关办理抵押物登记，评估费和抵押物登记费用双方各半承担。
第六条 因本抵押协议履行过程中发生争议的，由抵押物所在地人民法院管辖。
第七条 本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份送有关机关登记备案。
甲方：___________________
代表：___________________
乙方：_______________大厦
代表：___________________
_______年______月______日
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