根据你的问题解答如下,
1、按照产权登记有关规定,办理房屋产权变更,需买卖双方同时到场,方能办理。如果数年之后,卖方不在本地,至使找不到卖方了,那么这个房照也就不能变更成买方的名下了,至少目前没有很好办法解决这类问题,工作中也不时遇到此类问题,这是权属不能变更的风险;
2、在推迟办照期间,如果卖方去世,那么情况就会更加复杂。这时,房子是不能直接办到买方名下了,首先要由卖主的继承人,将房屋继承,房照办为继承人的名下。如果继承人承认这一买卖事实,能够主动配合买方同时去产权处办理过户手续,此房才可能办理产权过户,如果继承人不承认买卖合同,这势必要引发诉讼,情况就更加复杂了。这是合同不能正常履行的风险。
3、先公证后办照,同样存在风险。有的买主担心5年后找不到卖主,先去办理个公证,这样5年后办照时就不需卖方出面,买方可以独自办理了,按照税法和房地产税收有关政策规定,其他相关部门应当依法配合税务部门行使职务,税务部门将会定期与公证部门进行信息传递。这样,也就会轻而易举地发现了双方的实质交易。由此作为征收营业税的依据,确定卖方欠税,并将欠税信息装进该房屋档案,待5年后,受方缴纳契税,办理契证,办理产权证时,欠税信息会自动显示出来,不但要补缴营业税,还要课征滞纳金,并要受到罚款的行政处罚。这是—个潜在风险。
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