房地产公司对外出售车库是否合法？

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地下车库只能预售给本地块范围内的商品房预购人。对地下车库的出售，则仅规定优先满足本地块范围内的购买人，并未禁止出售给小区以外的购买人。似乎是在小区无人购买时，可以出售给小区以外的购买人。值得一提的是，在实践操作中，房地产交易中心(登记处)对车库产权不单独发产权证，而是在房屋产权证上作相应注记，所以小区外的业主购买车库后，会陷入无法办理甚至不予办理车库产权登记的窘境。基于此，笔者呼吁有关部门应尽早出台相应规定解决这一问题，使车库出售行为更规范，更具可操作性。
至于此种情形下，开发商是否可将车库向社会开放经营停车业务问题，从上述规定来看，似乎也未禁止。实践中，小区业主均对发展商将车库对外经营持否定态度，因为担心小区的安宁、安全会受到影响。笔者则认为，既然开发商拥有车库单独产权，即可对车库自由行使收益、处分权，房屋可对外出租，地下车库缘何不能对外开放呢?不过，确实存在一个物业公司如何管理的问题。

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根据你的问题解答如下, 　　房产公司的行为是否合法要区分两种情况分别对待。　　一种情况是出售规划内的车库是否合法的问题。房产公司出售属于建筑物区划内规划用于停放汽车的车库，且在房屋买卖合同中双方明确约定车库可以出售，那么房产公司的行为合法。如果双方对车库的出售没有约定或者约定不明确，则又可以分两种情况，
1、车库在规划中已纳入业主购房的公摊面积，并且业主交付了相应的公摊款项，那么房产公司就无权出售。
2、车库在规划中没有纳入业主购房的公摊面积，车库的建盖资金前部由房产公司支付，建成以后没有通过任何形式转由业主负担，则房产公司有权出售。　　另一种情况是出售非规划用于停放汽车的车位、车库是否合法。该类车位、车库不符合规划要求，一般都是挤占了业主的公共空间，根据物权法第七十四条第三款的规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”故房产公司无权出售。　　关于购买车库主体资格问题，规划用于停放汽车的车位等等都必须首先满足本小区业主的需要，而且由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性，因此房产公司无权因小区业主暂无购买能力或不需要购买而擅自将多余的车位对外出售。房产公司向外出售应该经业主大会作出决定，否则行为违法需承担相应的责任。