二手房交易常见的三大风险

法律分析： （1）离婚时若房屋未取得房产证且存在房贷，双方应优先协商处理。协商一致的，可按约定确定房贷偿还方式及房屋使用、管理等相关事项。 （2）若协商不成，法院通常不会直接判决房屋所有权归属。此时，若房屋由一方实际居住使用，一般由该方继续承担房贷偿还义务。 （3）婚姻关系存续期间共同偿还的房贷部分及其对应的房屋增值部分，属于夫妻共同财产，离婚时需依法进行分割。 （4）待房屋取得房产证后，双方可另行向法院提起诉讼，请求确定房屋产权归属，法院会根据实际情况判决产权，并明确后续房贷的承担主体。 提醒： 离婚时应尽量就房屋使用及房贷偿还达成书面协议并保留还款凭证，避免后续争议；取得房产证后及时处理产权归属问题，必要时可咨询专业人士获取针对性建议。

结论： 买受人购买房屋实测面积小于合同约定面积，按面积误差比绝对值分情况处理，在3%以内据实结算退款，超出3%买受人可解除合同或继续履行合同并获相应补偿，应留存证据解决纠纷。 法律解析： 依据民法典及商品房买卖合同司法解释，当实测面积小于合同约定面积时，若面积误差比绝对值在3%以内，出卖人按合同约定价格据实结算并退还相应房款；若超出3%，买受人有解除合同的权利，出卖人需返还已付购房款及利息。若买受人选择继续履行合同，3%以内部分据实结算，超出3%部分出卖人双倍返还房价款。买受人需留存购房合同、房屋测绘报告等证据，先与出卖人协商，协商不成可通过诉讼或仲裁维护权益。若在房屋面积误差问题上遇到复杂情况或不知如何处理，可向专业法律人士咨询获取帮助。

（一）若开发商延期交房，先查看房屋买卖合同里的违约金条款，按此确定赔偿金额。 （二）当合同约定的违约金低于实际损失，买受人可向法院或仲裁机构申请增加赔偿。 （三）若约定的违约金过分高于实际损失，出卖人可请求适当降低。 （四）合同未约定违约金时，买受人可按逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准计算赔偿。 （五）买受人要在诉讼时效期间内主张权利。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）口头协议卖房约定钱平分可以通过诉讼解决。只要协议内容是双方真实意思表示且不违反法律规定，口头形式的合同具备法律效力。 （二）诉讼的核心是证据。想要主张按约定平分卖房钱，需提供能证明口头协议存在的证据，比如双方关于卖房分钱的聊天记录、通话录音，知晓该协议的证人证言，或者双方之前沟通协商的相关材料。 （三）若无法提供充分证据证明口头协议存在，诉讼请求可能不被法院支持，存在败诉风险。 法律依据为《中华人民共和国民法典》第四百六十九条，具体内容如下： 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。 书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。 以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

法律分析： （1）若购房合同中明确约定开发商延期交房时购房者有权退房的条件，且延期一年交房的情况符合该约定，购房者可依据合同约定行使解除权，要求退房。 （2）若购房合同未约定延期交房的退房条件，购房者可先向开发商发出书面催告，要求其在合理期限内交房。若开发商在催告后的三个月内仍未履行交房义务，购房者有权通知开发商解除合同，同时可要求退还购房款并赔偿相应损失。 提醒： 购房者遇到开发商延期交房时，应先查看合同约定，及时发出书面催告并保留相关凭证，若协商无果可通过法律途径维护权益，具体操作建议咨询专业人士以确保符合法律规定。

结论： 即使未取得房产证，业主或实际占有使用房屋的主体也需按约定支付物业费。 法律解析： 依据民法典，物业费缴纳义务源于物业服务合同关系和实际享受物业服务的事实。物业服务主要针对小区公共区域，涵盖安保、清洁、绿化等公共服务。只要房屋已交付，实际使用人切实享受了这些服务，就应当履行缴费义务。未取得房产证并不影响物业服务合同的效力，也不影响缴费义务的成立。若拒绝缴纳物业费，可能会收到物业公司的催告，甚至面临诉讼，还需承担违约责任。所以，无论是否有房产证，都需按约定支付物业费。若您对物业费缴纳存在疑问或遇到相关法律问题，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

法律分析： （1）小产权房是在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用的房屋，其产权性质不符合国有土地上房屋的相关规定。 （2）因小产权房买卖引发的纠纷诉至法院时，法院通常会受理并根据具体情况审理。若当事人的诉求为确认合同效力、返还购房款等与民事权利义务相关的内容，法院会依法进行审理并作出裁判。 （3）若当事人的诉求涉及行政机关对小产权房的处理权限，例如要求确认小产权房合法性等，此类诉求不属于法院民事案件的受理范围，法院可能不予受理。 （4）关于小产权房买卖合同的效力，由于小产权房的建设和交易违反土地管理等相关规定，其买卖合同可能被法院认定为无效。 提醒： 购买小产权房存在合同无效、无法办理产权登记等风险，建议谨慎决策；若发生纠纷，需明确诉求是否属于法院受理范围，必要时咨询专业法律人士获取针对性建议。

法律分析： （1）若房屋买卖合同中明确约定延迟交房违约金的计算方式，应按合同约定执行。例如约定按购房款的固定比例计算，或每日按已付房款的万分之几累加计算，均直接依据合同条款确定违约金数额。 （2）若合同未约定延迟交房违约金，可按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。例如同地段同类房屋月租金为一定数额，延迟六个月交房的违约金即为该月租金乘以六。 （3）若开发商认为合同约定的违约金过高，可向法院请求适当减少；若购房者认为约定的违约金过低，不足以弥补实际损失，也可请求法院增加，法院会结合实际损失等因素综合判定调整幅度。 提醒： 延迟交房时，购房者应先核对合同中的违约金条款，若合同未约定，需及时收集同地段同类房屋租金的有效证据；若双方对违约金数额存在争议，建议咨询专业法律人士分析具体案情以维护自身权益。

（一）若租赁合同有违约金相关约定，按约定执行。若约定违约金与实际损失差距过大，可请求法院或仲裁机构调整。 （二）若合同未约定违约金，按违约造成实际损失计算赔偿数额，实际损失包含直接损失与可得利益损失，但不超违约方订立合同时预见或应预见的违约可能造成的损失。 （三）承租人损坏租赁物，损失按修复费用算；承租人提前解约，出租人损失可能是合理空置期租金损失，且出租人要及时采取措施减损，否则扩大损失部分无法主张赔偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（一）确保建房合法。农村自建房要基于合法取得的宅基地使用权建造，且经过乡镇人民政府等有权部门审批。 （二）维持房屋用途。出租时不能改变宅基地用途，要保持住宅的居住属性。 （三）遵守当地规定。要遵守当地宅基地管理规定，关注出租对象限制。 （四）明确租赁期限。租赁期限不能超过二十年，否则超过部分无效。 （五）核实政策签合同。出租前核实房屋合法性与当地政策，签订规范租赁合同明确双方权利义务。 法律依据： 《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

法律分析： （1）相邻关系纠纷：农村盖房时若影响邻居采光、通风等相邻权益，可依据相邻关系的法律规定，先与对方协商，要求停止侵害、排除妨碍；协商不成的，可请求村委会等调解组织进行调解，调解无果的可向人民法院提起诉讼。 （2）宅基地使用纠纷：若对宅基地权属存在争议，首先由当事人自行协商解决；协商不成的，由人民政府处理。其中，个人之间或个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上人民政府处理。对人民政府的处理决定不服的，可向人民法院提起诉讼。 （3）施工纠纷：涉及施工质量、工期等问题时，若双方签订了书面合同，应按照合同约定处理，可要求违约方承担违约责任；若未签订合同，需收集相关证据，如施工材料清单、进度记录等，通过协商、村委会调解或向人民法院起诉的方式解决。 提醒： 农村盖房纠纷处理应优先选择协商或调解方式，减少矛盾激化；若需通过诉讼解决，需注意收集和保存相关证据，不同案情的具体解决方案存在差异，建议咨询专业法律人士进一步分析。

法律分析： （1）房屋处于保修期内时，若因房屋质量问题导致毛坯房漏水，开发商需承担维修及赔偿责任。开发商对交付房屋的质量负有担保义务，应确保房屋符合质量标准。 （2）若漏水由相邻业主装修或使用不当造成，该业主需承担责任，负责修复漏水问题并赔偿由此产生的损失。 （3）若漏水因公共设施损坏导致且业主已缴纳物业费，物业应及时维修，维修费用可从公共维修基金中支出。业主可联系物业或开发商沟通解决，协商不成时可通过诉讼维护自身合法权益。 提醒： 遇到毛坯房漏水时，应先核实漏水原因并保留相关证据，再联系对应责任方处理，协商无果可依法维权。