我想咨询一下商品房认购书上的合同是否有效

法律分析： （1）租房合同中违约金过高并不必然无效。若违约金过分高于实际损失，当事人可通过向法院或仲裁机构请求适当减少。 （2）判断违约金是否“过分高于”损失，要综合多方面因素。以违约造成的损失为基础，考虑合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等，依据公平和诚实信用原则衡量。 （3）通常违约金超过造成损失的百分之三十，可能被认定为“过分高于”。在此情况下，受损方有权利请求调整，法院或仲裁机构会结合具体情形来判定是否调整以及调整幅度，以此保障合同双方合法权益。 提醒： 若认为租房合同违约金过高，要及时收集损失相关证据，向法院或仲裁机构请求调整。不同案情解决方案有别，建议咨询进一步分析。

1.若租客无正当理由提前解约，构成违约。房东有权按合同扣违约金，剩余房租是否退还按约定处理。若合同明确违约时剩余房租不退，此约定有效。 2.若因不可抗力或房东违约（如房屋质量问题），租客提前解约合理，房东应退还剩余房租。 3.建议双方先协商，协商不成可诉讼维权。

结论： 直系亲属间房产赠与或继承过户不能使用公积金，若实质为买卖且儿子符合条件可申请公积金贷款。 法律解析： 公积金的法定使用范围包括职工购买、建造、翻建、大修自住住房等情形。直系亲属间的房产赠与或继承过户，不属于上述公积金可使用的法定情形，因此不能使用公积金。若父亲过户房子实质是通过正规房屋买卖程序卖给儿子，且儿子符合公积金贷款条件，比如连续足额缴存公积金一定期限、具有稳定收入和偿还贷款能力等，儿子可以申请公积金贷款支付购房款。如果对公积金使用条件或房产过户相关法律问题有疑问，建议向专业法律人士咨询，以获取准确的指导。

结论： 已开始还贷退房分情况处理，开发商原因可依法解约，购房者自身原因需协商且可能担责。 法律解析： 依据民法典相关规定，若因开发商原因如逾期交房、房屋质量不合格等，购房者有权根据合同约定或法律规定解除购房合同与贷款合同。购房者书面通知开发商解除合同并退还房款，同时通知银行解除贷款合同，开发商应退还已收房款及利息，剩余贷款由其偿还。若因购房者自身原因退房，需与开发商协商，获同意后要承担违约责任如支付违约金，之后办理解除购房合同手续，再和银行协商提前还贷。未经银行同意擅自停止还贷会影响个人征信。若在退房过程中遇到复杂法律问题，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

房贷还满一年能否退房需根据具体原因判断，不同情况的处理方式与结果存在差异。 1.因开发商原因导致退房的情况。若房屋存在严重质量问题影响正常居住使用，或开发商未按合同约定时间交房且已达到合同约定的解除条件等，购房者可依据合同约定或法律规定解除购房合同及贷款合同，要求退房并返还已支付的房款及相应利息。 2.因购房者自身原因想退房的情况。若因个人喜好改变等无正当理由的情况提出退房，属于违约行为。购房者需承担违约责任，可能需要支付违约金，同时需与银行和开发商协商处理后续事宜。建议先查看购房合同中关于退房的具体约定，再积极与开发商和银行沟通，以妥善解决问题。

房屋完成确权后并非都能无条件买卖，需结合房屋性质与产权状态判断是否符合交易要求。 1.产权清晰无限制的房屋可正常买卖。已确权房屋若产权无争议、不存在司法查封或抵押等权利受限情形，满足交易条件即可买卖，比如城市里的商品房，确权后业主拥有完整产权，能自由在市场交易。 2.特殊性质房屋确权后交易受限。部分特殊房屋即便确权也有流转限制，比如农村宅基地房屋只能在本集体经济组织内部成员间流转；经济适用房在规定年限内不得上市交易，满规定年限并补交土地出让金等费用后才可买卖。 3.交易前需做好核查工作。要确认房屋性质，明确是否属于受限交易类型；核查产权状况，确保无权利瑕疵或争议，保障交易合法合规，避免后续纠纷。

房屋租赁合同违约金的计算方式分为约定和法定两种，具体计算需依据合同约定及实际损失情况确定。 1.合同中明确约定违约金计算方式的，按约定执行。例如约定固定金额或租金一定比例的，应遵循约定内容。若约定的违约金过分高于或低于实际造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当调整。 2.合同未约定违约金计算方式的，违约方需赔偿守约方因违约产生的损失，包括直接损失和可得利益损失。直接损失指因对方违约额外支出的费用，可得利益损失指合理预期的收益。实践中，守约方需对损失情况承担举证责任。

结论： 房东对租客被盗是否担责取决于房屋是否存在安全隐患及房东是否尽到安全保障义务，若房屋有隐患且房东未及时维修则需担责，若房屋无问题且房东尽到义务，租客因自身疏忽被盗，房东通常无需担责。 法律解析： 根据民法典相关规定，房东有义务提供符合安全居住条件的房屋，并尽到合理的安全保障义务。当房东提供的房屋存在门窗损坏、门锁易被撬开等安全隐患，且明知却不及时维修，这就属于未尽到应尽义务，对租客被盗存在过错，所以要承担相应赔偿责任。反之，若房屋安全无虞，房东也提供了正常可用的门锁等，而租客因自己疏忽未关好门窗导致被盗，由于租客在租赁期间对房屋有实际控制权和管理权，自身有保护财物安全的义务，此时房东通常不用担责。如果大家在租赁过程中遇到类似纠纷，不确定责任归属等法律问题，可向专业法律人士咨询，以获得准确合理的法律建议和解决方案。

法律分析： （1）租赁房屋合同里一天违约金数额无法定标准，由双方协商确定。有明确约定的按约定执行，这体现了合同意思自治原则，尊重双方的约定。 （2）当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时，当事人可请求法院或仲裁机构调整。判断“过分高于”通常以实际损失的百分之三十为参考，这为司法调整提供了一定的量化标准。 （3）若合同未约定违约金，要依据违约行为给对方造成的实际损失确定赔偿数额，像房东找新租客的额外费用、租客临时找房多付的租金等都属于实际损失范畴。 提醒： 签订租赁合同时应合理约定违约金，避免过高或过低。发生违约纠纷时，要及时收集实际损失证据，若情况复杂建议咨询进一步分析。

刚租5天能否退租需结合租赁合同约定、房屋实际情况及协商结果综合判断，不能简单给出肯定或否定的答案。 1.优先依据租赁合同约定处理。若合同中明确规定了提前退租的相关条款，应严格按照条款执行。若条款允许提前退租，租客需按约定支付相应违约金后办理退租手续；若条款禁止提前退租，租客擅自退租将构成违约，需承担违约责任。 2.合同无相关约定时可协商或依法处理。租客可主动与房东沟通退租事宜，争取达成一致。若能证明房屋存在影响正常居住使用的重大瑕疵，如漏水严重、存在安全隐患等，属于房东未履行合同义务，租客有权解除合同并要求退还剩余租金及押金。若仅因自身原因不想继续租赁，房东有权拒绝退租请求，租客强行退租需承担违约责任，可能需要支付违约金或赔偿房东因此遭受的损失。

1.法定解除租赁合同，需通知对方。通知到达时合同解除；若通知写明一定期限内不履约合同自动解除，期限届满时合同解除。 2.对方对解除有异议，双方都能请求法院或仲裁机构确认效力。 3.未通知对方，直接起诉或申请仲裁主张解除，经确认后，起诉状或申请书副本送达对方时合同解除。

（一）已完成产权变更登记通常不能随意收回房产，但在特定情形下可撤销赠与。若受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益，或对赠与人有扶养义务却不履行，或不履行赠与合同约定的义务，赠与人可撤销赠与。 （二）赠与人撤销权的行使期限为知道或应当知道撤销事由之日起一年内。 （三）若受赠人的违法行为致使赠与人死亡或丧失民事行为能力，赠与人的继承人或法定代理人可在知道或应当知道撤销事由之日起六个月内行使撤销权。 （四）撤销赠与要通过诉讼等法定程序，由法院判定是否符合撤销条件。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第六百六十三条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： （一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益； （二）对赠与人有扶养义务而不履行； （三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。第六百六十四条规定，因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。