XXXX与屏山县XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：XXXX。

委托代理人：杨俊，四川清正律师事务所律师。

委托代理人：徐XX，四川清正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：屏山县XX公司。

法定代表人：刘XX，经理。

上诉人XXXX因租赁合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院（2013）屏山民初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，2011年6月17日，刘XX通过竞拍取得屏山县新县城石盘工业集中XXPSX2011—11、12号地块国有建设用地使用权的承租权，承租权期限2年。2011年6月28日，屏山县住房和城XX在刘XX的申请书上批注：“临时建筑可不办理《施工许可证》。2011年10月10日，屏山县国土资源局与刘XX签订《土地租赁补充合同》，双方一致同意调整PSX2011—11、12号地块位置，由XX公司侧面调整到荣新时代XX斜对面（亦即是屏山县新县城石盘XX团），调整后的宗地面积为11480平方米，用途不变，仍为临时市场用地，租期2年，自交付土地之日起计算。2011年11月7日，刘XX正式接地。2011年11月30日，屏山县住房和城XX为刘XX颁发了《建房用地规划许可证》（屏住建（2011）第60号），该许可证确认建设项目名称为“屏山县石盘临时市场”，用地名称为屏山县新县城石盘XX团。此后，刘XX在屏山县新县城石盘XX团地块上修建临时市场，并将临时市场命名为屏山县XX。2012年1月4日，经工商行政管理机关登记，刘XX用屏山县XX成立屏山县XX公司（以下简称XX公司）。

2012年5月20日，以XX公司为甲方，XXXX为乙方签订《屏山县XX公司商辅租赁合同》。该合同主要约定：1、乙方租赁甲方B1-39／41／43／45共计4间商铺，计费面积为269.12平方米，租赁期限为2012年6月15日至2014年6月14日。2、合同签订时，乙方一次性交清3个月租金30679.00元（计算标准为：3个月×269.12㎡×38元／㎡／月），第二次交3个月租金，第三次交6个月租金，每次交纳期限为上次租金到期日之前30日，逾期甲方有权解除合同，收回商铺。3、签订协议时，乙方须向甲方一次性交清履约保证金62974.00元（计算标准为：3个月×269.12㎡×78元／㎡／月）、商业服务费33263.00元（计算标准为：3个月×269.12㎡×41.20元／㎡／月）。4、违约责任：如乙方延期交纳应支付的各项费用（包括租金、电、通讯、设备、物业管理费等费用），甲方按3‰每日加收滞纳金。合同签订后，被告XXXX向原告XX公司交纳了履约保证金62974元，自2012年6月15日起至2012年9月14日止的租金30679元、商业服务费33263元，租金、商业服务费共计63942元。2012年9月15日起至今的租金、商业服务费，被告XXXX已向原告XX公司交纳38000元，其余至今未交。故XX公司向法院提起诉讼请求：1、判令被告XXXX支付原告XX公司至起诉之日欠交的租金、商业服务费及滞纳金251732.00元；2、判令被告支付原告起诉之日至被告实际交清费用期间的租金按340.88元／天、商业服务费369.59元／天、滞纳金按应交总额的每天3‰计算；3、案件受理费由被告XXXX承担。XXXX提起反诉请求：1、依法确认2012年5月20日双方所签订《商铺租赁合同》无效；2、依法判令被反诉人退还反诉人所缴纳的租金、商业服务费101942元和履约保证金62794元，共计164916元；3、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费。

另查明，2012年8月10日，屏山县住房和城XX以屏住建函（2012）605号函，通知双兴建材城限期拆除临时建筑。同年9月4日，屏山县住房和城XX为刘XX颁发《建设工程规划许可证》（屏住建（2012）第30号），该许可证载明：经审核，本建设工程符合城乡规划要求，准予建设；建设单位为刘XX，建设项目名称为“屏山县石盘临时市场”，建设位置为“屏山县新县城石盘XX团”，面积为约22807平方米；该证期限为该工程国土土地出让合同有效期。2013年2月26日，屏山县国土资源局出具证明，证明经县政府同意给予屏山双兴建材装饰城建设期六个月，双兴建材装饰城临时用地使用权期限顺延至2014年5月6日。2012年4月29日，双方当事人承租的商铺发生火灾。诉讼中，经法院释明后，被告XXXX表示不变更抗辩主张和反诉请求。

原审法院审理认为，本案争议的焦点系原、被告签订的《屏山县XX公司商辅租赁合同》是否有效。法院认为，刘XX将通过竞拍取得的国有建设用地使用权的承租权建设建筑物投资设立公司，并经屏山县住房和城乡规划建设局批准取得《建设工程规划许可证》，XXXX主张的出租商铺系违章建筑的理由不能成立。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》［（2003）民一他字第11号］司法解释已废止，故XXXX以此规定主张租赁合同无效的理由也不成立。在本案建筑物所涉土地使用权有效期限内，XX公司将其临时市场内的建筑物出租，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原、被告签订的《屏山县XX公司商辅租赁合同》合法有效，对合同双方当事人具有约束力。XXXX未按约定给付XX公司租金等费用的行为，构成违约，应承担违约责任。XXXX的反诉请求理由不成立，法院不予支持。根据租赁合同约定及XXXX所提供的交纳租赁相关费用的票据，至XX公司起诉之日即2013年6月20日，XXXX尚欠XX公司租金、商业服务费及滞纳金为：1、第二期（2012年9月15日至2012年12月14日）租金及商业服务费25942元（63942元-38000元），滞纳金21402元（25942元×3‰／天×275天（2012年9月15日--2013年6月20日）］，小计47344元；2、第三期（2012年12月15日至2013年6月14日）租金及商业服务费127885.82元［租金61359.36元（269.12㎡×38元／㎡／月×6个月）＋商业服务费66526.46元（269.12㎡×41.2元／㎡／月×6个月）］，滞纳金70976.63元（127885.82元×3‰／天×185天（2012年12月15日--2013年6月20日）］，小计198862.45元；3、2013年6月15日至2013年6月20日的租金及商业服务费4262.86元［（269.12㎡×79.2元／㎡／月÷30天）×6天］；共计250469.31元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条的规定，判决：一、被告XXXX在本判决生效后十日内给付原告屏山县XX公司至2013年6月20日的租金、商业服务费、滞纳金共计250469.31元；二、2013年6月21日至2014年5月6日的租金、商业服务费、滞纳金原告屏山县XX公司与被告XXXX继续按合同约定履行；三、驳回原告屏山县XX公司的其他诉讼请求；四、驳回被告XXXX的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2538元，反诉费1799元，共计4337元，原告屏山县XX公司负担37元，被告XXXX负担4300元。

宣判后，XXXX不服，向本院上诉称：1、本案诉争的XX公司位于屏山XX，而商铺租赁合同中PSX2011-11、12号地、住建局批的地均在石盘工业区，使用权人系刘XX并非XX公司。一审中，XX公司只提供了一份《资产转让协议》，拟证明刘XX个人所有的双兴装饰城的资产转入了XX公司。但未提交有关资产转入登记的证据。原审法院却以此认定刘XX用双兴建材装饰城成立了XX公司，系对事实的认定错误；2、《商铺租赁合同》违反了《消防法》的强制性规定，应当认定为无效。而原审法院却认定《商铺租赁合同》合法有效，系事实认定错误；3、原审法院没有适用《消防法》中关于效力性强制性规定，而以《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》［（2003）民一他字第11号］司法解释已废止为由驳回我方的诉讼请求，系适用法律错误。4、XXXX双方约定的滞纳金过高，要求法院调整。故请求二审法院依法改判支持上诉人一审的反诉请求或将本案发回重审。

XX公司答辩称：1、土地租赁补充合同已经明确对地块进行了调整，调整后的地块系本案标的物所在地。刘XX拥有对该地的使用权；2、XX公司与刘XX之间实际上是委托资产管理关系。刘XX将个人资产委托给XX公司进行经营；3、XX公司依法取得的土地租赁使用权进行出租是符合法律规定的，所以《商铺租赁合同》合法有效。综上，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，1、2011年10月10日屏山县国土资源局与刘XX签订的《土地租赁补充合同》已将PSX2011—11、12号地块进行了调整，由XX公司侧面调整到荣新时代XX斜对面（即本案租赁物所在地）；2、XX公司的住所地在屏山县新XX。3、2012年1月4日以刘XX为甲方，以XX公司为乙方签订了《资产移交协议》，约定：“1、从签订本协议之日起，甲方将屏山县XX及相关资产全部交给乙方，由乙方作为屏山县XX的业主，行使业主的所有权利、承担业主相关义务；2、甲方依法到工商部门办理注销登记手续。”。

本院认为，2011年10月10日屏山县国土资源局已将PSX2011—11、12号地块进行了调整，调整后的地块即本案租赁物所在地，刘XX已经合法取得上述地块的使用权。刘XX系XX公司的法定代表人，并与XX公司签订的《资产转让协议》约定：“甲方（刘XX）将屏山县XX及相关资产全部交给乙方（XX公司），由乙方作为屏山县XX的业主，行使业主的所有权利、承担业主相关义务。”故XX公司将本案的租赁物进行对外出租合法。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》［（2003）民一他字第11号］之后颁布，且（2003）民一他字第11号函已经作废，故本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用房屋条件强制性规定的情况。”，因此，对未经消防验收或经验收未合格的房屋进行租赁是违反房屋使用条件的相关强制性规定，是认定租赁合同是否应当解除的条件，而不是认定租赁合同是否无效的条件。因此，上诉人XXXX与XX公司签订的《租赁合同》合法有效，其要求确认《租赁合同》无效的理由本院不予支持；在一审诉讼中，经一审法院释明后，上诉人XXXX明确表示不变更抗辩主张和反诉请求，一审法院判决驳回其反诉请求正确。上诉人XXXX未按约定给付租赁费用的行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金按日息3‰计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。二审中，上诉人XXXX请求对违约金进行调整，本院予以调整为日息0.05%；故上诉人XXXX尚欠XX公司：1、第二期（2012年9月15日至2012年12月14日）租金及商业服务费25942元（63942元-38000元），滞纳金3567.03元（25942元×0.05%／天×275天（2012年9月15日--2013年6月20日）］，小计29509.03元；2、第三期（2012年12月15日至2013年6月14日）租金及商业服务费127885.82元［租金61359.36元（269.12㎡×38元／㎡／月×6个月）＋商业服务费66526.46元（269.12㎡×41.2元／㎡／月×6个月）］，滞纳金11829.44元（127885.82元×0.05%／天×185天（2012年12月15日--2013年6月20日）］，小计139715.26元；3、2013年6月15日至2013年6月20日的租金及商业服务费4262.86元［（269.12㎡×79.2元／㎡／月÷30天）×6天］；共计173487.15元。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：

一、维持屏山县人民法院（2013）屏山民初字第1065号民事判决第四项，即：驳回被告XXXX的反诉请求；

二、撤销屏山县人民法院（2013）屏山民初字第1065号民事判决第一、二、三项，即：被告XXXX在本判决生效后十日内给付原告屏山县XX公司至2013年6月20日的租金、商业服务费、滞纳金共计250469.31元；2013年6月21日至2014年5月6日的租金、商业服务费、滞纳金原告屏山县XX公司与被告XXXX继续按合同约定履行；驳回原告屏山县XX公司的其他诉讼请求；

三、XXXX于本判决生效之日起五日内支付屏山县XX公司从2012年9月15日至2013年6月20日尚欠屏山县XX公司的租金、商业服务费、滞纳金合计173487.15元；

四、XXXX于本判决生效之日起五日内按合同约定支付屏山县XX公司从2013年6月21日至本判决生效之日的租金、商业服务费，滞纳金（按日息万分之五计算）；

五、驳回屏山县XX公司的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费2538元、反诉案件受理费1799元，二审案件受理费2538元，合计6875元，由XXXX负担5303元，由屏山县XX公司负担1572元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　郭俊卿

审　判　员　　梅兴艳

代理审判员　　李　荷

书　记　员　　刘XX