和香X与晋城市XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）和香X，女，1968年5月23日出生，汉族。

委托代理人李XX，山西XX律师。

委托代理人李娜，山西XX律师。

上诉人（原审原告）晋城市XX公司

法定代表人姚XX，晋城市XX公司总经理。

委托代理人王燕军，山西弘毅律师事务所律师。

委托代理人郭XX，山西弘毅律师事务所律师。

上诉人晋城市XX公司与上诉人和香X房屋租赁合同纠纷一案，山西省晋城市城区人民法院作出（2014）城民初字第421号民事判决，判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人和香X的委托代理人李XX、李娜，被上诉人晋城市XX公司的委托代理人王燕军、郭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，原、被告于2012年底签订《房屋出租合同》，约定被告将豪德广场X街xx号的毛坯房屋出租给原告，租期三年，从2012年12月30日至2015年12月30日，每年租金14000元。合同签订后，原告缴纳了第一年的房租14000元并进行了装修。2013年10月，被告在了解到所出租房屋被用于经营洗车业务时，被告单方面收回了房屋。审理中，原、被告均同意解除合同。

原审法院经审理认为，原、被告签订的房屋出租合同，只约定了原告利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的情形下，被告可以终止合同，收回房屋，而原告经营洗车业务不属于“进行非法活动，损害公共利益”的情形，所以被告无权据此终止合同、收回房屋。被告在发现原告经营洗车业务后，如果不满应通过和原告协商的方式解决，或者待合同满后不再续租。被告单方终止合同、收回房屋属违约行为。依照双方签订的合同第七条的约定，违约方须赔偿对方违约金20000元。所以原告要求被告赔偿违约金20000元的诉求，予以支持。2013年10月被告收回房屋，而原告租金已经交至2013年12月30日，现原、被告均同意解除合同，本院依法准予，依照公平原则，原告要求返还两个月租金2333元，予以支持。以上两项共计22333元。被告提供的企业档案登记卡，可以证明原告经营的洗车业务超出了其核准经营范围，故对原告要求被告赔偿装修费的诉讼请求，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告晋城市XX公司和被告和香X签订的房屋出租合同。二、被告和香X赔偿原告晋城市XX公司违约金20000元，并返还两个月的租金2333元，共计22333元，于本判决生效之日起10日内付清。三、驳回原告晋城市XX公司的其他诉讼请求。

判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。

上诉人和香X上诉称，2012年底签订《房屋出租合同》第七条违约责任规定了可以解除合同的情形，晋城市XX公司的企业档案信息卡可以证明其经营范围并没有洗车这一项，其擅自改变租房用途，超出经营范围违法经营属于违约。其经营洗车业务对租赁房屋造成侵害，致使上诉人和香X不得不终止合同，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

上诉人晋城市XX公司上诉称，《房屋出租合同》第七条约定的是违法经营，超出经营范围不属于违法行为，不影响合同效力，上诉人和香X把房屋私自锁了，属于违约，对于上诉人晋城市XX公司承租房屋之后，对房屋进行装修产生的费用上诉人和香X应予以赔偿，请求二审法院依法支持上诉人晋城市XX公司提出的支付毛坯房装修费用30000元的诉讼请求。

二审经审理查明的事实与一审一致，双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，双方签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。《房屋出租合同》中并未就出租房屋的用途作出约定，仅约定乙方（晋城市XX公司）如利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益，甲方（和香X）可以终止合同，收回房屋。同时第七条违约责任规定，租期未满甲方（和香X）不得随意停租，否则承担乙方（晋城市XX公司）损失。但以下情况不承担乙方损失。1）乙方违法经营……上诉人和香X在发现原告超出经营范围经营洗车业务后，如果有异议应通过协商的方式解决，或者待合同满后不再续租。现上诉人在没有确实充分证据证明晋城市XX公司存在利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的情况下单方终止合同、收回房屋属违约行为。据此，原审法院判决上诉人和香X支付违约金并根据公平原则返还两个月租金2333元于法有据，本院予以维持。上诉人晋城市XX公司主张上诉人和香X赔偿其装修费用30000元，但其提供的装饰装修工程施工合同约定工程造价为33600元，所有报价及施工工艺以报价单为准。现晋城市XX公司未提供工程报价单，仅提供合同不足以证明其损失准确数额，且原审已判决上诉人香和萍支付违约金以弥补其损失，故对于其上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由双方当事人各半负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　庞XX

审　判　员　　段全会

代理审判员　　梁　卉

书　记　员　　史XX