遵义佳家物业管理有限公司与刘X物业服务合同纠纷一案民事一审判决书

原告遵义佳家物业管理有限公司。

法定代表人王X，公司总经理。

委托代理人王伟，大智律师事务所律师（特别授权）。

被告刘X，男，1964年1月17日出生，汉族，贵州省遵义县人，无业。

委托代理人郑XX，女，1967年12月10日出生，汉族，贵州省遵义县人，无业，系刘X之妻（特别授权）。

原告遵义佳家物业管理有限公司（以下简称佳家物管公司）诉被告刘X物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法由审判员罗XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳家物管公司之委托代理人王伟、被告刘X之委托代理人郑XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告佳家物管公司诉称：2011年3月28日至2013年3月1日，原告与遵义阳明房地产开发有限责任公司形成物业管理合同关系，期间原告严格按照《物业委托管理合同》约定履行了相应义务，但被告却以各种理由拒不缴纳2011年4月至2013年3月1日期间每月46.80元的物业管理费。经原告方委托律师发出《律师函》催收，被告仍拒不履行。为此，特依法起诉，请求判令被告立即支付拖欠我公司的物业管理费1076.40元并承担本案诉讼费。

被告刘X辩称：我们没有和佳家物管公司签过合同，我们之前和贵州航天物业公司签的合同，佳家物管公司没有管过我们，也没有向我们提供服务。我不承担1076.40元的物管费，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2011年3月28日，遵义阳明房地产开发有限责任公司作为甲方与作为乙方的原告佳家物管公司签订《物业管理委托合同》，将其开发的遵义县南XX的物业管理服务委托给原告佳家物管公司。该合同第十八条约定：“乙方受甲方委托管理试用期为5个月，自2011年3月28日至2011年8月28日。试用到期后如甲方认可乙方管理，阳光花园物业管理委托期限，到业主委员会成立之后40个工作日。如业主委员会继续聘用，与业主委员会另行签订阳光花园物业服务合同”；第二十二条第7项之第（1）小项约定：“物业管理服务费：每平方米0.80元（预收一年）”。此后，原告佳家物管公司入住遵义县南XX。期间，被告刘X等业主认为原告方未对其所居住的阳光花园A区提供相应的物业管理服务，因而拒绝交纳物业管理服务费，原告方委托贵州大智律师事务所于2013年11月发出律师函进行催收，被告刘X等人仍未交纳，原告为此将居住在阳光花园A区的刘X等六名住户诉至本院，请求判令被告立即支付所欠物业管理服务费并承担本案诉讼费。

另查明，被告刘X等住户曾于2010年1月先后与贵州航天物业有限责任公司订立《物业服务合同》，由该公司向被告等人提供物业管理服务。在原告佳家物管公司入住前，贵州航天物业有限责任公司因故撤离阳光花园小区，终止了物业管理服务。

上述事实，有原、被告陈述、《物业管理委托合同》、值班记录、证人证言等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为：物业服务费是物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的对价。物业费的支付与收取，不仅对于确保区分所有建筑物的功能，维持区分所有建筑物的管理运营至关重要，也与每一位业主的生活品质提升息息相关。本案的主要争议焦点是，原、被告之间的物业服务合同关系是否依法有效成立；原告是否向被告刘X等人所居住的阳光花园A区提供相应的物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与建设单位即开发商遵义阳明房地产开发有限责任公司签订的《物业管理委托合同》对阳光花园小区业主具有约束力。该《物业管理委托合同》的效力是对整个小区而言，而物业公司对业主物业管理费的收取原则上是按照其住房面积计算，通常情形下，物业公司还应与业主方就物业管理服务和物管费的收取根据其房屋面积等做出相应的具体约定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》?第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任…”的规定，原告方应就其与被告之间的具体物业服务关系的成立和生效承担举证责任，而本案中原告没有提供充分证据证明双方对物业管理服务和物管费作出了具体明确的约定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》?第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，原告佳家物管公司作为对物业管理服务负有履行义务的一方当事人，应当提供充分的证据证明其向被告刘X等人所居住的阳光花园A区提供了相应的物业管理服务。对此，原告方虽然提供了向阳光花园小区的保安及保洁人员等发放工资的清册、向部分住户及商户收取物业服务费的收据、值班记录等证据，但这些证据均不能充分证明原告向被告刘X等人所居住的阳光花园A区提供了相应的物业管理服务。在原告方提供的多份安保值班记录中，保安的巡逻均是在阳光花园B区，未见到有在阳光花园A区进行巡逻的记录。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告佳家物管公司提供的《物业管理委托合同》、发放工资清册、物管费收据、值班记录等证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的后果。物业管理活动应当遵循权利与义务相一致的原则，根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第一款“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，原告在没有充分证据证明其向被告提供了相应的物业管理服务的情况下，要求被告支付相应物业管理服务费，理由不充分，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款之规定，判决如下：

驳回原告遵义佳家物业管理有限公司的诉讼请求。

案件受理费减半收取25.00元，由原告遵义佳家物业管理有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　　罗XX

书记员　　王XX