原告梁XX诉被告承德祥业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告梁XX，住承德市。

委托代理人张XX，住承德市。

委托代理人胡XX，住承德市。

被告承德祥业房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区祥业佟温XX。

委托代理人祁X，河北承天律师事务所律师。

委托代理人吴迪，河北承天律师事务所律师。

原告梁XX诉被告承德祥业房地产开发有限公司（以下简称祥业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭审理了本案。原告梁XX及其委托代理人张XX、胡XX，被告的委托代理人祁X、吴迪、证人刘XX、何XX、马XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2000年8月13日被告通知原告交房验收办理拆迁事宜，并于当日晚上验收完毕，2000年8月14日原告取回回迁选房顺序第11号，后原告多次向被告主张回迁安置房屋，但至今被告仍未解决原告的回迁房屋问题，在房屋拆除后原告一直在外租房居住，为此原告请求法院依法判令：1、被告原拆迁房屋所在位置安置房80平方米（价值8000元／平方米）；2、被告赔偿原告拆迁以来的房屋租金13.2万元；3、被告承担本案诉讼费。

被告答辩称，一、被告与原告双方未达成拆迁安置补偿协议，不属于民事案件受理范围，不应作为民事案件受理。二、原告不能提交有效的证据，证明其应享受房屋拆迁待遇，其请求不应予以支持。原告主张拆迁安置，但其不能证明其对拆迁房屋的权属。原告户口也并非小佟沟南XX25号，而是小佟沟南XX居委会3组11号，另该拆迁房当时也不具备独立起居条件。按当时的拆迁安置须知及政府第14号令的规定，该拆迁房不具备安置条件，是不予以安置的。综合以上几点，原告诉称要求进行回迁安置及赔偿租金的请求没有法律及事实依据，不应予以支持。综上所述，无论从程序上还是从实体上，原告的主张都不应得到支持，请求依法驳回原告起诉。

经审理查明，本案争议焦点：一、原告是否拥有位于承德市双桥区小佟沟南XX房屋所有权；二、原、被告之间是否达成安置补偿协议；三、原告所诉是否超过诉讼时效；四、原告诉请各项是否有事实和法律依据。

针对争焦点一、原告主张，原告拥有争议房屋的所有权，且该房屋有建设许可。在拆迁过程中原告按被告公告的拆迁须知，已于2000年8月9日将建筑许可证交给承德市城镇房屋产权产籍监理处。产权产籍监理处为原告出具了收据及房屋四至图，承德市双桥区人民政府广电路街道居民委员会在上述收据亦加盖了公章。2000年8月13日23时23分原告将小佟沟南XX25号房屋腾空交给被告祥业公司拆除。依据上述凭证，承德市公证处于2000年8月14日为原告发放了祥业房地产开发公司小佟沟南XX区域回迁房有效顺序第011号的选房顺序凭据。但一直到现在，被告一直未给原告安置回迁房。

为支持其主张，原告提供如下证据：证据1、户口本附页及原告梁XX身份证一份、常住人口登记卡、胡XX户籍迁出、迁入收费票据二张、承德市双桥人民政府广电路街道出具给石洞子沟办事处的函一张，上述第一组证据证实原告在所拆迁地具有常住户口，2000年3月23日因与胡XX结婚，将胡XX的户籍也转入了原告的户籍上，即本案争议房屋；证据2、民事调解书、房屋买卖契约、原告父母书写的赠与书各一份，证明拆迁房屋是原告梁XX的母亲在原所有权人王XX手中购买，后赠与给原告所有，原告至拆迁前一直在此居住；证据3、2000年8月9日承德市城镇房屋产权产籍监理处出具的回执、房屋面积图及建筑、维修、拆除执照第124号复印件，这一组证据证明原告于2000年8月9日按被告要求将小佟沟南XX3组25号房产的建筑执照原告件提交给承德市城镇房屋产权产籍监理处，该处给原告出具了收到原件的回执；证据4、供电局的回执单，根据政府的14号令和被告的要求，我们去供电局将房屋的电费结清；证据5、证人刘XX、何XX当庭所作证言，证实大约2000年，帮助原告大半夜搬家，当时原告家有两间屋，东西有床、冰箱、洗衣机、煤气灶、还有一些板材等杂物；证据6、被告给原告出具的验收单一份，验收结果是合格，验收人是被告的工作人员，证明被告把原告的房屋验收，并验收合格；证据7、拆迁公证事项须知一份、选房序号一份，证明抽签确定的回迁选房顺序号；证据8、原拆迁户梅某某给拆迁办出具的情况反映及示意图，证明小佟沟南XX3组25号拆迁前所处位置，与南坡11号是两个不同地点；证据9、（2000）双桥经初字第517号民事判决书，证明小佟沟南XX11号所在位置是1995年6月被告拆迁开发的一期工程。南坡25号是2000年8月被告开发的二期工程。证据10、承德市双桥区人民政府街道居民委员会出具的证明一份，证明小佟沟南XX3组11号后改为广电路街道3组11号，小佟沟南XX3组25号后改为广电路3组25号。3组11号与3组25号是两个位置不同的房屋。证据11、承德市人民政府第14号令、1995年4月20日承德市建设委员会关于《承德市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）有关条款的解释》、被告交给原告的《拆迁须知》，证明拆迁、安置、补偿的法律依据。

针对争议焦点二，原告主张，本案没有过诉讼时效。原、被告双方于房屋交付之日即达成口头协议，被告为原告安置一套80平方米三居，后被告一直未落实。原告多年来一直同祥业公司老总焦X联系，焦X同意解决这个问题，但迟X未落实。

为支持其主张，原告当庭提供如下证据：证据12、电话记录、光盘1张、证人王某甲当庭所作证言，这一组证实小佟沟南XX3组25号房屋自2000年被拆至今原告不间断的与被告联系、交涉要求被告履行口头承诺，给原告80平方米的安置。

针对争议焦点三，原告主张，原、被告双方曾达成口头的协议，被告承诺为原告安置80平方米三居，如没有达成协议，原告也不可能晚上11点腾空房屋，交付给被告。

关于此点意见原告当庭没有提供证据。

针对争议焦点四，原告主张，要求赔偿的事实依据是自房屋拆迁至今，被告一直未安置。原告没有房屋，租房居住至今。

原告提供证据如下：证据13、租房合同及收款条一组，证明小佟沟南XX3组25号房屋自2000年被拆至今原告一直在外租房居住，被告不履行承诺，给原告造成经济损失。

针对原告出示的证据，被告提出如下质证意见：原告提供的证据1真实性没有异议，按照户口本的记载拆迁时候的住址是南坡街道3组11号。在拆迁安置过程中已经对梁XX进行了拆迁安置。按照当时的拆迁政策市政府的14号令，享有过安置的不能再进行安置。原告陈述的房屋产权的问题，提供的证据不能达到原告的证明目的；证据2调解书、买卖契约涉及的南坡1组21号，并不是本案争议房屋南坡25号。我们认为没有关联性，买卖契约上面的买受人不是原告，对于王XX的是否有合法所有权没有相应的体现，合同不能确定所有权；证据3与本案的关联性我们不予认可，该收据对房屋的位置没有标注，不能确定关联性，庭前我们申请法院调取与收据相关的证据材料，住建局没有相关的存档，规划部门没有梁XX的存档。并且下面标注着一些内容，只是在核对所有权的过程中的材料，原告是否享有所有权还应该根据建筑手续和所有权证，对于面积图不能证明与本案的房屋有关；证据4，与原告是否享受拆迁安置没有关联性；证据5证人的身份因为与原告存在朋友关系，证言不具备客观性，证言的内容不能证明原告享有拆迁房屋的所有权和符合拆迁回迁条件；证据6与本案的关联性我们不予认可。不能证明原告是拆迁房屋所有权人。我们认为本案争议的南坡25号房属于无照拆除的房屋。而且明确写的是签协议的时候提交本单，验收单不代表签订了房屋拆迁协议，验收单不是迁拆协议的组成部分，原告是否应该得到安置应该按照当时的拆迁政策安置；证据7回迁选房顺序号是承德市公证处出具的，不是被告出具的，没有被告的签章，不能证明被告同意安置；证据8原告提供的梅某某给拆迁办出具的情况反映及示意图是一个复印件，不符合证据规则，这个是给拆迁办的申请，正好证明了原告滥用程序，没有裁决向法院起诉，在程序上违反了相关规定。实质上法院不应该予以受理。本案属于受理错误应该作出驳回起诉处理；证据9的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。复印件没有原件核对的情况下不能作为证据使用的。判决的案件，前提是双方签订了拆迁安置补偿协议。本案双方没有达成拆迁安置补偿协议；对于证据10居委会的证据与本案没有关系，证据内容也有问题，是2014年11月25日出具的证据，内容表示为“现”叙述是有问题的。南坡3组11号现在是不存在的地方；对于证据11的真实性没有异议，是当时拆迁所依据的相关规定；证据12达不到原告的证明目的；证据13与本案没有关联性。

针对本案争议焦点，被告提出如下意见：一、原、被告双方并未签订拆迁补偿安置协议，依据《最高人民法院关于当理人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》即法释（2005）9号，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理。二、被告及被告法定代表人并没有给原告任何关于给原告安置房屋的承诺，被告对所有拆迁人，均本着严格按照政府14号令及拆迁安置须知，依法进行安置，原告不符合安置条件，不属于依法依政策安置人员，本就不应予以安置，其诉讼请求不具备合法合理性，不应得到支持。三、关于诉讼时效问题，原、被告拆迁行为是在2000年8月份发生的，最长到2002年8月底，原告在此期间没有主张权利，诉讼时效已经期满，原告不能举证证明诉讼时效存在终止、中断及延续的情形，原告于2014年向法院主张权利，已经超过法定诉讼时效，诉讼请求不应予以支持。四、民事诉讼的举证责任为谁主张谁举证，原告应对其诉讼请求承担举证责任，而原告仅有当事人陈述，没有其他有效证据证明其主张，无有效产权证明，无长期居住证明，无合法占有证明，原告既然不能提供有效证据证明其符合拆迁安置条件，那么其要求享受拆迁待遇因缺乏相应的证据支撑，就不应得到支持。

被告当庭提供证据如下：证据1、小佟沟南XX11号验收单一份，户主梁XX；证据2、承德市建设用地拆迁房屋现场勘察登记表一份，户主姓名梁XX，户籍人员包括梁XX、梁XX、梁XX、梁XX，原房屋位置平面示意图位置标注临时批示有效面积是15平方米，如果按照15平方米安置不了三室房屋，针对梁家人员众多，给梁XX安置了三室房屋；证据3、房屋安置表格一份，梁XX当时代理梁XX签字确认的，公产面积58.752平方米。上述证据证明被告在祥业一期对于梁XX以及梁XX进行了有效安置。

原告对于被告出示的证据提出质证意见：证据1的真实性没有异议，但是不能实现被告的证明目的，本次拆迁的安置地点是南坡11号拆迁时梁XX居住的是3组25号；证据2的真实性有异议，没有当事人的签字。现场勘察登记不是户主调查登记表，没有对房屋的使用面积等方面进行书写，连梁X和的老伴都没有写。没有在这居住的写上了，在这居住的反而没有写。没有记录人、审核人、户主签字。达不到被告的证明目的；证据3没有单位的签章签字，达不到被告的证明目的，户主是梁XX，户名写的是梁XX，证明不了这个梁XX就是梁XX的女儿。达不到原告的证明目的。

经庭审质证，合议庭评议认为，原告提供的证据1是一组户籍证明，真实、合法，能够证明本案原告的身份，本院确认其具有证据效力；证据2具有真实性，但原告无法证实其与本案具有关联性，也就是无法证实南坡1组21号就是本案争议房屋，无法达到原告的证明目的，本院确认其不具有证据效力；证据3是相关行政机关收取原告所交建筑执照的回执、房屋面积图及建筑、维修、拆除执照复印件，是真实、合法、能够证明本案事实，本院确认其具有证据效力；证据4、5、6、7是相关部门给原告出具的验收单、回单，是真实、合法的，且与本案原告所主张有关联性，本院确认其具有证据效力；证据8、9与本案没有关联性，本院确认其不具有证据效力；证据10不符合证据的形式要件，不具有证据效力；证据11是当时拆迁所依据的政府文件及被告的拆迁须知，本院确认具有证据效力；证据12证人证言与原告同祥业公司老总焦X的通话记录能够相互印证，证实多年来原告一直在向被告主张自己的权益，本院确认其具有证据效力；证据13与本案没有关联性，本院不予支持。

据双方当事人当庭陈述事实及本院查明的有效证据，经审理查明：原告梁XX于2000年3月15日移居住至本市双桥区XX。2000年经市政府批准，被告祥业公司承担小佟沟南XX的旧城改造任务。具体拆迁政策依据承德市人民政府令第14号。被告依据政府14号令，就拆迁安置有关事项向拆迁户公告了拆迁安置须知。须知就拆迁安置的原则，安置标准、拆迁补偿、搬迁过渡、搬迁验收、签订协议、奖罚等内容进行详细说明。

按照被告公告的拆迁须知要求，原告于2000年8月9日将证明其房产权属的建筑执照交给承德城镇房屋产权产籍监理处核验，产权产籍监理处于2000年8月9日为原告出具了收取上述建筑执照的收据及房屋面积图一张。后原告又持此收据至居委会，承德市双桥区人民政府广电路街道居民委员会又加盖了印章；2000年8月13日23时23分原告将其居住的房屋腾空交付给被告，被告为其出具了验收单。2000年8月14日在公证部门监督下，按搬迁验收合格先后顺序当日抽取，确定回迁房顺序号为11号。

至本案庭审时，被告并未对原告就其所交付的房屋进行安置补偿。

另查明，本院依据原告提供的建筑、维修、拆除执照第124号复印件到承德市建设档案馆调取上述执照的原始档案材料，建设档案馆并未查到该份执照的原始档案。

本院认为，本案双方当事人就事实和法律方面争议较大，主要集中在三点。一、本案是否属于人民法院民事诉讼案件的受理范围；二、诉讼时效问题；三、在解决上述二个问题的前提下，原告应否得到赔偿。

一、关于本案是否属于人民法院民事诉讼案件的受理范围。原告主张曾与被告的法定代表人焦X达成口头协议，所以原告才按照拆迁须知的要求，办理了各种手续，将自己的房屋腾空交付给被告拆除，原告也正因此原因通过公证机关取得回迁房顺序号。而被告迟X未按约定履行协议，无奈向法院提起诉讼，属于人民法院受理民事案件的受案范围。被告则认可，与原告之间并未签订拆迁协议，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。原告应依法申请行政裁决，对裁决不服，可以提起行政诉讼，而不是民事诉讼。本院认为，本案中原告虽不能够提供与被告达成书面协议的证据，但从事实上，原告按照被告公告的拆迁须知上的程序一步步进行，向各部门办理各种手续，将房屋腾空交付给被告，最后通过公证机关取得回迁房顺序号。试想如未经拆迁人的认可，原告如何能通过公证机关取得回迁房顺序号。且被告当庭亦未能提供关于拆除本案争议房屋的档案手续。故关于此点，本院支持原告的主张，对于被告的辩解意见，本院不予支持。

二、关于诉讼时效问题。原告主张一直在向被告的法定代表人主张安置房屋，被告的法定代表人从未表示过不同意给安置。被告认为原、被告拆迁行为是在2000年8月份发生的，最长到2002年8月底，原告在此期间没有主张权利，诉讼时效已期期满，原告于2014年向法院主张权利，已经超过法定诉讼时效，其丧失了胜诉权，诉讼请求不应予以支持。本院认为，本案原告提供的相应证据证实其一直与被告的法定代表人协商此问题，依据民法通则，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。故本案原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。

三、关于原告应否得到赔偿问题。原告主张按原、被告之间达成的口头协议，被告应当为原告安置与拆迁地同等地段的80平方米房屋一套。退一步讲，原告的房屋有建筑执照，属于私有住房，按照政府第14号令，应当安置一套不低于70平方米的房屋。现要求按拆迁地段8000.00元／平方米的标准计算补偿款项，另给付拆迁以来的房屋租金13.2万元。被告认为，原告提供的建筑执照没有底档，不具有合法手续，且在祥业一期时，原告居住地已经得到拆迁补偿，故依据政府第14号令，原告不符合拆迁安置条件，不应当得到安置。本院认为，原告提供的建筑执照，经本院核查，没有原始档案，无法认定原告的建筑具有合法手续。依据当时拆迁政策即政府第14号令，承德市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）第三十八条第（五）项之规定，居住无照房屋的，原居住房屋不计拆迁面积，经核查，在他处确无住房的，按最低室标准安置，以房改房价格购置；回迁前一次付清，拥有部分产权。本案中，被告未能够提供被拆迁人的档案材料，无法证明原告不符合上述规定，故本院认可应当安置不低于42平方米房屋一套，原告拥有部分产权。考虑到被告现无法按上述标准安置房屋以及房价上涨因素，本院酌定上述房屋价值人民币300000.00元。因原告一直未积极行使诉权造成损失扩大（原告的过错）及原告对上述房屋拥有部分产权，本院酌定被告补偿原告房屋价值的60%，即180000.00元。关于过渡费本院支持2年的费用，酌定4800.00元，超过部分因原告怠于行使其诉权，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

一、被告承德祥业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内补偿原告梁XX各项经济损失总计184800.00元。

二、驳回原告其它诉讼请求。

案件受理费8530.00元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。

审　判　长　　邓XX

人民陪审员　　尤XX

人民陪审员　　程XX

书　记　员　　钱XX

附页：

本判决中引用的法律法规条款：

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。