高XX与杨XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：高XX，男，1963年8月27日出生，汉族。

委托代理人：曹XX，运城正泰法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：杨XX，女，1959年2月21日出生，汉族。

委托代理人：解满仓，男，1957年2月17日出生，汉族，系杨XX丈夫。

委托代理人：赵俊栋，山西明煌律师事务所律师。

上诉人高XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2014）运盐民初字第425号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明：原告杨XX于2005年10月29日及2005年12月7日分两次向运城市XX公司交款130560元，用于购买学府嘉园星座15号的门面房。2006年5月30日，运城市XX公司与原告杨XX签订了小区入住合约。2013年3月30日，原告杨XX与被告高XX签订租房协议，协议主要内容为：原告杨XX为甲方，被告高XX为乙方。一、乙方租赁甲方位于运中XX星座15号临街商铺，租赁期限1年。自2013年1月20日至2014年1月20日，年租金35000元，在本协议签订之前一次性交清。……五、租期满后，如乙方需继续承租，应在租期届满前一个月一次性付清下年房租，但价格随行就市。六、乙方未经甲方同意，不得将房屋转让或转租。七、若乙方不按本协议第五条约定交清下一年房租或甲乙双方价格未达成一致，甲方可将房屋租赁他人。八、若乙方不按第五条约定交清下一年房租，到期仍占用房屋，每月在原房租的基础上增加20％的租金，并承担违约金10000元，直至腾出房屋为止。若因此行为导致甲方不能出租房屋，对该损失乙方应负责赔偿。九、本协议一式两份，自签字之日起生效。2014年1月20日，原、被告签订的租房协议到期，之后被告高XX一直未向原告杨XX交付所租房屋，亦未交付租金。

原审认为：原、被告双方所签订的房屋租赁协议，是双方真实意思的表示，且不违反有关法律规定，为有效协议，应受到法律的保护。双方应按照协议的约定行使权利，履行义务。被告高XX在租赁期间届满后，既未返还其所租赁的房屋，亦未按约定支付房租，违约并侵害了原告杨XX的合法权益，原告杨XX依照租赁协议要求被告高XX返还其租赁的房屋并支付逾期占用房屋的费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。双方约定违约金10000元偏高，本院酌定被告高XX支付原告杨XX违约金5000元。判决：一、被告高XX于本判决生效后十五日内将位于运城市盐湖区河东东街运中XX星座I5号的临街商铺交付原告杨XX。二、被告高XX于本判决生效后十五日内向原告杨XX支付逾期占用租赁房屋的房租（房租每日按115元计算，自2014年1月21日起算至房屋交付前一日）三、被告高XX于本判决生效后十五日内向原告杨XX支付违约金5000元。

高XX不服该判决，上诉称：1、2013年双方签订租房协议后，其按协议约定的条款，已履行了自己的义务，并不存在违约事实，一审让其承担违约责任5000元不合理。双方2014年租房合同并未签订，不存在违约的事实，一审认定事实有误，适用法律不当，应撤销原审判决。2、2014年1月20日协议届满后，被上诉人提出变更房租增加到58000元，双方发生争执，上诉人要求被上诉人从2014年的租金中减去其在2011年改造商铺造成停止营业的损失，在停业二个月时间内被上诉人雇用我为其开挖15号商铺地面1米深和搭建二层，被上诉人15号商铺房屋改造都是其一手负责建成的，根据《合同法》第221条的规定，承租人在承租物需要维修时可以要求出租人合理期限内维修，出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的应当减少租金或者延长租期，其要求延长租期减少租金时，被上诉人把其告到法院。3、其与被上诉人签定的2013年租房协议，按照协议约定履行了自己的义务，并足额缴纳了租金，不存在违约事实，2014年1月20日之后租赁合同还未签订如何能谈到违约，一审判决我违约，显然没有事实根据。请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审案件受理费全部由被上诉人负担。

被上诉人杨XX答辩称：1、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉事实及理由均不能成立。本案中，租赁合同在2014年1月20日已经到期，在双方没有达成新的租赁协议时，上诉人依法应返租赁房屋。在租赁合同到期后，上诉人不但没有返还租赁房屋，也不按照随行就市的方式交付租金，一直占用租赁房屋至今拒不返还房屋，根据双方的租房协议，依法应承担超占期间的租金，并承担违约责任。2、上诉人所称的因租赁房屋维修而产生的所谓减少租金及延长租期的事实不存在。不管是否存在延长租期及赔偿损失的问题，上诉人已经向盐湖区人民法院提起诉讼，要求支付其2011年所谓的劳动报酬43500元及返还2011年租赁房屋改造的租金3400元。另案提出后，不应在本案中再提出，本案只应审查租赁期届满后上诉人不返还租赁房屋违约的纠纷，请求：依法驳回其上诉请求。

经二审查明的事实与一审一致。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收盖，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，上诉人高XX与被上诉人杨XX签订的房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效协议，应受法律保护。上诉人高XX在租赁期间届满后，既未与被上诉人杨XX协商续签合同，又未按约定支付下一年房租，也不返还所租房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。杨XX主张要求高XX返还租赁物，支付延期占房租金并承担违约金责任的理据充分，本院予以支持。因2011年维修租赁物影响经营造成的损失，上诉人高XX已另案诉讼，本院不予处理。上诉人高XX所提双方之间2014年租房合同未签订，其不存在违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人高XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张丽让

审判员　　王文霞

审判员　　张XX

书记员　　王XX