长沙XX公司与娄底市XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告长沙XX公司。

住所地：长沙市麓谷高新区麓景XX。

法定代表人：蒋X。

委托代理人刘奎，湖南娄星律师事务所律师。

被告娄底市XX公司。

住所地：娄底市经济开发区太和工业园太和XX。

法定代表人：李XX。

原告长沙XX公司（以下简称XX公司）与被告娄底市XX公司（以下简称环通XX）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月14日诉至本院。本院受理后，依法由代理审判员彭逸舟担任审判长，与人民陪审员谭XX、黄XX组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘奎到庭参加诉讼，被告环通XX经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，2010年10月29日，被告在娄底经济开XX租赁原告的办公生产用房，双方签订了租赁合同，原告并依约向被告提供了租赁场地，该合同至2013年年底租赁期限届满，后原告委托案外人邱X与被告重新签订了租赁合同，将原场地租赁给被告，两份合同均对租金的计算方式及缴纳方式进行了约定，被告本应依约足额向原告交纳租金，但经原告多次催讨未果，原告遂诉至法院，请求判令被告向原告缴纳租金578160元，违约金404946元，及水电费37849.5元。

原告XX公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

证据1、营业执照、组织机构代码证的复印件，用于证明原告的主体资格适格；

证据2、被告的企业登记资料，用于证明被告的主体资格适格；

证据3、租赁合同复印件两份、厂房出租交接手续证明一份及公证文书三份，用于证明原、被告双方于2010年10月29日签订了厂房租赁合同，就厂房租赁租金、违约金、相关权利义务等相关事项进行了明确约定，原告于2010年12月29日将出租厂房移交给被告管理、使用；双方并于2014年1月1日就厂房续租重新签订了租赁合同，重新就厂房租赁租金、违约金进行了约定，并就该两份合同及厂房交接手续均在长沙市望城公证处分别就影印件与原本进行了公证，影印件与原本无异；

证据4、授权委托书及邱X身份证明各一份，用于证明2014年1月1日原告授权邱X与被告签订房屋租赁合同；

被告环通XX未作答辩，亦未向本院递交任何证据和发表质证意见，视为其放弃举证和质证的权利。

本院根据证据规则及原、被告的质证意见，对原告所提交的证据进行如下认证：

原告向本院提交的证据1、2、3、4、5均符合民事诉讼证据“客观性、合法性、关联性”的要求，本院均予以采信。

本院根据采信的证据，结合当事人陈述，确认如下基本事实：

2010年10月29日，原告与被告签订了《租赁合同》，将其位于娄底经济开XX的厂房租赁给被告生产经营，合同约定租赁厂房面积为4200平方米，租期为三年，租金计算方式为第一年每月租金50400元，第二年为每月53760元，第三年租金为每月57120元，租金交纳方式为按季度预付，被告必须在每一个季度最后一个月月底前向原告提前支付下季度的全部房屋租金，并约定如当季度开始时被告仍未交纳租金，则每延期一天的违约滞纳按年总房租的千分之五支付，租金自场地交付使用之日起计算，合同中并对其他条款进行了约定，合同签订后，XX公司将场地交付给环通XX使用并计算租金，2013年9月前的租金已经全部交清，但2013年第四季度即2013年9月30日至2013年12月30日的租金，被告环通XX尚欠64080元，2014年1月1日，原告授权案外人邱X与被告环通XX就原租赁场地重新签订了《租赁合同》，租赁厂房面积仍为4200平方米，租金为每月57120元，租赁期限为8个月，但被告一直未向原告交纳租金，原告遂诉至本院，请求判令被告向原告支付拖欠租金578160元，违约金404946元，水电费37849.5元。

本院认为，原告XX公司与被告环通XX及原告授权案外人邱X与被告签订的合同已生效且已实际履行，原告已向被告按时交付了房屋，被告也按期缴纳了租金至2013年9月，2013年9月至12月的租金仅缴纳了部分，被告环通XX应依合同约定全面履行合同义务缴纳房租，故原告被告缴纳拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请将租金计算至开庭之日，因原被告所签订的合同届满日为2014年8月30日，则合同期限届满后，被告环通XX占用原告厂房的行为系另一法律关系，在本案中本院不予处理，原告可另案主张权利；原告提出要求支付违约金的请求，因原告与被告在租赁合同中对违约金的计算进行了约定，延期交纳租金按照千分之五每天计算违约金，即每月的违约金为所欠缴额度的15%，考虑到本案原告的损失即为本案讼争的租金，该违约金的计算方式过高，本院依法将其调整为万分之五每日计算违约金；原告要求被告缴纳拖欠的水电费37849.5元的诉讼请求，因原、被告在合同中进行了约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告娄底市XX公司于本判决生效后三日内向原告长沙XX公司支付房屋租金人民币521040元，并向原告支付违约金人民币39726元及水电费人民币37849.5元。

二、驳回原告长沙XX公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费13980元，由被告娄底市XX公司承担10000元，由原告长沙XX公司承担3980元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。

审　判　长　　彭逸舟

人民陪审员　　谭XX

人民陪审员　　黄XX

书　记　员　　谭XX

附相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的；违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，综合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。