北京XX公司与北京XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）北京XX公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华南路西XX平房。

法定代表人于XX，经理。

委托代理人刘XX，男，1955年3月17日出生。

委托代理人宋振山，北京市京广律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）北京XX公司，住所地北京市丰台区XX。

法定代表人王XX，董事长。

委托代理人马X，北京市XX律师。

上诉人北京XX公司（以下简称兴XX公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第05819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年5月，北京XX公司（以下简称XX公司）诉至原审法院称：我公司与兴XX公司于2014年1月12日签订了商铺租赁协议书。该协议约定：兴XX公司将位于北京市大兴区黄村镇兴华南路兴XXXX至B063的场地出租给我公司使用，用途为商铺，租赁期限为自2014年3月18日至2016年4月17日止，共2年。首年年租金为531440元，我公司因出售玉石商业用途需求租用此房屋，兴XX公司承诺我公司此房屋在2014年3月18日开业。但在2014年1月25日，兴XX公司的会计打电话提出让我公司退掉上述四个摊位，我公司认为兴XX应该退还保证金，但兴XX并不退还，并且兴XX公司承诺的开业时间（2014年3月18日）也未能正常开业，所以我公司的租赁目的不能达到，即合同目的无法实现。此种情况已经造成我公司的租用目的无法实现，一直影响生意的进行，并且给我公司造成巨大损失，为维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、确认双方于2014年1月12日签订的商铺租赁协议书无效；2、兴XX公司返还质保金200000元；3、兴XX公司赔偿我公司损失18659元；4、本案全部诉讼费用由兴XX公司承担。

兴XX公司辩称：双方已就支付首年租金的时间达成一致，XX公司未按照约定时间交付首年租金，其所缴纳的质保金（定金）无权要求退还；XX公司辩称付款至我方指定的第三人违反法律规定而没有付款，其理由不能成立；XX公司主张18659元损失没有事实依据和法律依据。

兴XX公司反诉称：双方于2014年1月12日签订商铺租赁协议书，我公司将位于北京市大兴区黄村镇兴XX二层B060至B063的商铺出租给XX公司使用，用途为商铺，租赁期限为2年。协议约定“如开业日期2014年3月18日不能准时开业，影响乙方经营，甲方将按实际延误天数予以顺延”，同时协议约定XX公司应于2014年1月18日前将质保金及首年租金531440元汇入我公司指定银行账户，但是XX公司交付200000元质保金后没有再交付首年租金531440元，已经构成违约。按照协议约定，XX公司应当承担违约责任。故请求法院判令：1、解除双方签订的商铺租赁协议书；2、XX公司给付兴XX公司违约金106288元；3、本案诉讼费用全部由XX公司承担。

XX公司对兴XX公司的反诉辩称：同意解除合同，但我方认为合同并没有生效，因为合同原件并没有给我方，不同意其他反诉请求，我方并不存在违约行为。2014年1月18日前交纳租金并不是经过双方协商确定的日期，合同没有约定付款期限，我方已履行了交纳200000元质保金的义务，但是兴XX未在3月18日开业，已经存在违约瑕疵，而且在此期间也未提出让我方交纳租金至其对公账户，并且在6月7日开业也未通知我方便将铺位租赁给了其他商户，致使合同无法履行，因此违约方是兴XX公司。

原审法院经审理后认为：兴XX公司与XX公司2014年1月12日签订的商铺租赁协议书及补充合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定履行义务；该协议系附条件合同，成就条件为甲乙双方签字盖章、乙方支付质保金、首期租金，因福泰玉庄并未交付首期租金，该合同未生效；合同尾部盖有双方公章，并加盖了双方的骑缝章，故可以确定该合同的真实性以及XX公司对合同的全部内容已经知晓，故XX公司要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持；兴XX公司要求解除合同的反诉请求，法院予以支持。协议XX并未就具体的履行方式及履行期限进行约定，且双方并未就此达成补充协议，故按照法律规定，对于履行方式不明确的，应当按照有利于实现合同目的的方式履行，XX公司要求兴XX公司提供对公账户属于有利于实现合同目的的履行方式；就履行期限而言，对于兴XX公司2014年2月21日发出快递内装文件是否为催缴租金通知书，鉴于兴XX公司提交法庭的催缴通知书并未加盖公章且无其他证据予以证实，法院无法确认，故不予认可；即本案XX兴XX公司共提出了2014年1月18日（银行信息单XX提出）、2014年2月13日后7日内（出具的收据XX提出）二个履行期限，但在该二个时间点均未给出对公账户，因此这二个时间点不能作为合理的要求履行债务的期限，后兴XX公司并未再就具体的履行债务期限与对方进行协商，而是将涉案商铺另租他人，即以实际行动表明不再继续履行合同，根据上述事实，无法确定XX公司违约，故对于福泰玉庄要求退还200000元质保金的诉讼请求，法院予以支持，对于兴XX公司要求XX公司支付106288元违约金的反诉请求，法院不予支持；对于XX公司所受损失部分，根据XX公司提交的证据，并不足以证实其确实遭受了损失，故对于XX公司要求兴XX公司赔偿损失18659元的诉讼请求，法院不予支持。据此，于2014年8月判决：一、北京XX公司与北京XX公司的商铺租赁协议书解除；二、北京XX公司返还北京XX公司质保金二十万元（自判决生效后十日内履行）；三、驳回北京XX公司的其他诉讼请求；四、驳回北京XX公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《XX华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，兴XX公司不服，认为XX公司支付的20万元属于定金而非质保金，XX公司不支付租金的行为已构成违约，其应承担违约责任，故要求二审法院撤销原审判决第二项，驳回XX公司的全部诉讼请求，并由XX公司支付违约金106288元。XX公司同意原判。

经审理查明，2013年12月12日，XX公司（甲方、兴XX公司前身）与XX公司（乙方）签订兴XX商场租赁协议书（临时），合同约定双方二年签订一次合同，租金一年付一次，乙方租用甲方位于北京市大兴区兴华大街与黄村西XX的兴XX商场二层北侧B-060、B-061、B-062、B-063的场地作为经营场地，该场地实际计租面积为196.88平方米左右，乙方租用该场地仅限于经营宝玉石工艺品；年租金509049.6万元，定金200000元先交100000元（正式合同签订时补交定金剩余欠款100000元共计200000元转为质保金）。2014年1月12日，兴XX公司（甲方，出租方）与XX公司（乙方，承租方）签订商铺租赁协议书，合同约定乙方租用甲方兴XX商场二层B060-B063的场地作为经营场地；该场地实际计租面积为182平方米；签订本合同兴XX赠送1个月的免租期，租赁期限自2014年3月18日起至2016年4月17日止，共2年；如开业日期2014年3月18日不能准时开业，影响乙方经营，甲方将按实际延误天数予以顺延；租赁费用为8元／平方米／天（本合同所有款项均以人民币计算）；租赁费用包括租金和物业费，其XX租金8元／平方米／天（按实际天数结算），物业费4元／平方米／月（按实际天数结算）；首次签订合同起免收1年的物业费；当年租金总计531440元，下一年缴纳租金的日期2015年2月17日，年租金531440元；为确保合同的履行，为维护商场公平交易，杜绝欺诈，保持商场长期稳定经营，乙方同意在本合同签订同时向甲方支付质保金共计人民币200000元；质保金退还方式：合同履行期满乙方迁出本商场后，双方办理完毕交接手续2月后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方质保金，质保金退还时不计利息；合同终止的条件包括租赁期内，经双方协商，提前终止合同履行；如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方剩余租金，并且乙方应承担年租金20%的违约金；本合同自甲乙双方签字盖章并由乙方支付质保金、首期租金之日起生效，如因乙方原因致本合同无效，甲方不予退还质保金；本合同有效期内，双方（在本合同XX）提供的通讯联络方式为双方在合同履行过程XX的通讯联络方式，如有一方变更，应在变更后的两日内书面通知对方，否则由变更方承担责任。双方还签订了补充合同对甲、乙双方的权利义务进行了进一步约定。合同上有双方盖章，法定代表人及委托代理人的签字、联络方式，并盖有双方公司的骑缝章。

XX公司分别于2013年12月12日、2014年1月12日向兴XX公司指定的户名为于小淋的个人账户各转账100000万元，总计200000元，质保金已经交纳完毕。2014年2月13日，兴XX公司开具收据，载明“今收到XX公司交来摊位B060、B061、B062、B063的定金200000元，备注：自2014年2月13日起10日内交齐租金，否则定金不退”。兴XX于2014年5月将合同XX约定的B060-B063号摊位另行出租。

原审庭审过程XX，兴XX公司向法庭提交开户许可证，证明其于2014年1月24日被准予开立基本存款账户，开户银行为北京XX公司。

原审庭审过程XX，为证明双方已经明确付款日期，兴XX公司向法庭提交其曾发送给XX公司的一张盖有兴XX公司公章的银行信息单，该信息单上载有户名为于小淋的XX银行的账户信息，打印字体内容为“与兴XX的租赁合同已签毕，需要交纳531440元，质保金补交100000元，总计631440元，请在2014年1月18日前打入以上账号”，手写字体内容为“款项打完后，将签订的合同及补充合同给付XX公司。合同暂放兴XX财务部。2014年1月18日前未打入此账户，签订的合同失效，质保金不退”。对该份银行信息单，XX公司对真实性予以认可，但并不认可其载明内容系双方协商一致的结果，XX公司同时提交此银行信息单作为证据以证明兴XX未提供对公账户。

原审庭审过程XX，为证明XX公司已知晓应于2014年1月18日交纳租金，兴XX向法庭提交XX公司于2014年2月14日出具的关于要求退还兴XX摊位质保金的函，该函件的主要内容是阐述双方签订合同的过程及交付质保金的过程，因兴XX要求其于2014年1月18日前交纳首年租金但未提供对公账户导致尚未交纳情况以及之后双方的协商情况，同时表明XX公司认为由于兴XX公司的原因造成合同无法生效，故要求兴XX公司于2014年2月21日前将质保金200000元全额退还；XX公司对该函的真实性予以认可，但认为2014年1月18日的付款日期系兴XX公司单方提出而非双方约定，未按照此时间付款不能证明己方违约。

原审庭审过程XX，为证明双方就付款日期已进行协商，兴XX同时向法庭提交其于2014年2月21日出具的催缴租金通知书及XXX快递存根，该通知书的内容为“XX公司：贵公司与我公司于2014年1月12日签订商铺租赁协议书，协议书约定，贵司应于2014年2月20日前向我司交纳租金人民币531440元，但贵公司至今一分未向我公司交纳。按照协议约定，如贵公司在2014年3月7日前未足额交纳租金，双方所签订的商铺租赁协议书将自行解除，贵公司交纳的人民币200000元定金将不予退还，贵公司同时应承担年租金20%的违约金，请贵公司慎重决断，尽快支付”，该通知书上同时附有兴XX公司的对公账户及户名为于小淋的XX银行账户信息；快递存根的收件人为李会计，对该封催缴通知书，XX公司不予认可，认可于2014年2月21日收到快递，但快递的文件内容为银行信息单。

原审庭审过程XX，为证明XX公司没有按照合同约定进行装修构成违约，兴XX公司向法庭提交装修管理协议，该协议约定XX公司（乙方）应在2014年2月28日前装修完毕等相关内容，但该协议未有XX公司盖章；XX公司对此协议不予认可。

原审庭审过程XX，为证明因合同未能履行造成的损失，XX公司提交了XX公司（甲方）与北京XX公司（乙方）签订的合约书及收据，合约书约定项目名称为大兴兴雅国际珠宝城，福泰玉庄店面装饰设计施工及柜台设计制作，订单时间为2014年1月16日，合同费用总款为200000元，付款方法为合约书签订后，甲方应向乙方支付装饰设计及柜台设计费用共计5000元并支付柜台制作预付款10000元（上述款项在最后一笔工程款内扣除），因甲方原因造成合同无法履行或无法继续履行，造成损失应由甲方承担，设计费用及预付款项不予退还；2014年1月18日，北京XX公司出具收据一份，内容为“今收到XX公司交来柜台设计费1000元，装修设计费4000元，柜台定制预付款10000元”。对此组证据，兴XX公司不予认可。

上述事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、租赁协议书（临时）、商铺租赁协议书、补充合同、银行信息单、收据、催缴租金通知书、快递存根、退还质保金函、装修协议、开户许可证、合约书、照片等证据材料在案佐证。

本院认为：2014年1月12日，兴XX公司与XX公司签订的《商铺租赁协议书》及《补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定主张权利、履行其义务。由于双方签订的协议书系附生效条件之协议，条件成就时双方签订协议生效，条件不成就时双方签订的协议不生效。双方签订的协议的生效条件为：甲乙双方签字盖章、乙方支付质保金、首期租金后，双方签订的协议生效。因XX公司并未交付首期租金，该合同未生效。现XX公司在向兴XX公司支付首期租金时，要求兴XX公司提供对公帐户，其未提供，XX公司亦未向兴XX公司支付首期租金，系XX公司保护自身权益的合理抗辩。现兴XX公司将涉诉摊位出租于案外人，双方签订的摊位租赁协议已不能实际履行，依公平原则，原审法院依据当事人的诉求确认双方的租赁合同解除，并判令兴XX公司返还XX公司质保金，于法有据，本院予以维持。兴XX公司提出XX公司支付的20万元为合同定金，并非质保金一节。双方签订的协议约定，XX公司支付给兴XX公司的合同定金，在签订租赁协议时转为质保金，因双方签订了租赁协议，故双方约定的定金转为了质保金。兴XX公司亦将涉诉摊位出租给他人，其亦未造成实际损失，双方签订的租赁协议亦未生效，故其要求XX公司承担违约责任的主张，原审法院予以驳回，于法有据，本院亦予以维持。综上，原判正确，应予以维持。依据《XX华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2290元，由北京XX公司负担140元（已交纳），由北京XX公司负担2150（于判决生效后7日内交至原审法院）；反诉费1213元，由北京XX公司负担（已交纳）；二审案件受理费5894元，由北京XX公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王XX代理审判员刘XX

书记员　何XX