王XX,王XX与云浮XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告王XX，男，1958年8月7日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。

委托代理人王XX（系王XX儿子），本案原告之一。

原告王XX，男，1981年4月29日出生，汉族，罗定市人，现住罗定市。

被告云浮市XX公司，住所地：罗定市罗城街道兴华XX。

法定代表人肖XX。

委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。

原告王XX、王XX诉被告云浮市XX公司（以下称“XX公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法由审判员李XX适用简易程序独任审判，并于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告王XX并作为原告王XX的委托代理人到庭参加诉讼，被告XX公司委托代理人朱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告于2011年5月21日与被告签订《商品房买卖合同》，原告作为买受人购买被告开发的位于罗定市罗城XX的房地产住宅项目某某住宅小区的某座某层某号房，原告按合同约定已先后通过支付首付款200027元和银行贷款350000元方式向被告支付了全部房款550027元。按合同约定被告应当于2012年11月30日前交付上述房屋给原告使用。

被告于2012年11月22日通过XX快递向原告发出收楼通知书，原告要求被告按合同第八条和第十一条的约定，提供符合收楼条件的全部资料，但被告未能提供《建筑工程竣工验收备案表》，也就是说被告要交付的房屋未达到交付使用的条件，故原告拒绝收楼。经多次催促后，被告至今仍无法出具经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表。根据有关规定，被告建造的房屋未达到国家规定的交付使用条件，由此产生的一切责任应由被告承担。按合同第九条约定，合同继续履行的，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。

被告未依约交付符合交付条件的房屋，构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，并按合同约定向原告支付2012年12月1日至2014年5月31日以房屋总价550027元计算的违约金30086.47元（550027元×1／10000×547天），其中2012年12月1日至2013年1月31日（62天）以首期房款200027元计算的违约金1240.17元已另案起诉，扣除后被告应支付违约金28846.3元给原告；2、判令被告返还原告自2011年9月1日起计算至今的同期银行存款利息；3、判令被告承担本案诉讼费用。

为证明其主张，原告提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证实原告与被告于2011年5月21日签订商品房买卖合同，双方存在合同的权利义务关系，合同的第九条约定了逾期交房的违约责任。2.（2013）云罗法民初字第184号民事判决书、（2014）云中法民二终字第58号民事判决书、住房公积金借款合同，证实原告已经全额付清房款，原告与被告之间的债权债务已经结束。3.首期房款发票，证实原告支付首期房款200027元给被告，发票是2011年7月10日开具的；签订合同当天原告没有支付首期房款，当时原告与被告签订了一个关于首期房款的补充协议，约定待被告协助原告办理好住房公积金贷款后十天内支付首期房款；原告的首期房款是在7月20日之后才支付的，晚于开具发票的时间。4.原告身份证，证明原告的身份及主体资格。

被告辩称：一、原告认为被告开发的商品房未具备验收合格的条件不符合事实。1、合同约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，合同补充协议约定交付时出示的文件是“工程竣工验收相关备案证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。而在合同约定的交楼时间内，被告开发的商品房已经具备交付条件，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》证明被告交付的商品房经验收合格。至于合同约定“该商品房经验收合格”并没有明确由谁验收、怎样验收，也没有特别指定是政府部门出具验收合格备案证明才是验收合格。合同约定的政府部门出具验收合格备案证明只是交楼时应出示的文件之一，并非交楼条件。虽然交楼时欠缺验收备案登记表这份文件，但不代表该商品房经验收不合格。因此，被告认为施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等共同签暑的《建筑工程竣工验收报告》应视为“该商品房经验收合格”的依据，被告已具备交楼条件。原告拒绝收楼的责任在其自身。2、2014年4月28日，被告已经取得罗定市城乡建设局出具的《竣工验收备案表》，该备案表对《建筑工程竣工验收报告》予以确认，由此证明商品房经验收合格。二、原告逾期支付首期房款及逾期办理按揭手续，违约在先，应承担违约责任。根据原、被告双方签订的认购书、合同及合同补充协议的约定，原告逾期13日支付首期房款，逾期9日办理按揭手续，应承担相应的违约责任，赔偿逾期支付首期房款违约金3575.18元、逾期办理按揭手续违约金1575元，合共5150.18元。三、原告请求计算利息没有依据。四、2012年12月1日至2013年1月31日这段时间的违约金已经判决，在本案中属于重复诉讼。

为证明其答辩意见，被告提交一份竣工验收备案表，证实被告开发的商品房在2013年8月16日就竣工验收合格，并于2014年4月28日取得竣工验收备案表。

对原告提供、出示的证据，被告质证认为：对原告提供的证据真实性无异议。对于商品房的交付条件，合同约定是经验收合格，并非经综合验收合格，因此被告认为经过建设单位、监理单位等五个部门的联合验收出具了竣工验收报告就具备了合同约定的交付条件。合同和补充协议证实了原告是存在逾期交付首期房款及逾期申请按揭的违约行为的。对其余证据没有意见。

对被告提供、出示的竣工验收备案表，原告质证没有异议。

综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对原告提供的证据，被告对真实性没有异议，亦未对合法性、关联性提出异议，故本院予以采纳。对被告提供的证据，原告没有异议，本院予以采纳。

经审理查明：被告XX公司是位于罗定市罗城街道XX的某某住宅小区的房地产开发商。2011年5月21日，原告王XX、王XX作为买受人与被告XX公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：110XXXX0154，含合同附件四《合同补充协议》）。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某住宅小区第某座某层某号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为550027元。第六条约定了付款方式为银行按揭付款方式，买受人须于2011年5月21日前付清首期房款200027元，剩余房款350000元须于2011年6月15日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

另外，双方在《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第七条对《商品房买卖合同》第十一条补充约定，出卖人向买受人发出《收楼通知书》后，且在买受人办理收楼手续时，向买受人出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖出卖人公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，买受人同意办理收楼手续。

合同签订后，被告于2011年7月10日向原告开具首期房款200027元的发票。2011年8月11日，原告与中国XX签订住房公积金借款合同，约定由原告借款350000元，该款直接由贷款人一次性划入由借款人指定的被告开设的账号为“440XXXX230053XXXXXX”的账户。原告已付清商品房总价款550027元。

2012年11月22日，被告向原告发出收楼通知，因被告未能出示竣工验收备案表，故原告拒绝收楼，引致发生纠纷。此后，被告再未向原告出示竣工验收报告和竣工验收备案表，也没有向原告再次发出收楼通知，原告至今仍未收楼。

2013年2月5日，原告与董XX等21人共13户共同向本院起诉本案被告，请求判令：1、被告继续履行与各原告所签订的《商品房买卖合同》，将经验收合格的房屋交付给原告；2、被告按合同约定承担迟延交付房屋的违约金共计16319.23元给（13户）原告（违约金暂按原告首期付款的金额的万分之一每天从逾期交房之日即2012年12月1日起计至2013年1月31日）；3、确认各原告与被告在签订《商品房买卖合同》的同时所签订的《前期物业管理服务协议》无效；4、本案诉讼费用由被告承担。本院以（2013）云罗法民初字第184号民事判决于2013年11月25日对该案作出处理，判决“一、被告云浮市XX公司继续履行与各原告所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，直至将符合合同约定的商品房交付给各原告；……四、被告云浮市XX公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王XX、王XX支付违约金1240.17元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；……”。被告不服并提出上诉，云浮市中级人民法院于2014年5月9日作出（2014）云中法民二终字第58号民事判决，认定被告在与原告进行商品房交接时未能依照合同约定出示商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明，已构成违约，根据合同及其附件四补充协议的约定，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，遂判决维持上述本院第一、第四项等合理的判决。

2014年6月11日，原告再次向本院起诉，请求判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，并按合同约定向原告支付2012年12月1日至2014年5月31日以房屋总价550027元计算的违约金30086.47元（550027元×1／10000×547天），其中2012年12月1日至2013年1月31日（62天）以首期房款200027元计算的违约金1240.17元已另案起诉，扣除后被告应支付违约金28846.3元给原告；并由被告返还原告自2011年9月1日起计算至今的同期银行存款利息。被告答辩认为原告逾期支付首期房款、逾期办理按揭手续构成违约，应承担支付相应违约金的责任，并当庭提出反诉。原告不同意被告在本案中反诉。经审查，被告当庭提出反诉已超过法定期限。

被告提交一份由罗定市城乡建设局作出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，“某某住宅小区（一期）”（包括A2栋）工程竣工验收日期为2013年8月16日；该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案，备案日期为2014年4月28日。

本院认为：当事人在诉讼过程中有权依法行使诉讼权利，同时亦应依法履行诉讼义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，被告当庭提出反诉，已超出相应的期限，且原告亦不同意，故对于被告提出的反诉，本院在本案中不予处理。

本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点是：被告有否按合同的约定将符合交付条件的商品房交付给原告？其在履行合同的过程中是否构成违约？

根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。《商品房买卖合同》第十一条和《合同补充协议》第七条则约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，在双方进行验收交接时，被告应当出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件，即商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明及已加盖被告公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案中，被告于2012年11月22日向原告发出收楼通知，但其在诉讼中提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示“某某住宅小区（一期）”工程的竣工验收日期为2013年8月16日、竣工验收备案日期为2014年4月28日。即被告在工程经验收合格及工程竣工验收备案之前要求原告办理商品房交接手续，在双方进行商品房交接时未能依约出示商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明等文件，其已构成违约，原告按照双方约定有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告继续履行合同的诉讼请求理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的合同第九条约定逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。至本案起诉时止，被告逾期交房已超过180日，原告要求被告支付逾期交付商品房的违约金的主张符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。被告虽于2014年4月28日取得双方争议的竣工验收备案表，但此后并未向原告出示以督促原告办理交接手续，致原告至今仍未办理商品房交接，故原告请求违约金计算至2014年5月31日止合理，本院予以支持。但由于从2012年12月1日起至2013年1月31日止的违约金已由原告在本院（2013）云罗法民初字第184号案提出诉讼主张并经判决处理，原告在该案诉讼时已全部付清房价款，按合同约定其可以主张以已支付房价款的总额请求计算违约金，但其主张该时间段的违约金以首期房款计算而非以已支付房价款总额计算，视为其对自己享有的诉讼权利的请求处分，不影响该时间段的违约金已经过诉讼处理这一法律事实，故此，被告答辩认为原告在本案中请求该时间段的违约金属于重复诉讼的主张，理据充分，本院予以采纳。原告已付清房价款550027元，因此，被告应支付从2013年2月1日起至2014年5月31日止共485天的违约金26676.31元（550027元×1／10000×485天）给原告。现原告诉讼请求28846.3元，已超出可获得支持的数额范围，本院仅对合理部分26676.31元予以支持。对于原告要求被告返还自2011年9月1日起计算至今的同期银行存款利息的诉讼请求，因双方签订的合同对此并无约定，且其因被告的违约行为已获得违约金救济，故本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告云浮市XX公司继续履行与原告王XX、王XX签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》。

二、由被告云浮市XX公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王XX、王XX支付从2013年2月1日起计至2014年5月31日止的违约金26676.31元。

三、驳回原告王XX、王XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费260元（原告王XX已预交），由原告王XX、王XX负担20元，被告云浮市XX公司负担240元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。

审判员　　李XX

书记员　　罗XX