重庆市XX公司与刘XX物业服务合同纠纷一审民事案件用判决书

原告重庆市XX公司，住重庆市大渡口区春晖路街道XX二期，组织机构代码202XXXX8043-0。

法定代表人王XX，该公司总经理。

委托代理人龚中华，重庆箭宇律师事务所律师，特别授权。

被告刘XX，女，1972年8月8日出生，汉族，住重庆市大渡口区。

原告重庆市XX公司（以下简称“XXX”）诉被告刘XX物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员向志勇独任审判，于2014年7月28日公开开庭进行了审理，原告XXX委托代理人龚中华、被告刘XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XXX诉称，原告自三木花园小区建成使用以来，一直为该小区提供物业服务工作。2009年12月15日，三木花园小区业主委员会与原告签订了《三木花园物业服务合同》，合同服务期自2010年1月1日起至2013年1月1日止。2013年1月至2014年3月12日期间，原告与三木花园业主委员委因故为签订物业服务合同，但仍按原物业服务费收费标准为该小区提供物业服务。2014年3月13日，原告与三木花园业主委员会签订新的物业服务合同，继续为三木花园提供物业服务。被告刘XX系三木花园小区房屋的业主，自2004年6月对该房屋装修后入住。从2013年3月起，被告一直未向原告交纳物业服务费、水电公摊费、代缴代收水费、代缴代收气费及垃圾处置费等费用。经原告多次崔收，被告一直未交纳。被告自2013年3月至2014年5月期间拖欠原告物业服务费、水电公摊费、代缴代收水费、代缴代收气费及垃圾处置费等费用本金合计2080.48元。现起诉请求：1、判令被告立即支付2013年3月至2014年5月期间拖欠的物业服务费1317.56元、水电公摊费60元、水费448元、气费190.92元、垃圾处置费64元；要求被告按其所欠费用支付（截止2014年5月31日）违约金1363.43元，合计3443.91元；2、要求被告以实际所欠费用为基数从2014年6月1日起按日3‰计欠欠费违约金至欠费付清时止；3、本案诉讼费由被告承担。

被告刘XX答辩称，其确系从2013年3月开始未交纳物业服务费等相关费用。未交纳物业服务费等相关费用主要是因为对每月4元的公摊费有异议，公摊水电费是由小区占道停车费抵扣的，不应收取；XXX与被告不存在服务合同关系；原告并未按时且额交纳被告的大修基金；物业没有协调处理楼上搭建违章建筑；消防水栓存在安全隐患；原告提供的物业服务不到位；曾主动要求清算各种费用，不存在违约金的问题。

经审理查明，2009年12月15日，三木花园小区业主委员会与原告签订了《三木花园物业服务合同》，合同约定XXX为该三木花园小区提供物业服务，住宅物业费按0.6元／月·平方米标准计算物业服务费，以建筑面积计算按月收取，高层住宅电梯费每户按3【10元＋0.3元（N-3）】（N为楼层数）标准收取；小区公共用水、电住宅每户每月由业主承担4元，其剩余部分由小区公共道路停车收益冲抵，待一户一表实现后，将取消4元／户·月，由小区公共道路停车收益冲抵；业主应于每月22日-30日交纳物业服务费、公摊费、代收费及其他费用，逾期未交纳的，将从次日开始按日3‰标准加收滞纳金。合同约定服务期自2010年1月1日起至2013年1月1日止。2011年10月13日，三木花园业委会与XXX签订补充协议，约定公共道路上的停车收益冲抵由业主每月交纳4元公共用水电剩余不足部分及水电输差。2013年1月至2014年3月12日期间，原告与三木花园业主委员会因物业服务费调整等内容未达成一致意见，并未续约，但经相关部门协调XXX继续按原物业服务合同约定提供物业服务，并按原收费标准收取物业服务费。2014年3月13日，原告与三木花园业主委员会签订新的物业服务合同，继续为三木花园提供物业服务。合同约定XXX为三木花园小区提供物业服务，物业服务费收费标准为住宅物业费按0.8元／月·平方米标准计算物业服务费，以建筑面积计算按月收取，高层住宅电梯费每户按3【10元＋0.3元（N-3）】（N为楼层数）标准收取；小区公共用水、电及输差采用住宅每户每月由业主承担4元，剩余部分由小区公共道路停车收益冲抵；业主应于每月22日-30日交纳物业服务费、公摊费、代收费及其他费用，逾期未交纳的，将从次日开始按日3‰标准加收滞纳金。该合同期限为自2014年3月13日起至2016年3月12日止。2014年3月13日，三木花园业委员与XXX签订补充协议约定业主每月每户仍向XXX交纳4元小区路灯、中庭水体及庭院灯等公共用水、电费，其超出部分从停车收益总额中支付，待一户一表改造完成后，小区公共用水用电按国家相关规定执行。

另查明，被告刘XX系三木花园小区的业主，其房屋建筑面积为140.16平方米，自2004年6月对该房屋装修后入住。从2013年3月起，被告一直未向原告交纳物业服务费、水电公摊费、代缴代收水费、代缴代收气费及垃圾处置费等费用。经原告多次崔收，被告一直未交纳。被告自2013年3月至2014年5月期间拖欠原告物业服务费1317.56元、水电公摊费60元、水费448元、气费190.92元、垃圾处置费64元，合计2080.48元。

以上事实，有原、被告的当庭陈述、《物业服务合同》、《补充协议》、《证明》、《催款通知单》、《欠费明细》、《房屋所有权属查询记录》等证据在卷为凭，经当庭质证，足以认定。

本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告XXX与三木花园业委会两次签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，该合同依法成立并生效，对合同双方及三木花园小区的全体业主均具有法律约束力，原告按照物业服务合同履行物业服务职责，被告刘XX作为该小区业主，应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费和其它费用。2013年1月至2014年3月12日期间，虽然XXX与三木花园业主委员会因物业服务费调整等内容未达成一致意见，并未续约，但经相关部门协调XXX继续按原物业服务合同约定为三木花园小区提供了物业服务，XXX与三木花园业主形成了事实上的物业服务合同关系，理应按原收费标准收取物业服务费和其他费用。故被告刘XX辨称与XX物无物业服务合同关系的理由不成立。原告XXX要求被告刘XX支付2013年3月至2014年5月期间未交纳的物业服务费1317.56元、水电公摊费60元、水费448元、气费190.92元、垃圾处置费64元，合计2080.48元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告辨称所述的不应交纳4元的公摊费问题，被告举示了三木花园业委会告知书一份，以其中的条款“小区公共部分停车收益，包括XXX公司用于支付：（1）冲抵业主每月每户缴纳肆元公共用水、用电，公摊费剩余不足部分及小区水电输差”为理由不交纳公摊费。本院根据物业合同及补充协议查明的事实为三木花园业委员与XXX签订的合同约定为小区公共用水、电及输差采用住宅每户每月由业主承担4元，剩余部分由小区公共道路停车收益冲抵，三木花园业委会告知书中的条款与物业服务合同中的约定不一致，且告知书是三木花园业委会单方向业主的告知行为，其条款不视为与XXX的约定，对XXX不具有约束力。故被告王XX对于不交纳4元／月公摊费的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于被告所述的小区消防水栓存在安全问题，被告并未提供相应证据予以证明，对于此问题本院不做评判。关于被告所述的楼上搭建违章建筑，原告对此不处理问题，因原告作为物业公司，只有协调建议权，并无执法权，若原告协调无果并向相关部门反映后，被告可另寻法律途径解决相邻关系纠纷。关于被告所述原告未及时足额交纳其大修基金问题及小区公共停车收益收支不透明问题，因该问题不属于物业服务合同法律关系，若被告认为原告侵害了业主权益可另寻法律途径解决，而不能以不交纳物业费进行对抗。被告举示的相关证据，虽然能证明XXX服务存在一定瑕疵，但并不能充分证明原告存在物业服务不到位的情况。故被告的抗辩不足以证明其不应交纳物业服务费、公摊费和其他费用，其抗辩理由本院不予采纳。被告虽未交纳物业服务费和公摊费等相关费用，但被告并不属于恶意拖欠物业服务费的情形，且XXX在物业服务中存在一定瑕疵，故对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：

一、被告刘XX于本判决生效后十日内支付拖欠原告重庆市XX公司自2013年3月至2014年5月期间的物业服务费1317.56元、水电公摊费60元、水费448元、气费190.92元、垃圾处置费64元，合计2080.48元；

二、驳回原告重庆市XX公司的其他诉讼请求。

本案受理费减半收取25元，由被告刘XX负担（此费用已由原告预交，在被告支付上述款项时一并支付原告）。

如果被告刘XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

本判决为终审判决。

代理审判员　　向志勇

书　记　员　　陈　智