陈XX与邹XX、李X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）邹XX，自由职业者。

委托代理人邹XX，男，1968年2月8日出生，汉族，自由职业者。系邹XX之父。

委托代理人张新龙，湖北江汉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）陈XX，退休职工。

委托代理人黄X，潜江市法律援助中心律师。

被上诉人（原审被告）李X，自由职业者。

上诉人周XX因与被上诉人陈XX、李X房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2014）鄂潜江民初字第00710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日作出（2013）鄂汉江中民二终字第00087号民事裁定，以违反法定程序发回重审。2014年9月12日，湖北省潜江市人民法院重审后作出（2014）鄂潜江民初字第00710号民事判决，邹XX不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员魏天红担任审判长，与代理审判员任婕、刘XX组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人周XX的委托代理人邹XX、张新龙，被上诉人陈XX及其委托代理人黄X，被上诉人李X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2012年7月20日，陈XX与李X签订了一份租房合同书。双方约定，陈XX将其所有的位于潜江市XX一楼（由北向南）第二间房屋（门店）出租给李X经营，租赁期限暂定为半年（即从2012年7月20日至2013年1月19日）；租金为5000元，在李X收到房屋后一次性全部交清；在执行合同期间，李X可以转让，但必须经陈XX同意后方可生效；李X所投资的装潢和装饰设施（包括门店前的太阳棚），合同期满后交陈XX自行处理，李X不能自行拆除或损坏。双方还特别约定，以上条款双方必须自觉遵守，不得单方面翻悔，更不得无理取闹，否则所造成的一切后果和损失由肇事者负责。在该合同书尾部的“补充说明”栏内，陈XX亲笔书写了以下四条：1.乙方（即李X）现已签订为期六个月的租房合同，而且一次性已交清半年租金5000元；2.如果乙方半年合同期满，可以续租；有关规定可以按本合同内容继续执行；3.本合同执行一年期满后，必须终止本合同的执行，制定新合同、新规定，调整租金；4.甲方（即陈XX）对乙方的优惠条件，只有乙方本人可以享受，而优惠时间只能在一年以内。如果一年期满，即调整租金，执行新的租房合同，废除原来的合同。上述合同签订后，陈XX将房屋交付李X使用。

2012年8月15日，李X在征得陈XX同意后，将所承租的房屋转让给邹XX，并于当日收取邹XX的转让费22000元。2012年8月18日，邹XX与武汉市XX公司（以下简称康多XX）签订了一份“怡XX”食品合同书。双方约定，康多XX将其拥有的“怡XX”品牌、商标、标志、商号及相关的经营模式以该合同的形式授予邹XX使用与经营，邹XX一次性向康多XX交纳品牌使用费（即加盟费）12900元、保证金5000元，门店管理费2400元／年；以上款项在双方签订合同时由邹XX一次性付给康多XX或者付款到康多XX指定银行账户，品牌使用费和门店管理费不予退还。双方还对其他权利、义务及违约责任进行了约定。合同签订后，邹XX按约于当日向康多XX交纳了品牌使用费、保证金及当年的门店管理费共计20300元，还花费7800元在康多XX购买了专用电脑收银设备。2012年8至9月间，邹XX将该租赁门店装修为“怡XX”品牌专卖店后开始正常经营。

2013年1月20日，陈XX直接收取邹XX交纳的上述房屋租金5000元后，给邹XX出具了收条，载明“今收到邹XX（彬）交来‘怡XX’门店租金5000元，时间半年（从2013年1月20日起至2013年7月19日止），合同期满，当即作废，终止该合同的执行。”2013年2月1日、3月1日，陈XX先后收取了邹XX承租门店的水电费。

2013年6月21日，邹XX向陈XX送达了一份门店转让告知书，称其因资金周转需要，欲将其代理经营的“怡XX”品牌经营权和门面转让给他人，希望陈XX根据租房合同的约定给予积极配合，在一星期内给予书面明确答复，否则所造成的一切后果和损失由陈XX负责。陈XX收到上述告知书后，于2013年6月26日给邹XX作出书面回复，明确表示将于租赁期间届满后终止与邹XX之间的合同，要求邹XX于2013年7月19日下午将租赁门店交还。邹XX收到上述复函后，没有按照陈XX的要求交还租赁门店。租赁期限届满后，陈XX停止向邹XX出租的门店供电。由此引发纠纷，陈XX于2013年8月8日向原审法院提起诉讼，要求判令李X或邹XX返还租赁门店，并从2013年7月20日起至返还租赁门店之日止按月租金1000元向陈XX支付房屋租金损失。

2013年10月8日，原审法院就陈XX与李X、邹XX之间的房屋租赁合同纠纷作出（2013）鄂潜江民初字第02284号民事判决书后，邹XX不服该判决提出上诉。经湖北省汉江中级人民法院审理后，以“原审判决违反法定程序”为由裁定撤销上述判决，发回原审法院重审。在重审期间，邹XX以陈XX违反与其达成的“将本案争议的房屋长期租赁给邹XX使用，待李X的一年期合同到期后，由陈XX与邹XX重新签订新的房屋租赁合同”的口头协议的约定，于租赁期间届满后拒绝与其续签租房合同，并强行切断该租赁门店的电源，致其无法继续经营，造成其76200元经济损失等为由向原审法院提起反诉，要求判令陈XX赔偿经济损失76200元（租赁门店装修费49500元、加盟费12900元、专用电脑收银设备费7800元、货物损失费6000元）；判令陈XX与李X连带返还门面转让费22000元。

另查明，在原审法院审理本案期间，邹XX将承租门店卷闸门中下方的门锁上锁，陈XX于2014年6月20日在该卷闸门下端两旁各增加了二把锁。

还查明，在本案诉讼过程中，邹XX提出申请，要求对其承租房屋的装修损失以及因陈XX强行停电，致其承租房屋内的商品（食品）过期、变质所造成的损失进行司法鉴定。原审法院对邹XX的上述请求未予准许。

原审认为，本案的争议焦点有以下几点：（一）陈XX与李X签订的租房合同的期间认定，以及李X对陈XX的租赁门店的返还是否担责的问题；（二）李X收取邹XX的门面转让费是否合法，以及陈XX和李X对上述门面转让费的返还是否担责的问题；（三）邹XX与陈XX之间的租赁期限应如何界定、该租赁门店应于何时返还以及陈XX的租金损失应如何判定的问题；（四）陈XX与李X是否应对邹XX承租房屋后所造成的经济损失担责的问题。围绕上述争议焦点，评判如下：

（一）陈XX与李X签订的租房合同的期间认定，以及李X对陈XX的租赁门店的返还是否担责的问题

该院认为，陈XX与李X签订的租房合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。李X在租赁期限内经征得陈XX同意后将所承租的门店转让给邹XX，该行为符合李X与陈XX在租房合同中的约定，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。李X与陈XX签订的半年（从2012年7月20日起至2013年1月19日止）租房合同期限届满后的次日（即2013年1月20日），陈XX直接收取了邹XX交纳的半年（从2013年1月20日起至2013年7月19日止）房屋租金。从此时起，陈XX与李X之间的房屋租赁关系即已终止，双方因租房合同而产生的权利、义务关系也随之终结。同时，陈XX与邹XX之间的房屋租赁契约正式缔结，双方因缔结契约而产生的权利、义务关系不再与李X相关联，即李X从此时起不再对陈XX租赁门店的返还承担民事责任。故陈XX对李X的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。

（二）李X收取邹XX的门面转让费是否合法，以及陈XX和李X对上述门面转让费的返还是否担责的问题

关于门面转让费，目前并没有统一的定义。该院认为，门面转让费是指承租人（或者业主）将承租（或自己所有）的门面转租（或出租）给他人，收取次承租人一定数额的费用。费用的高低及有无主要取决于合同双方对门面房本身获利能力的认知和市场供求关系。门面转让费的法律属性主要包括以下几个方面：1.门面转让费是对优先续租权的一种购买；2.从法律性质上来讲，门面转让是承租方对自己的合同权利的概括转让；3.门面转让费实际上包含了门店装修费、门店的品牌价值和无形的商业价值等在内；4.从另一角度思考，门店的承租人在转让的过程中，其实是充当了中介的角色，转让费类似于中介费。可见，门面转让费是包含多种不同性质费用的复杂集合，但每一组成部分均有其相关的法律依据或合理性。门面转让费在我国是一个新生事物，目前法律没有明确规定。根据“法无禁止即可为”的民法原则，转让费可以看做是市场经济中的正常经济现象。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条第一款规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”按此规定，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，不能否定转让费存在的合理性。从本案庭审查明的事实来看，李X在租赁期限内经征得陈XX同意后将所承租的门店转让给邹XX时，并不存在欺诈、胁迫等情形；而且，李X收取邹XX的转让费中，除含有上述门面转让费的一般法律属性外，还包括李X交纳给陈XX剩余五个多月的房屋租金在内，双方达成的协议合法、有效，依法应予保护。故邹XX反诉要求陈XX与李X连带返还其门面转让费的请求，因缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。

（三）邹XX与陈XX之间的租赁期限应如何界定、该租赁门店应于何时返还以及陈XX的租金损失应如何判定的问题

陈XX于2013年1月20日收取邹XX交纳的5000元租金后，给邹XX出具的收条上明确记载着“双方的租赁期限为半年（即从2013年1月20日起至2013年7月19日止），合同期满，当即作废，终止该合同的执行。”由此可见，邹XX与陈XX之间形成的房屋租赁合同的截止期应为2013年7月19日。尽管邹XX在本案一、二审及重审期间坚称其与陈XX之间的合同关系系口头达成的长期租赁关系，但其从始至终未向法院提交其与陈XX之间系长期租赁关系的相关有效证据；结合邹XX在与陈XX之间的租赁合同即将到期时与陈XX之间的往来函件的内容来看，邹XX并无意长期租赁陈XX的房屋，而是意欲在租赁期间届满前将承租房屋转让他人。陈XX收到函件后，以书面回复的形式向邹XX明确表示将于租赁期间届满后终止与双方的合同关系，要求邹XX于租赁期间届满当日将租赁门店交还陈XX。由此可见，邹XX与陈XX之间的租赁期间届满后，双方并未续签合同，双方的权利、义务关系应自租赁期间届满之日（即2013年7月19日）终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，邹XX应当于租赁期间届满的2013年7月19日返还陈XX的出租房屋。故陈XX要求邹XX返还租赁门店的诉讼请求，与庭审查明的事实和相关法律规定相符，该院依法予以支持。

陈XX同时要求被告邹XX从2013年7月20日起至返还租赁门店之日止按月租金1000元支付房屋租金损失。从该院庭审查明的事实来看，本案争议的租赁物至今未予返还存在两方面的原因，一是租赁双方对租赁期限产生争议后，邹XX主观上不愿向陈XX交还租赁物；另一个原因是租赁双方对租赁期限产生争议后，双方先后将租赁门店的大门锁住，导致双方均不能自由出入。若将本案争议的租赁物至今未予返还的责任全部归结到邹XX一方，显然与事实不符，也有失公允。陈XX通过诉讼途径将邹XX、李X诉至法院后，却选择了将租赁门店大门强制上锁的方式控制租赁物，致使邹XX客观上不能交还租赁门店，陈XX应对其上述行为承担相应的责任。该院认为，上述租金损失，应由陈XX与邹XX共同承担。邹XX应承担的租金损失为租赁期限届满的次日（即2013年7月20日）起至陈XX将该出租门店强行上锁的前一日（即2014年6月19日）止。租金损失的计算标准，陈XX要求按市场行情1000元／月支付，但却未向该院提交租赁市场行情的价格依据。参照陈XX与邹XX在租赁期限内执行的租金价格，确认邹XX违约占有陈XX租赁门店期间的租金价格为27.32元／天（5000元÷183天）。通过计算，该损失数额为9097.56元（（365天－32天）×27.32元）；此后的门店租金损失，应由陈XX自行承担。对于陈XX超出部分的租金损失主张，该院依法不予支持。

（四）陈XX与李X是否应对邹XX承租房屋后所造成的经济损失担责的问题

如前所述，邹XX从李X处受让陈XX出租门店的经营权后，着手与康多XX签订加盟合同，交纳加盟费用，并对出租门店进行装修。李X与陈XX签订的租赁期间届满后，陈XX收取了邹XX从2013年1月20日起至2013年7月19日止的租金，从而与邹XX形成了为期半年的租房合同。该租房合同届满前，邹XX向陈XX提出书面请求，要求陈XX同意其将承租门店转让他人。陈XX收到函件后，以书面回复的方式拒绝了邹XX欲转让门店的请求，并明确表示租赁期间届满后不再与邹XX续签合同，要求邹XX按约及时交还承租房屋。依照双方在合同中“乙方所投资的装潢和装饰设施（包括门店前的太阳棚），合同期满后交甲方自行处理，乙方不能自行拆除或损坏”的约定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，邹XX反诉要求陈XX赔偿租赁门店装修费49500元、加盟费12900元、专用电脑收银设备费7800元及货物损失费6000元的请求，因缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、邹XX于该判决生效后十日内将位于潜江市XX一楼（由北向南）第二间房屋返还给陈XX；二、邹XX于该判决生效后十日内赔偿陈XX的房屋租金损失9097.56元；三、驳回陈XX的其他诉讼请求；四、驳回邹XX的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500元，由陈XX负担100元，邹XX负担400元；反诉案件受理费2250元，减半收取人民币1125元，由邹XX负担。

邹XX不服原审判决，向本院提起上诉称，（一）原判认定事实不清。1.陈XX与李X签订的门店租赁合同应是长期租赁合同。2.李X转让给邹XX的不仅仅是门店的半年经营权，还包括李X与陈XX签订的门店租赁合同所约定的全部权利义务。3.陈XX向邹XX出具的收条中载明的“终止该合同的执行”，是指终止陈XX与李X签订的原租赁合同。4.2013年9月23日庭审结束后，邹XX于2013年10月2日上午去租赁门店搬东西时，发现该门店已被陈XX锁上，陈XX锁门的准确时间应是在2013年9月24日至10月2日之间。（二）原审程序违法。邹XX在法定期间向原审法院提交了两份司法鉴定申请书，要求对承租门店的装修损失和货物损失进行司法鉴定，原审法院一直不置可否。（三）原判实体处理错误。1.陈XX应将涉案房屋继续出租给邹XX使用，并与邹XX签订新的租赁合同，原审判令邹XX将房屋返还给陈XX，明显错误。2.陈XX采取吵闹和拉闸停电的方式，阻止邹XX使用承租门店，原审判令邹XX向陈XX支付该期间的租金，显失公允。3.陈XX同意将房屋长期租给邹XX使用，但在邹XX经营数月后，陈XX违背约定终止合同，导致邹XX支付的转让费、装修费、加盟费无法收回，并造成商品损失，该损失应由陈XX予以赔偿。4.陈XX应对22000元的转让费与李X对邹XX承担连带返还责任。综上，请求二审法院撤销原判第二、四项，在维持原判第一、三项的基础上，判决支持邹XX的反诉请求。

陈XX答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈XX与李X签订的合同的约定对邹XX不产生效力。邹XX在经营租赁门店十个月后向陈XX提出转租的要求，表明邹XX将不再继续经营或将另选经营地点。陈XX与邹XX之间的租赁合同于2013年7月19日到期，邹XX拒不返还租赁门店，理应赔偿该段时间的租金损失。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

李X答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，邹XX向本院提交如下证据材料：

证据一、录音资料一份、光盘一份、情况说明两份，以证明2013年10月2日邹XX的父亲邹XX请人到租赁门店搬东西的时候，发现陈XX将门店上了锁，陈XX及其家属拒绝开锁。

证据二、证人罗某、邹X的出庭证言各一份，证明内容同上。

陈XX向本院提交照片两组（共25张），以证明邹XX于2013年12月19日在租赁门店内转移物品，于2014年6月4日砸烂租赁门店招牌的事实。

李X未向本院提交新的证据。

经庭审质证，陈XX对邹XX所举证据一的真实性有异议，认为不能达到其证明目的；对证据二的真实性有异议，对于证人陈述的事实并不知情。李X对邹XX所举证据均无异议。邹XX对陈XX所举证据中关于转移物品的第一组照片的真实性有异议；对2014年6月4日的第二组照片的真实性无异议，认为邹XX当天确实去拆了租赁门店的招牌，但从该照片可以看出当时卷闸门上已被上锁。李X对陈XX所举证据无异议。

本院认为，邹XX所举证据一中录音资料的真实性无法核实，录音及情况说明的内容不能达到证明目的，对该组证据不予采信；邹XX所举证据二，证人的出庭证言不能达到证明目的，与本案缺乏关联性，对该证据不予采信。陈XX所举证据中2013年12月19日的一组照片仅能证明邹XX之父邹XX当天进入租赁门店的事实；2014年6月4日的一组照片，因邹XX对拆招牌的事实无异议，对该部分事实依法予以认可，结合该组照片，可以看出2014年6月4日租赁门店卷闸门处于被锁上的状态。

二审查明，陈XX在庭审中自认，于2014年6月1日在租赁门店卷闸门下端两旁各增加了一把锁。2015年3月27日，在本院工作人员的见证下，邹XX的委托代理人邹XX将涉案门店卷闸门及玻璃门钥匙交给陈XX，将门店内空调及“怡XX”标识拆除，将电脑、收银机、电子秤等物品搬走。随后，陈XX与邹XX签订了一份《门面移交协议》，将上述移交事宜予以确定。

原审查明的其他事实属实，依法予以确认。

本院认为，结合邹XX的上诉主张及陈XX、李X的答辩意见，现将本案的争议焦点归纳如下：（一）陈XX与李X签订的房屋租赁合同的租赁期限如何认定；（二）陈XX将涉案租赁门店卷闸门上锁的时间如何认定；（三）陈XX主张的租金损失应否得到支持；（四）邹XX的反诉请求是否有事实和法律依据；（五）原审程序是否违法。针对上述争议焦点，分析评判如下：

（一）陈XX与李X签订的房屋租赁合同的租赁期限如何认定的问题

本院认为，陈XX与李X签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为六个月，即从2012年7月20日起至2013年1月19日止。结合该合同中补充说明的内容可以看出，六个月合同期满后，李X可以按照原合同权利义务续租六个月，届时必须终止该合同的执行，制定新合同调整租金。双方履行合同的过程中，李X于2012年8月15日在征得陈XX同意后，将所承租的门店转让给邹XX。前述合同中的补充内容并未实际履行。因此，应认定陈XX与李X签订的房屋租赁合同的租赁期限是六个月。

（二）陈XX将涉案租赁门店卷闸门上锁的时间如何认定的问题

本院认为，邹XX虽主张陈XX于2013年9月24日至10月2日之间将租赁门店上锁，但未能提交相应的证据证实其主张。结合陈XX所举的2014年6月4日的一组照片，可以看出当时租赁门店卷闸门下方两旁各有一把门锁。陈XX在庭审中，认可该二把门锁是由其于2014年6月1日所加。陈XX的陈述与照片的内容相吻合，据此应认定陈XX将涉案租赁门店卷闸门上锁的时间为2014年6月1日。

（三）陈XX主张的租金损失应否得到支持的问题

本院认为，陈XX向邹XX出具的租金收条的内容表明，双方的租赁期限为半年（从2013年1月20日起至2013年7月19日止）。在租赁期限即将届满时，邹XX于2013年6月21日向陈XX发出《门面转让告知书》，要求将所租门面转租给第三人。陈XX收到该告知书后，于2013年6月26日予以书面回复，表示将于租赁期间届满后终止双方的合同关系，要求邹XX于租赁期间届满当日将租赁门店交还陈XX。由此可见，邹XX与陈XX并未续签合同，双方的合同关系于租赁期间届满之日终止，邹XX应于2013年7月19日向陈XX返还租赁门店。

邹XX上诉认为，陈XX采取吵闹和拉闸停电的方式，阻止其使用承租门店。邹XX未向本院提交相应证据证明该主张，对该主张依法不予支持。邹XX未依约返还租赁物，继续占有使用租赁物直至陈XX将租赁门店上锁。陈XX的上锁行为导致邹XX无法继续占有使用租赁物，此后的租金损失应由陈XX自行承担。邹XX应向陈XX承担从租赁期限届满的次日（即2013年7月20日）起至陈XX将该出租门店上锁的前一日（即2014年5月31日）止的租金损失，租金损失的计算标准为27.62元／天（5000元÷181天），租金损失数额为8727.92元（27.62元／天×316天）。

（四）邹XX的反诉请求是否有事实和法律依据的问题

本院认为，李X征得陈XX同意后将承租门店转让给邹XX，并收取了22000元门面转让费。在陈XX与李X签订的租赁合同约定的租赁期满的次日，邹XX直接向陈XX交纳了随后的半年的租金，陈XX向邹XX出具收条，明确约定租赁期限为半年。上述行为均系各方当事人的真实意思表示，应依约行使权利，履行义务。租赁期限即将届满时，邹XX向陈XX提出转租要求，陈XX以书面形式不予同意，并要求邹XX于租赁期限届满时返还租赁门店。租赁期限届满时，双方的合同已履行完毕。邹XX要求陈XX与李X连带返还门面转让费，要求陈XX赔偿装修费、加盟费、设备费、货物损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。

（五）原审程序是否违法的问题

本院认为，邹XX向原审法院提出鉴定申请，原审法院认为申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，依法不予准许。原审卷宗及民事判决书中对此均予以载明。邹XX关于原审法院对其鉴定申请一直不置可否的上诉主张，与二审查明的事实不符，对其主张依法不予支持。

综上，原审判决认定事实部分不清、实体处理部分不当，应依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销湖北省潜江市人民法院（2014）鄂潜江民初字第00710号民事判决；

二、上诉人邹XX将位于潜江市XX一楼（由北向南）第二间房屋返还给被上诉人陈XX（已履行）；

三、上诉人邹XX于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人陈XX房屋租赁损失8727.92元；

四、驳回被上诉人陈XX的其他诉讼请求；

五、驳回上诉人邹XX的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费500元，反诉案件受理费2250元，按一审判决承担。二审案件受理费2446元，由上诉人邹XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　魏天红

代理审判员　　任　婕

代理审判员　　刘XX

书　记　员　　谢XX