焦作市XX公司与张XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告焦作市XX公司，住所地：焦作市山阳区。

法定代表人宋XX，董事长。

委托代理人赵X、秦丽萍，河南苍穹律师事务所律师。

被告张XX，女，51岁

原告焦作市XX公司与被告张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月11日立案受理，后分别向原告送达了举证通知书、开庭传票等材料，向被告张XX送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等材料。因被告张XX申请追加张XX为被告参加诉讼，原告同意追加张XX为被告参加诉讼，本院予以准许，后因找不到追加的被告张XX，无法送达，原告申请中止审理，2014年5月20日，原告又撤回了追加被告的申请。2014年7月2日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告焦作市XX公司的委托代理人秦丽萍、被告张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年4月原告和被告签订《房屋租赁合同》，按照合同约定，原告将位于建设东XX（原编号1号楼3号），建筑面积为158㎡的门面房出租给被告经营使用。合同签订后，被告履行了合同，按照约定交纳了一年的租金20500元，并在租赁的房屋进行正常经营活动，按照《房屋租赁合同》第一条约定，合同的期限为一年，即2010年1月1日至2010年12月31日止。2010年12月，根据市场变化，公司向被告提出2011年调整租金为31600元（按十个月交付），原告方多次通知被告到公司签订合同，被告既不签订合同，又不交付租金。故请求：1、判令被告支付2011年的房租31600元；2、判令被告支付水电费约1500元；3、终止房屋租赁合同，被告应搬出所占房屋；4、被告应承担诉讼费用。审理中，原告以被告已将房屋及房屋的钥匙交给了原告为由放弃了第三项诉讼请求。

被告辩称，2010年4月原被告之间签订房屋租赁合同，租赁的时间、地点等都无异议，被告已经把2011年前的租金交给原告，2011年3月21日被告将房屋转租给张XX，被告与张XX之间有转让协议，只是没给原告说这个事，房租一切都应由张XX交，且被告把2011年1月份至3月份的租金及水电费交给张XX，至于张XX是否交给原告被告不清楚。因诉讼，原告的律师和被告一块儿把租赁的房屋打开，被告已经把租赁房屋的钥匙交给了原告。故被告不同意原告的诉讼请求。

根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1.被告是否欠原告租金，如欠租金，租金的数额是多少；2.原告要求被告支付水电费约1500元的依据。

围绕争议焦点，原告提交证据如下：1.房屋租赁合同一份，证明被告租赁原告房屋的事实；2.关于东XX门面房租金及租期等事项的回复一份，证明原告通知租户合同到期后，2011年执行新的调整后的价格，即每平方米租金22元；3.通知一份，证明原告通知租户合同到期后续租的事实，如租户未按通知要求签订合同，视为退租。

被告质证认为，对证据1无异议，证据2、3，被告均未见过。

被告未提交证据。

本院对原告提交的证据认定如下：证据1，被告无异议，本院予以认定。证据2、3，被告称未见过该证据，原告也不能提供证据证明原告收到了证据2、3或将证据2、3的内容已告知被告，故该证据不能证明原告的证明指向。

依据当事人陈述、举证、质证及有效证据，本院确认以下案件事实：2010年4月29日原告焦作市XX公司和被告张XX签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于山阳区XX（建筑面积为158㎡）的门面房出租给被告经营使用；租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日；租赁期内租金为20500元；被告如需转租第三方使用或与第三方互换房屋使用，必须经原告书面同意；被告在租赁期满时，把房产交还给原告，如需继续承租上述房屋，应提前两个月与原告协商，双方另签订合同。合同签订后，被告履行了合同，按照约定交纳了一年的租金20500元，并在租赁的房屋进行正常经营活动。合同约定的租赁期满后，原告向被告提出2011年要上调租金，但双方并未形成协议，原告诉至本院。另查明，2012年4月16日被告将承租原告的房屋及房屋的钥匙交付原告。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行。原被告之间的房屋租赁合同是合法有效的合同，双方应当按照约定履行。原告将房屋出租给被告后，被告违反合同约定，不经原告同意私自将承租原告的房屋转租给他人，致使2011年的租金至今未支付原告，原告要求被告支付2011年的租金理由正当，本院予以支持，但原告不能证明2011年的租金应为31600元，故原告要求被告支付31600元，依据不足，本院认定2011年的租金仍为20500元。原告要求被告支付水电费约1500元，无据证实，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告张XX于本判决生效后五日内支付原告焦作市XX公司2011年的房租20500元；

二、驳回原告的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费628元，由原告承担239元，由被告张XX承担389元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审判长　冯XX

代审判员　曹君萍

人民陪审员　牛存存

书记员　张XX