原告朱XX、朱XX与被告郭XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）朱XX。

委托代理人杨X，湖北XX律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原告（反诉被告）朱XX。

委托代理人陈爱洲，湖北XX律师事务所律师。代理权限为一般授权。

被告（反诉原告）郭XX。

委托代理人黄X，湖北XX律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原告（反诉被告）朱XX、朱XX（反诉被告）与被告（反诉原告）郭XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月11日立案受理后，依法组成由审判员刘拥军担任审判长，与审判员杨XX、尹X参加的合议庭，于2012年8月31日公开开庭进行了审理。原告朱XX及其委托代理人杨X、原告朱XX及其委托代理人陈爱洲、被告郭XX及其委托代理人黄X到庭参加了诉讼。2012年12月2日，经本院院长批准，延长审限六个月。2013年3月8日，本院裁定本案中止诉讼。2014年6月8日恢复诉讼后，本院依法组成由审判员刘宏担任审判长，与审判员张XX、人民陪审员胡XX参加的合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理。原告朱XX、原告朱XX及其委托代理人陈爱洲、被告郭XX的委托代理人黄X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告朱XX、朱XX诉称：2007年8月至2008年10月，朱XX在朱XX位于仙桃市某某镇桃园居民委员会1组（原仙桃市某某镇上古XX1组）的宅基地上建造了1栋两间两层楼房。2008年12月30日，朱XX在朱XX不知情的情况下，委托其弟朱XX、朱XX与郭XX签订了房屋买卖合同，将该房屋卖与郭XX。后二原告发现该房屋下的土地的使用权属集体所有，二原告无权转让该使用权。二原告与郭XX协商，要求解除签订的房屋买卖合同，但郭XX未同意。二原告现要求：1、确认朱XX与郭XX签订的房屋买卖合同无效。2、判令郭XX向朱XX、朱XX返还房屋。

原告朱XX为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一：仙桃市公安XX某某派出所及仙桃市某某镇桃源居民委员会出具的证明1份，以证明朱XX与朱XX系同一人。

证据二：仙桃市国土资源信息中心地籍档案资料信息查询结果证明单1份，以证明本案所卖房屋附着的土地性质为集体土地，登记的土地使用权人为朱XX。

原告朱XX为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一：朱XX、朱XX的户口簿及郭XX的户籍证明各1份，以证明朱XX、朱XX为仙桃市某某镇桃源居委会1组村民，而郭XX非仙桃市某某镇桃源居委会1组村民。

证据二：仙桃市某某镇桃源居民委员会和仙桃市公安XX某某派出所出具的证明1份，以证明：1、朱XX和朱XX均系原某某镇上古堤1组村民，朱XX与朱XX系父子关系；2、2007年8月至2008年10月由朱XX个人完全出资在其父亲朱XX的宅基地上建造了一栋二间二层楼房的情况。

证据三：仙桃市司法局某某法律服务所见证书1份，以证明朱XX委托其弟朱XX、朱XX将房屋卖给郭XX的情况。

证据四：仙桃市某某镇桃源居民委员会证明1份，以证明2008年，朱XX委托其弟朱XX、朱XX将房屋卖给郭XX，仙桃市某某镇桃源居民委员会不知情。

被告郭XX辩称：1、朱XX在签订合同时一直在场，朱XX所说不知情并不属实。郭XX买房后进行了装修，且朱XX及其家人还参加了郭XX的房屋落成典礼。2、仙桃市某某镇桃园居民委员会1组（原仙桃市某某镇上古XX1组）发给朱XX的地没有办土地使用权证，卖房时朱XX承诺可以办理过户手续。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二原告称合同无效，人民法院应不予支持。

被告郭XX为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一：房屋买卖合同1份、见证书1份、收条3份，以证明房屋买卖合同成立并已履行完毕，根据合同约定，朱XX应当依约为郭XX办理土地使用权及房屋的所有权变更登记手续。

证据二：证人郭XX、杨XX、别XX的证明材料各1份，以证明朱XX要求出卖房屋，签订房屋买卖合同时朱XX一直在场的情况。

证据三：朱XX的户籍信息1份，以证明朱XX与儿子朱XX居住在一起，与郭XX是邻居，朱XX知道出卖房屋的情况。

证据四：礼单簿1份，以证明郭XX乔迁请客时，由朱XX的弟弟朱XX制作礼单簿，朱XX与儿子朱XX、朱XX及其弟朱XX都给郭XX送过礼金的情况。

被告郭XX方证人杨某某、郭XX、别某均出庭作证。

郭XX提起反诉称：2008年12月，朱XX将其位于仙桃市某某镇桃源居委会1组的房屋卖给郭XX，并签订了房屋买卖合同，约定房屋价款250000元，郭XX依约向朱XX支付了全部购房款，朱XX向郭XX交付了房屋，该房屋经郭XX进行装修后一直居住至今。郭XX曾多次敦促朱XX办理房屋产权过户，朱XX未予协助办理。郭XX现请求法院判决朱XX、朱XX履行协助办理房屋过户手续义务。

郭XX提起反诉请求所提交的证据及证明目的同其本诉提交的证据。

朱XX、朱XX在反诉中辩称：本案诉争房屋下的土地的使用权属集体所有，朱XX、朱XX无权转让该使用权。请求法院驳回郭XX的反诉请求。

朱XX、朱XX抗辩反诉提交的证据及证明目的同其本诉提交的证据。

本院当庭宣读了本院依职权调取的仙桃市国土资源XX回函1份，回函内容为：本案诉争土地使用权为仙桃市某某镇原上古堤村集体建设用地使用权，土地证号：仙集建XXX号，登记权利人：朱XX。该宗地位于仙桃市某某城镇建设规划区内，原仙桃市某某镇上古XX集体建制已撤销，并入桃源居委会，根据土地管理有关规定，原集体成员继续使用原集体建设用地使用权的，可以申请转为国有土地使用权，处置前须获得桃源居委会和某某镇人民政府同意。

经庭审质证，朱XX、郭XX对朱XX提交的证据一无异议；朱XX、朱XX对郭XX提交的证据三、四无异议；朱XX、朱XX、郭XX对证人郭某的当庭证词无异议。对以上无异议的证据，本院依法予以采信。

郭XX对朱XX提交的证据二的真实性无异议，但认为该证据与原、被告签订的房屋买卖合同不一致，不能证明该土地属集体土地；郭XX对朱XX提交的证据一的真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联性，二原告的住所地不一致，相反可以证明朱XX没有在原告朱XX的土地上建房。对证据二的真实性无异议，但认为该土地的权属不明；对证据三的真实性无异议，但朱XX提交的合同中没有朱XX的签名；对证据四真实性无异议，但认为该土地的权属不明。朱XX、朱XX对郭XX提交的对证据一的真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联性，收条是朱XX出具的；对证据二有异议，证人应当出庭作证；对证人杨某某的当庭证词有异议，认为该证词不真实，当时签订房屋买卖合同时朱XX并不在现场。对证人别某某的当庭证词有异议，认为证人别XX是郭XX的岳父，与本案有利害关系。

朱XX、朱XX对仙桃市国土资源XX回函有异议，认为本案争议的土地是集体土地，而非国有土地。

对上述有争议的证据，本院认定如下：朱XX所举证据二及朱XX所举证据一、二，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；朱XX所举证据三及郭XX所举证据一，互相印证，可以证明朱XX与郭XX的房屋买卖关系及郭XX已付清购房款的事实，本院依法予以采信；朱XX所举证据四，与本案没有关联性，本院依法不予采信；郭XX所举证据二，证人均已到庭作证，应以当庭证词为准，本院对该份证据依法不予采信；证人杨XX、别XX的当庭证词相互矛盾，且没有其他证据佐证，本院依法不予采信。本院依职权调取的证据形式要件及来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。

经审理查明：2008年12月18日，郭XX与朱XX、朱XX达成购房意向，郭XX购买朱XX的房屋，同日，郭XX付给朱XX、朱XX押金款10000元，2008年12月30日，朱XX委托其弟朱XX、朱XX与郭XX签订了房屋买卖合同，合同约定：朱XX将其位于仙桃市某某镇桃园居民委员会1组的房屋卖与郭XX，总价250000元，郭XX应在2008年12月20日付押金款10000元，12月24日付购房款200000元，2009年10月31日给付购房款40000元；朱XX负责水、电安装及房屋过户，一方违约，则需支付对方违约金20000元。合同签订后，郭XX于2009年1月1日向朱XX、朱XX给付购房款200000元，2009年10月31日给付购房款40000元。后郭XX将该房屋进行装修，2010年2月举行房屋落成庆典后入住，居住至今。

另查明：本案所涉房屋附着的土地属集体土地，地号为XXX。登记的土地使用权人为原告朱XX。该房屋系朱XX出资修建。郭XX重新装修房屋并举行房屋落成庆典时，朱XX、朱XX均送礼金表示祝贺。

还查明：1997年，经仙桃市XX同意，仙桃市某某镇人民政府设立桃源居委会，同时撤销仙桃市某某镇上古XX，桃源居委会辖区包含某某镇原上古堤村。

本院认为：朱XX、朱XX与郭XX签订的房屋买卖合同，是双方意思真实表示，且未违反法律的禁止性规定，合同合法有效。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属全民所有即国家所有。在仙桃市某某镇原上古XX并入仙桃市某某镇桃源居委会后，农村集体经济组织全体成员转化为城镇居民，原经人民政府批准使用的集体土地，可转为国家所有。本案诉争房屋对应的土地性质虽登记为集体土地，但经过朱XX申请，并经相关部门同意，可以变更为国有土地，该土地使用权可以依法转让。原、被告签订房屋买卖合同后，被告郭XX付清所有购房款，原告朱XX将其房屋交付给郭XX，原告朱XX也用实际行为表示予以认可，双方约定的主要权利义务已基本履行。朱XX、朱XX要求确认朱XX与郭XX签订的房屋买卖合同无效以及郭XX应向朱XX、朱XX返还房屋的诉讼请求无法律依据，本院依法不予支持。朱XX、朱XX履行合同义务不符合约定，依据不动产交易原则和合同约定，朱XX售卖房屋后，还需履行协助郭XX办理不动产权属登记过户的附随义务。郭XX要求朱XX、朱XX履行办理房屋过户手续的反诉请求合法，本院依法予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、六十条、一百零七条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）朱XX、朱XX（反诉被告）的诉讼请求。

二、原告（反诉被告）朱XX、朱XX（反诉被告）协助被告（反诉原告）郭XX办理房屋产权权属过户登记手续。

案件受理费3000元，由原告（反诉被告）朱XX负担1500元，原告（反诉被告）朱XX负担1500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：XXX复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；账号：17-XXXX。

当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长　刘　宏

审判员　张XX

审判员　胡XX

书记员　戴XX