原告吴朝发诉被告郑州人友置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案

原告吴朝发，男，回族。

委托代理人郭爱国，河南豫商律师事务所律师。

委托代理人刘佳，河南豫商律师事务所律师。

被告郑州人友置业有限公司。

法定代表人葛涟沨，董事长。

委托代理人武陈留，该公司工作人员。

委托代理人庞志杰，河南仟问律师事务所律师。

原告吴朝发诉被告郑州人友置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人郭爱国，被告的委托代理人武陈留、庞志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2005年8月26日，原、被告签订了《建达花园二期项目合作开发协议》，协议约定原、被告双方合作开发建达花园二期项目，并约定由原告全权负责。协议第五条约定的内容为“协议开发的项目利润分配比例为被告70%，原告30%”。至2008年5月，项目开发完毕，原、被告双方对项目开发房产均进行了销售。被告在原告处也收回了大部分销售收入。2010年9月6日，原告根据双方协议第八条约定，将建达花园二期项目自2005年以来的财务账本凭证全部移交被告。并要求被告尽快根据原告提供的账目分配利润，但被告以各种理由进行推托，并没有按照协议第五条约定分配利润。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：一、被告支付原告合作开发房产利润10682749.65元，并支付延期支付利润的利息663979.34元（该利息按照国家贷款利率暂计至2011年11月4日，以后利息计算至被告实际还清上述利润及利息之日止）。二、被告分割建达花园二期未出售的商品住宅房屋和商铺的30%分配给原告，应分配给原告的商品住宅房屋建筑面积为431.64平方米，商铺建筑面积为1331.6平方米，或折合房款1547.42万元。三、本案诉讼费由被告承担。

原告向本院提供证据如下：

1、《建达花园二期项目合作开发协议》一份。证明原、被告签订的合作开发协议是双方的真实意思表示，该协议合法有效，被告应依协议约定向原告分配利润。

2、财务账本凭证移交明细表及销售发票、预收款收据清单一套。证明原告依据合作开发协议的约定将建达花园二期工程财务账目移交给被告，被告应依上述相关财务手续及时向原告分配利润。

3、被告在项目借款、取款及项目相关费用。证明被告已收取项目款项（包括借款）及承担项目费用手续，证明被告应支付原告项目利润。

4、工程结算手续。证明项目工程已进行过验收决算。

5、项目基本情况资料。证明本案项目依法经过批准及开发、销售情况。

被告的质证意见：

1、对2006年12月30日的900万元收据材料不知道，对发票的复印件有异议，对浦发银行的存款保证金50多万元、中行的180多万元银行对账单有异议。

2、对其它证据均无异议。

被告答辩称：原告没有投资事实，无权要求分配利润，请求依法驳回原告的起诉。

被告向本院提供证据如下：

1、销售账目。证明原告销售价款为113261430.69元，被告销售价款为4564188.22元。

2、明细分类账一套。证明被告支付的开发成本587019.13元。

3、转账支票、调解书各一份。证明被告向热力公司支付的热力费105000元、上诉费3430.5元。

4、工资表、报销凭证一套。证明原告是被告的员工，于2005年1月至2011年1月领取工资和报销费用。

原告的质证意见：

1、对原告的销售额无异议，对被告的销售额不知情。

2、对被告投入的587019.13元无异议。

3、对转账支票、调解书的真实性无异议，但被告支付的热力费不是本案项目开发中的费用，与本案项目无关。

4、对工资表、报销凭证的真实性无异议。但与本案双方合作开发没有关系。

本案在审理过程中，原、被告申请依据原告移交给被告的账本凭证和被告提供的账本，对建达花园二期项目支出工程款数额、支出开发费数额、原告和被告对该项目的投入资金进行审计鉴定。根据原、被告的申请，本院委托河南中兴会计师事务所对上述事项进行了审计鉴定，审计鉴定意见：（一）支出工程款数额：原告支付工程款84008460.33元，被告支付工程款692019.13元。（二）支出的开发费用：原告支付管理费3030374.88元、支付营业费1222215.56元、支付财务费-124397.02元。（三）被告直接支付资金：被告支付该项目开发成本支出692019.13元。（四）原告直接支付资金：1、缴纳税金及转往总公司款20436526.18元。2、支付工程款84008460.33元。3、支付期间费用4128229.42元。4、购置固定资产支出547469.16元。

《鉴定报告》分析说明如下：

（一）根据原告移交的账簿，审计查明：

1、销售房款为113261430.69元。根据2009年2月28日河南瑞寓物业管理有限公司缴费通知单记载，截止通知日尚未销售的房屋面积为4657.91平方米。2、负债7390512.16元。其中，借入“佳林公司”款7000000元、借入原告个人款380512.16元、欠河南铭言律师事务所服务费10000元。3、成本、费用总计94777776.83元。（1）开发成本90649547.41元。①土地征用及拆迁补偿费9148387.7元，其中土地征用费8329197.91元、契税333167.92元、耕地占用税486021.87元。②前期工程费321700元。③建筑安装工程费72843947.27元。④基础设施费7101650.81元。⑤开发间接费1233861.63元。（2）期间费用4128229.42元。①管理费用3030374.88元。②营业费用1222251.56元。③财务费用-124397.02元。（3）其他应收款15102913.24元。其中圣地置业9000000元、转款给总公司余额6049363.04元。

（二）根据被告提供的账簿，审计查明：

1、销售房款收入4564188.22元，销售面积1687.43平方米。《鉴定报告》说明：因被告凭证提供不连续、不完整，该数据是依据被告提供的账簿记载数据统计。2、支付“建达花园二期”开发成本692019.13元（2004年59257.27元、2005年161961.86元、2006年365800元、2011年105000元）。3、支付管理费：2004年至2006年4854988.25元，2010年至2011年2105872.89元。4、支付财务费：2004年至2006年-68782.67元，2010年至2011年1275248.9元。5、往来账户情况：合计53806224.55元（2006年和2011年）。《鉴定报告》说明：因被告凭证提供不连续、不完整，上述3、4、5项中的数据是依据被告提供的账簿记载数据统计，对所支付的费用和发生的业务是否与“建达花园二期”有关不能确认。

（三）根据被告提供的账簿，被告直接支付“建达花园二期”项目资金，因被告提供会计资料不连续、不完整，仅根据所提供资料整理形成以下结论：支付“建达花园二期”开发成本692019.13元（2004年59257.27元、2005年161961.86元、2006年365800元、2011年105000元）。

（四）根据原告移交的账簿，原告直接支付“建达花园二期”项目资金：1、缴纳税款及转往总公司款20436526.18元（转给总公司税款14385788.44元，转款给总公司6050000元，中行大学路销户款转往总公司款737.74元）。其中，用于总公司代缴税款等14387163.14元，转款未使用留在总公司余额6049363.04元。2、已支付工程84008460.33元，已支付未计入成本费用72000元，应付账款已计入成本但未付款6713087.08元。3、支付期间费用4128229.42元（管理费用3030374.88元、营业费用1222251.56元、财务费用-124397.02元）。4、购置固定资产支出547469.16元。

原告对审计鉴定报告的质证意见：1、双方2005年8月签订二期开发合同，之前是一片空地，不可能建样板房。项目开发和管理全部由原告负责，不存在帐外帐。建达花园二期样板房是在项目主体完工后由原告在临街负一层装修两间，不存在被告所说2004年投入692019.13元购买材料装样板房问题。如果是投在本案工程，应有交接手续。2、关于9148387.7元土地征用费，是一、二期合计费用，一期费用是由原告垫付的，应由被告返还原告。原告对《鉴定报告》的其他内容无异议。

被告对《鉴定报告》的内容无异议，对原告管理期间购买的实物的现状要求原告给予答复。

根据原、被告双方举证、质证和庭审情况，本院确定以下事实：

1、2005年8月26日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《建达花园二期项目合作开发协议》一份，内容为“甲乙双方合作开发的建达花园二期项目，占地约四十亩，建筑面积约40000㎡，项目总投资约5000万元。有关合作开发事宜，双方达成以下协议：一、有关建达花园二期开发四十亩土地的增值部分权益，双方商定如下：1、二期项目开发中，该土地（原购买价10.6万元/亩）作价40万元/亩。2、该土地增值部分，双方按2005年8月24日签订的《合作开发协议》约定比例：甲方75%，乙方25%进行分配，双方均用于二期项目的投资。二、甲方全权委托乙方负责此项目，包括征地、规划、项目设计、土地及小区配套工程、房屋销售和后期物业管理等地产开发涉及的诸项工作。在乙方办理开发所需的手续时，甲方须及时提供所需的各种文件。三、甲方须将一期开发项目的尾工完成，以便使下期开发工作顺利进行。四、该项目的策划和定位由乙方负责提案，甲乙双方需对提案进行充分论证和协商，达成一致意见后，双方对提案进行签字确认。五、分配。双方约定：协议开发的项目利润分配比例为甲方70%，乙方30%。六、投资。双方约定的投资比例为：甲方首先投入启动资金300万元，在土建工程开工前全部到位，剩余投资由乙方负责筹集。七、项目机构由乙方负责组建。八、甲乙双方投资必须及时，足额汇入专用账号，开始售房后，项目回笼资金采取分段管理，第一阶段，财务管理由乙方负责，主要用于土建工程，小区配套工程及相关税、费等支出。第二阶段，财务管理由甲乙双方共同负责，主要是利润部分。九、财务管理设专用账号，会计可由甲方委派，甲方负责监督，若有违背本协议约定的行为，甲方有权制止。出纳由乙方委派，乙方负责财务管理。项目资金专款专用，任何一方不得挪用。十、销售收入应用于支付本项目建设投资及各种税费，未付清或足额预留建设投资和各种税费前，不得分配利润。待项目完成或销售完毕后，先归还所有在本项目中的各种投资，交纳各种应交的税费和双方认可的必要支出后，剩余利润，按协议约定比例全部分配。十一、其它未尽事宜，双方可另行协商解决。”

2、协议签订后，由原告负责开始对该项目进行开发建设，至2008年5月项目开发完毕。2010年9月6日，原告将其负责期间的财务账本凭证全部移交给被告。

3、在原告移交的账簿中，原告负责期间，被告自2005年11月1日至2006年2月22日共向二期项目投资3000000元。

4、在原告移交的账簿中，销售房款收入113261430.69元。

5、在原告移交的账簿中，成本支出情况为：①缴纳税金及转往总公司款20436526.18元。②支付工程款84008460.33元。③支付期间费用4128229.42元。④购置固定资产支出547469.16元。合计109120685.09元。

上述款项中，原告转往总公司的20436526.18元实际交纳税款使用14387163.14元，余额6049363.04元留在总公司。对支付的土地征用及拆迁补偿费9148387.7元，原、被告在质证时认可该数额系建达花园一、二期合计费用，二期项目的费用为4065950.08元，一期项目费用为原告垫付，应为5082437.62元。

综上，在原告移交的账簿中，实际成本支出应为：合计支出109120685.09元-向总公司所转款项余额6049363.04元-建达花园一期土地征用及拆迁补偿费5082437.62元=97988884.43元。销售收入和实际成本支出的差额为113261430.69元-97988884.43元=15272546.26元。

6、在原告移交的账簿之外，原告对被告在二期项目中成本支出587019.13元无异议。

7、在原告移交的账簿中，被告从二期项目获取的款项为：转给被告用于缴纳税款余款6049363.04元（转往总公司税款14385788.44元+转款给总公司6050000元+中行大学路销户款转往总公司款737.74元-实际用于缴纳税款14387163.14元）、以其他应付款科目向被告付款3000000元、按被告要求转给河南圣地置业有限公司的款项9000000元。合计18049363.04元。

8、在原告移交的账簿之外，原告负责期间，被告从二期项目获取的款项为：转给被告贷款保证金余额2357707.52元+银行存款余额781.58元+被告在二期项目处借款8450000元（2007年4月16日6000000元、2008年1月29日1250000元、2008年2月5日1200000元）-法院判决由被告负责偿还郑州佳林置业有限公司的借款7000000元=3808489.1元。

9、在原告移交的账簿中，二期项目借入原告个人款380512.16元，其他应收款15102913.24元（含按被告要求转给河南圣地置业有限公司的款项9000000元、转给总公司的税款余额6049363.04元）。

10、在原告移交的账簿之外，原告从项目提款523048.58元。

综合上述第6、第7、第8、第9、第10条情况，在原告负责期间，被告从二期项目获取的款项为18049363.04元+3808489.1元-合同约定之外投资支出587019.13元=21270833.01元。原告从二期项目获取的款项为523048.58元-380512.16元=142536.42元。原、被告从二期项目获取的款项合计为21413369.43元。

11、关于在原告负责期间购置的空调等办公用品问题，原告答复称除损坏报废外，其余物品均在开发房产地仓库存放。

12、原、被告双方认可在原告移交账目时，尚未销售的商品房11套、共1438.81平方米，商业用房：地上32间、共2203.188平方米，地下32间、共2382.101平方米。

13、原告移交账目后，被告销售房屋1687.43平方米、销售收入4564188.22元。

14、《鉴定报告》说明：因被告凭证提供不连续、不完整，被告销售房屋的数据是依据其提供的账簿记载数据统计，支付的管理费、财务费及往来账户数据是依据其提供的账簿记载数据统计，对所支付的费用和发生的业务是否与“建达花园二期”有关不能确认。

本院认为：原、被告于2005年8月26日签订的《建达花园二期项目合作开发协议》，双方意思表示真实，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效协议。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。在项目开发完成后，被告未按协议给原告分配开发房屋利润属违约行为，原告要求按协议约定比例分配销售利润、支付利息及分配未售出的房屋理由成立，本院予以支持。根据双方协议的内容，原告在合作开发中的义务主要是负责项目的建设和销售，包括征地、规划、项目设计、土建及小区配套工程、房屋销售和后期物业管理等地产开发涉及的诸项工作，以及项目机构的组建、剩余投资的筹集、第一阶段的财务管理等，并未明确约定原告个人的投资义务。被告辩称原告没有投资事实、无权要求分配利润缺乏依据，本院不予支持。

关于已销售房屋的利润数额和未售房屋的分配问题，因被告提供账目不完整，其所销售和未销售房屋的类型数量无法确定，本院认为以原告移交账目时为节点进行计算较为合适。

因原、被告在原告负责项目期间从二期项目获取的款项数额在减去合理负担外，仍高于账簿记载的收入和实际成本支出之差，且原、被告的部分取款未记入账簿，故可以认定原、被告从二期项目获取的款项减去合理负担后的数额应是已销售房屋的利润。据此，按双方协议约定的分配比例，原告应分配的已销售房屋利润为21413369.43元×30%=6424010.829元，被告应分配的已销售房屋利润为21413369.43元×70%=14989358.601元。鉴于原告已从二期项目获取142536.42元，原告应分配的已销售房屋利润为6424010.829元-142536.42元=6281474.409元。

关于原告为一期项目垫付土地征用及拆迁补偿费问题，因与本案不属同一法律关系，且原告主张的是房屋销售利润，故本院对该项问题不予审理，双方可另行解决。

关于账面显示的其他对外应收和应付款项，因未结算，且在庭审中原告称没有外债，被告称外债是未知数。基于实际数额不能确定，可在实际结算后，由原、被告双方按本案协议分配比例享有和承担。

在原告管理项目时可用于分配的剩余房屋问题。原告在移交账目时，未售出的房屋为商品房11套、共1438.81平方米，商业用房：地上32间、共2203.188平方米，地下32间、共2382.101平方米。因已销售房屋收入大于成本，故剩余房屋可作利润进行分配。按合同约定的比例，被告应分配给原告商品房1438.81平方米×30%=431.643平方米、地上商业用房2203.188平方米×30%=660.9564平方米、地下商业用房2382.101平方米×30%=714.6303平方米。因原告诉求分配的商业用房为1331.6平方米，小于上述应分配的商业用房面积，据此，被告应分配给原告的商业用房面积为：地上商业用房638.96平方米、地下商业用房692.64平方米。若不能分配房屋，则应以房屋销售时的市场价格（扣除相关税费）支付相应款项。

因被告凭证提供不连续、不完整，相关数据是依据其提供的账簿记载数据统计，鉴定报告对被告所支付的费用和发生的业务是否与“建达花园二期”有关不能确认。且在原告负责期间，财务由原告管理，被告亦无与原告的交接手续，故对被告所主张的对建达花园二期项目的相关成本支出，除投入资金3000000元和成本支出587019.13元外，本院对被告所主张的其它成本支出不予认定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告郑州人友置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴朝发合作开发房产利润6281474.409元及利息（从2010年9月7日起按中国人民银行同期规定的贷款利率计算至本判决确定的付款之日）。

二、被告郑州人友置业有限公司于本判决生效后十日内将建达花园二期未出售的商品住宅房屋建筑面积431.64平方米、地上商业用房建筑面积638.96平方米、地下商业用房建筑面积692.64平方米分配给原告吴朝发，或以房屋销售时的市场价格在扣除相关税费后，向吴朝发支付相应款项。

三、驳回原告吴朝发的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费169651元，由原告吴朝发负担63164元，被告郑州人友置业有限公司负担106487元；财产保全费5000元，由被告郑州人友置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省高级人民法院。

审 判 长  郝 鸿 标

审 判 员  张 永 军

审 判 员  崔 航 微

书 记 员  胡 良 瑞