刘XX诉王XX租赁合同纠纷一案一审民事判决书.doc

原告刘XX，女，1972年1月7日生，汉族，住郸城县城关XX。

委托代理人王X，河南XX法律工作者。

被告王XX，女，汉族，住郸城县新城XX。

委托代理人闫国龙，河南文浩律师事务所律师。

原告刘XX与被告王XX租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托代理人王X，被告王XX及其委托代理人闫国龙到庭参加了庭审。本案现已审理终结。

原告诉称，我姐姐刘XX在郸城县商贸城拥有两间门面房，原租给我做生意，2010年11月12日经我姐同意，我与被告签订了协议书，将上述房屋转租给被告，房租每年20000元，租期6年（2011年3月14日至2017年3月14日止）被告已支付了3年的租金6万元，对下欠的租金按约定被告应于2012年10月1日前付清。此租金经我多次催要，被告至今不付。为维护原告合法权益。特诉至法院，要求判令依法解除原、被告于2010年11月20日签订的协议书；被告将房屋返还给原告，将所欠房租返还给原告，并按合同约定支付违约金，违约金支付至合同解除之日止；诉讼费用由被告承担

被告王XX辩称，原告所诉与事实不符，房屋当时已经归原告所有，合同是原告自己的个人行为，不是经其姐姐同意转租的，协议书合法有效应当受法律保护，我多次打电话给原告要求将剩余房租交给原告，原告都拒绝接受。我没有违约，是被告蓄意毁约。第二批房租到期后我找原告要求将剩余房租给原告，原告拒绝接受。原告真实目的是想将房子卖掉，不再同意依约继续履行协议。原告无权解除该协议，协议是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，内容受法律保护。协议已实际履行，而且我对该房屋进行了装修和使用。原告要求解除房屋不符合协议约定也没有法律依据。“买卖不破租赁”，原告想将房子卖掉，也无权解除该协议。

经审理查明：2010年11月12日，经原告的姐姐刘XX同意，原告与被告双方签订协议书，约定原告将其姐姐刘XX所有的位于商贸城XX、16号房以自己的名义出租给被告，房租为每年20000元，租期为6年（2011年3月14日至2017年3月14日止），租期内使用权归被告所有。被告首次给付原告3年租金60000元，下欠3年租金60000元于2012年10月1日前付清。房租到期后被告将此房交清给原告，被告有优先租赁权。2010年10月1日，协议约定的下余60000元租金交付日期到期后，被告未按照约定支付给原告下余60000元租金。后经原告的弟弟催要，被告拒不给付租金，后被告同意给付房租，原告拒不同意，要求解除合同。

以上事实有当事人陈述、协议等证据在卷佐证，予以认定。

本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律规定，双方当事人应当履行合同约定的义务。被告王XX未按照协议约定的时间向原告刘XX交付租金，已构成违约，原告刘XX要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。被告提供的录音笔录最早显示时间为2013年2月13日，可以认定在此之前被告未按约定支付房屋租金，因此被告刘XX所辩称的是原告蓄意违约，躲避被告，不接受下余租金，其未构成违约，不应当解除合同的辩解理由，本院不予采信。被告王XX在协议约定的2014年3月14日之后，未交付租金而事实占有使用该门面房，应按合同约定支付相关房屋租金至被告王XX交还房屋之日止。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告双方在协议中未约定违约金的事项，故本院不予支持。被告辩称的其对所租房屋进行了装修，但未提供相关证据予以证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：

解除原告刘XX和被告王XX于2010年11月20日签订的协议书；

被告王XX于本判决生效之日起三日内将房屋返还给原告刘XX，并向原告刘XX支付所欠房租（自2014年3月14日起至被告王XX交还房屋之日止，按每年20000元计算房租）；

三、驳回原告刘XX的其他诉讼请求；

案件受理费100元，由被告王XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

审判长　　巴XX

审判员　　赵XX

审判员　　赵XX

书记员　　朱XX