韩XX与大邑县XX人民政府租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）韩XX。

委托代理人罗文方，四川谦信律师事务所律师。

上诉人（原审原告）大邑县XX人民政府。住所地：四川省大邑县XX天开XX。

法定代表人王XX，镇长。

委托代理人王军，四川颂法律师事务所律师。

上诉人韩XX因与被上诉人大邑县XX人民政府（以下简称董场镇政府）租赁合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2012）大邑民初字第1416号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭进行审理了本案。上诉人韩XX的委托代理人罗文方、被上诉人董场镇政府的委托代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1988年4月，董场镇政府以其下属大邑县董场乡企业管理委员会的名义在现位于董场镇双墩村四社处申请开办了“成都市大邑县董场酿酒厂”。1989年1月26日，变更为“成都市大邑蜀香食品厂”。1996年8月3日，成都市大邑蜀香食品厂被大邑县工商局注销。其间，1992年3月24日，大邑县董场乡双墩村村民委员会在成都市大邑蜀香食品厂处申请开办了“大邑县双墩酒厂”，至1995年4月11日申请注销。1997年10月14日，董场镇政府以其下属大邑县XX经济委员会企业办公室（甲方）名义与韩XX（乙方）签订《蜀香食品厂租赁协议书》（以下简称租赁协议），协议书载明：“根据集体企业转机改制的有关精神，经甲、乙双方共同协商，甲方将原董场镇蜀香食品厂全部厂房及场地租赁给乙方，达成如下协议：一、甲方的权利和义务：1、甲方将原董场镇蜀香食品厂租赁给乙方经营，但企业的产权仍归甲方；2、甲方在乙方租赁期满后，全部无偿收回租赁财产，包括在租赁期内添置的全部不动产（乙方新添置的新机具设备仍归乙方所有）；3、甲方在乙方出现如下情况时，有权单方面终止合同：（1）乙方不按合同规定时间向甲方交租赁费时；（2）乙方在生产经营过程中违反国家有关政策、法规时；4、甲方在规定时间内向乙方交付租赁场所，并协助解决好用电、通讯和交通、治安等服务问题。二、乙方的权利和义务：1、在租赁期内，乙方在国家法律、法规和政策许可的范围内独立自主经营，不受甲方干涉；2、在租赁期内，乙方对厂内原有固定财产不得任意变动、损坏，如确实乙方生产经营需扩建时，应经甲方同意；3、乙方在生产经营过程中应安全生产、遵纪守法，按政策规定在董场办理营业执照和交纳税费，乙方在生产经营过程中发生的任何安全事故和债权债务及生产经营活动中的纠纷等与甲方无关，概由乙方负责；4、在租赁期内，乙方不得擅自转租给别人，同时要保护和保养好厂内的所有固定资产；5、乙方应按合同规定时间内向甲方交租赁费，若超过十日，甲方将追究违约责任并中止合同。三、租赁期限：1997年10月14日至2007年10月13日。四、租金及交款时间：1、乙方在租赁期内，租金额度为：1997年10月14日至1998年10月13日为5000元整；1998年10月14日至1999年10月13日为10000元整；以后每年为20000元整。2、交费时间、方式，签订合同之日交清头年租赁5000元整，以后每年10月14日交清下个年度的租金，以现金方式给付。五、如因重大的自然灾害或不可抗拒的自然因素及国家重大政策调整时，如需变更、终止合同时，双方协商解决。六、本合同一式三份，签字之日生效，甲乙双方不得违约，若违约，由违约方支付违约金10000元整及由此造成的经济损失。”协议签订后，董场镇政府将租赁物交付给韩XX，韩XX也实际进场生产、经营。2003年1月5日，董场镇政府（甲方）与韩XX（乙方）签订《企业用地使用权流转协议》（以下简称流转协议）载明：“为了吸引个体私营企业落户董场镇，带动地方经济的发展。董场镇政府以所属双墩酒厂及其相临存量土地招商，韩XX愿意在甲方所提供的场地上兴办企业，经双方协商，就所需场地的土地使用权转让问题达成如下协议：一、甲方提供场地如下：1、现有双墩酒厂的土地及其附属建筑物（土地面积以国土局实际测量为准）。2、酒厂相临的10亩土地。二、转让价格：经双方议定，该场地使用权转让价格为23万元（包含甲方为乙方办理国有土地使用证所需费用）。三、场地使用用途及使用年限：1、甲方本着扶持企业发展地方经济的宗旨，以优惠的价格将场地转让给乙方，乙方必须用于工业税源性项目建设，不得用作他途，否则视同违约，则甲方有权收回将该土地的使用权。2、使用年限30年，即从2003年1月5日至2033年1月5日。四、付款方式：1、签订协议之日，乙方一次性付甲方10万元定金。2、乙方进场施工建设之日，付甲方余款的80%。3、国有土地证交付之日，一次性付清余额。五、违约责任：1、若甲乙双方任一方违约，则违约方应付对方违约金5万元，以及承担由此造成的其他一切后果。2、若乙方违约，甲方有权收回该场地的使用权，并追收原酒厂场租费。六、乙方在签订协议后，应本着积极的态度，于2003年6月30日前进场施工建设，乙方在修建厂房时，要负责协调与周边居民的生产、生活关系，涉及因建设需要改造的沟渠道路由甲方协调，乙方负责修缮好。七、变更或终止：1、本协议若需变更，需经甲、乙双方共同协商，任一方擅自变更协议，则视同违约。2、本协议若因政策因素等不可抗力终止时，经双方协商解决。八、乙方在使用期间可以转让该场地使用权，但必须用于工业目的。九、本协议一式叁份，由甲、乙双方各执一份，经发办留存一份。十、本协议自签订之日起生效。”流转协议签订后，韩XX未按协议约定一次性支付10万元定金，也未于2003年6月30日前进场施工建设。2008年12月29日，董场镇政府时任副镇长王顺东、财政所长郑XX与韩XX协商时，由郑XX记录如下：“与韩XX商谈欠款一事，上次谈时，韩XX欠款19万元。韩说，分两次交10万元，把前一段债务了清，资产属政府。王X说：13万元。经商量，同意12万元把前面帐了结，2009年元月20日前交5万元，剩余7万元6月30日前交回。以前债权、债务与政府储酒费用一律抵消。12万元属于支付租金。资产仍属政府所有。”韩XX在该记录上签名。当日，韩XX在该记录本上出具《欠条》载明：“欠大邑县XX人民币12万元，大写壹拾贰万元正。订于2009年元月20日前支付5万元，余款7万元2009年6月30日前付清。经手人韩XX，2008年12月29日。”2009年4月15日，韩XX支付租金50000元，董场镇政府向韩XX出具四川省非经营性结算统一票据（NO.066XXXX0511）一份。2011年5月24日，董场镇政府向韩XX发出《通知》，要求在一周内结清所欠租金。2012年5月4日，董场镇政府向韩XX送达《通知》，要求韩XX五天内全部搬离蜀香食品厂，并结清所欠租赁费。

原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《集体土地建设用地使用证》、大邑县工商局的蜀香食品厂工商登记、营业执照及注销的档案、大邑县XX铁溪社区居民委员会出具的《证明》、租赁协议、流转协议、2008年12月29日的协商记录、《欠条》、四川省非经营性结算统一票据、2011年大邑民初字第1203号案卷民事审判笔录等证据在案为证。

原审法院认为，董场镇政府与韩XX在平等、自愿基础上签订的租赁协议，不违反法律禁止性规定，合法有效。该租赁协议的租赁期限从1997年10月14日起至2007年10月13日止，在此租赁期间，韩XX应按合同约定支付董场镇政府租赁费175000元，但韩XX未按约定期限支付租赁费属违约，应当承担违约责任。董场镇政府与韩XX经协商于2008年12月29日达成的协议，属双方对租赁关系存续期间应付租金及违约责任的重新约定，系当事人双方真实意思表示，且有韩XX在当日向董场镇政府出具的《欠条》印证，韩XX在2008年12月29日前欠董场镇政府租赁费120000元，定于2009年1月20日前支付50000元，6月30日前支付70000元。逾期，韩XX尚有70000元租赁费至今未支付属违约，韩XX应承担70000元租赁费从2009年7月1日起至本判决确定的支付日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。董场镇政府与韩XX签订的租赁协议租赁期间已于2007年10月13日届满，韩XX继续使用该租赁物至2012年5月4日董场镇政府向其送达搬离通知，在此期间，董场镇政府没有提出异议，依照《合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，双方系不定期租赁关系。依照《合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，董场镇政府在合理期限之前就解除租赁合同关系通知了韩XX，其解除与韩XX之间租赁合同关系的请求，符合法律规定，应予支持。韩XX应当返还租赁物，并按年租赁费20000元承担从2008年12月29日起至本判决确定的返还租赁物日止的租赁费。董场镇政府只要求韩XX支付60000元，属对自身权利的处分，不违反法律规定，应予支持。双方在租赁期间，于2003年1月5日签订了流转协议，但该协议签订后，双方均未实际履行。况且，从2008年12月29日的重新约定来看，双方都是围绕租赁关系来协商的，双方之间确定的是租赁合同关系，对流转协议已不作提及，故可以认定双方对流转协议均认可不再履行，对解除合同达成了合意。现韩XX以流转协议来作为抗辩的依据，与本案查证的事实不符，其抗辩理由，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、解除大邑县XX人民政府与韩XX的租赁合同关系；二、韩XX在本判决生效之日起三十日内返还大邑县XX人民政府原蜀香食品厂全部厂房及场地；三、韩XX在判决生效之日起三十日内支付大邑县XX人民政府至2008年12月28日止的租赁费70000元及按照中国人民银行同期贷款利率计算从2009年7月1日起至本判决确定的支付日止的利息损失；支付从2008年12月29日起至本判决确定的返还租赁物日止的租赁费60000元；四、驳回大邑县XX人民政府的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由韩XX负担。

宣判后，原审被告韩XX不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判驳回原审原告董场镇政府的诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由董场镇政府负担。其主要上诉理由为：1、董场镇政府与韩XX于2003年签订的流转协议合法有效，并依法自动取代了1997年的租赁协议；2、《2008年12月29日记录》没有取代双方签订的流转协议，没有重新确认之前自动失效的租赁协议有效；3、韩XX没有违约，而是董场镇政府没有按照约定全面履行协议，原审判决韩XX向董场镇政府支付同期贷款率利息没有事实和法律依据。

被上诉人董场镇政府答辩称，双方的租赁协议合法有效，且均已按协议履行，租赁合同到期后双方没有续签合同，属于不定期租赁，双方均可随时解除合同；2003年的流转协议并未实际履行，一直履行的是1997年的租赁协议。原判认定事实清楚，应予维持。

各方当事人对一审查明的事实均无异议，在二审中亦未有新证据提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人韩XX与被上诉人董场镇政府于1997年签订租赁协议后，上诉人韩XX实际使用了租赁物。虽在租赁期内双方于2003年又签订了流转协议，但从履行情况来看，韩XX并未按约足额支付定金，董场镇政府之后也未将约定的土地交与韩XX使用，且从2008年12月29日的协商记录可以看出双方对自1997年以来的租赁关系再次进行了明确并对租金金额、支付时间进行了新的约定，由此可知双方实际均认可2003年流转协议不再履行。在双方约定的租赁期限届满后未再另行续签租赁合同，韩XX仍旧占有使用租赁物，应视为双方形成不定期租赁关系，董场镇政府在发出租金支付和搬离通知后韩XX仍未支付租金并搬离，应承担占有使用租赁物期间的租金，原审法院对此认定正确。韩XX在双方约定的租金支付期间未按约支付租金，应承担违约责任，原审法院按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失并无不当。

综上，上诉人韩XX的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按原判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费3100元，由上诉人韩XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　陈　兵

代理审判员　胡　茜

代理审判员　郝XX

书　记　员　胥XX