张家界市精神病医院与慈利县零阳镇东街社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告张家界市精神病医院。

法定代表人王X，该院院长。

委托代理人曹哲华，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告慈利县零阳镇东街社区居民委员会。

负责人张XX，主任。

委托代理人姜X，慈利县金剑法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。

原告张家界市精神病医院与被告慈利县零阳镇东街社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年11月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张家界市精神病医院（以下简称“精神病医院”）的特别授权委托代理人曹哲华、被告慈利县零阳镇东街社区居民委员会（以下简称“东街居委会”）的特别授权委托代理人姜X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告精神病医院诉称，原告长期租赁被告位于慈利宾XX正对门的两个门面及其上二楼房屋从事诊疗服务，因被告需要对房屋进行改造，2011年8月30日双方签订《拆迁补偿协议书》。该协议书第三条约定：新房屋在开发商交付后，继续承租给乙方（即精神病医院）使用……；第四条约定：甲方（即东街居委会）改造建成后的毛坯房屋装修由乙方负责，与甲方无关，但装修不得影响甲方房屋的结构和相邻关系。该协议合法有效，应予确认。但被告却将改造建成的房屋租赁给他人并已开始装修，违背了合同的约定。特提起诉讼，请求判令被告履行租赁合同，将改造后的门面二个及二楼房屋租赁给原告。

为支持其诉讼主张，原告向本院提交如下证据：

一、《搬迁补偿协议书》（编号证据1），拟证明原、被告之间租赁合同成立；

二、2002年、2004年签订的租赁合同各一份（编号证据2），拟证明拆迁之前的租赁的范围；

三、照片一张（编号证据3），拟证明被告的五个门面已经使用；

四、慈利县人民法院《民事判决书》一份（编号证据4），拟证明已经查明的案件事实。

被告东街居委会辩称：房屋改造前，双方之间确实存在房屋租赁合同关系。《搬迁补偿协议书》虽约定新房屋在开发商交付后继续承租给原告使用。但是，第一、新房屋与老房屋相比，由于城市规划的原因，门面减少（拆迁前，被告有7个门面，拆迁后只剩5个门面）。第二、现使用门面的四个承租户是在拆迁改造之前就与被告签订了房屋租赁合同书的，改造即将竣工时，四承租户就按照租赁合同占有相应门面，并进行装修后投入实际使用；而原告未与被告签订新的房屋租赁协议。第三、2013年6月原告第一次起诉以后，因被告无法提供房屋（门面）供原告租赁，在法院的主持下，被告要求开发商给原告安排其他门面，但原告认为开发商为其提供的门面位置不佳，不同意被告的协调方案。现在，开发商的所有门面均已出售或租赁完毕，无法再进行协调。第四、目前，新房屋虽已竣工，但开发商仍未将房屋交付被告。总之，原告要求继续承租被告门面的诉讼请求，与《搬迁补偿协议》的约定不符，且，被告的全部门面已出租完毕。故原告的诉讼请求不能成立，法院应驳回原告的诉讼请求。

被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：

1、《合作协议》（编号证据5），拟证明房屋拆迁改造后被告只剩5个门面，面积227平方米；

2、被告与谢XX、王XX、刘XX、吴XX的《房屋租赁合同书》（编号证据6），拟证明2010年4月1日被告与现承租户签订租赁合同全部出租，租赁期间为3-5年，满足已签租赁合同后，被告已无门面出租；

3、拆迁补偿协议（编号证据7），拟证明现租赁被告门面的承租户均是原租赁户；

4、开发商出具的《证明》（编号证据8），拟证明现有门面虽已竣工验收，但未交付给东街居委会。

当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见及理由如下：

东街居委会对证据1即2002年元月1日的《租房合同书》和2004年元月1日的《房屋租赁合同书》的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。该证据证明：2002年度、2004年度，东街居委会与精神病医院之间存在书面房屋租赁合同关系，租赁标的物为东街居委会所有的位于慈利宾XX大门对面的门面（楼上两间、楼下两间）；

东街居委会对证据2即东街居委会与精神病医院《搬迁补偿协议书》有异议，认为要提交原件后才能认定，但在2013年的庭审中表示对该证据的真实性等无异议。据此，本院认定证据2具有真实性。该证据证明2011年8月30日双方对搬迁补偿的相关事宜签订书面协议，约定：1、搬迁时间为2011年10月31日前等；2、东街居委会给精神病医院补偿房屋装修款45700元及发放时间；3、新房屋在开发商交付以后继续承租给精神病医院使用等；4、新房屋（毛坯房）的装修事宜；5、精神病医院领取补偿款以后的搬迁及不搬迁东街居委会可以清场。

东街居委会对证据3即《照片》无异议，本院认定该证据的效力。该证据证明东街居委会所有的门面已由他人承租使用；

证据4即（2013）慈民一初字第686号民事判决书，系本院生效判决书；

证据5即《合作协议》，精神病医院在本次庭审中认为其系复印件，未发表其他质证意见，但2013年的庭审对其真实性未提出异议，对其关联性有异议，认为该证据只反映东街居委会门面的面积为227平方米，不能证明只有4个门面。本院对证据5的真实性予以采信。该证据证明东街居委会与张家界XX公司（以下简称“XX公司”）于2011年9月14日签订《合作协议》，约定东街居委会将其所有的临街面272平方米（长26.5米×宽9.84米，3米×3.8米）的土地和其他土地（共计696.95平方米）及其上的建筑物全部交由XX公司进行改造，在扣除消防通道及楼梯（所占面积）后返还东街居委会临街门面面积227平方米，临街面及其他地方改造前后面积差，由永建房地产补偿非临街门面100平方米的建筑面积给东街居委会；

精神病医院对证据6即东街居委会与谢XX、王XX、刘XX、吴XX的《房屋租赁合同书》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：证据6是复印件，东街居委会未出示原件核对；这4份《房屋租赁合同书》的租赁人的身份情况也不清楚，是否是租的这个门面也不清楚；这4份合同是在拆迁前签订的，与本案没有关联性；东街居委会与谢XX、吴XX所签的《房屋租赁合同书》未确定具体门面，属无效合同。四份《房屋租赁合同书》虽系复印件，但东街居委会均在其上加盖公章予以确认；精神病医院虽有异议，但未提交反证否定其效力，故证据的真实性本院予以认定。该证据证明东街居委会于2010年3月1日与王XX签订《房屋租赁合同书》，于2010年4月1日与谢XX、刘XX、吴XX签订《房屋租赁合同书》，将东街居委会所有的门面出租给王XX、谢XX、刘XX、吴XX，租赁期间分别为2010年3月1日-2013年2月28日、2010年4月1日-2015年3月31日。精神病医院关于“被告与谢XX、吴XX所签的《房屋租赁合同书》未确定具体门面，属无效合同”的意见，不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关房屋租赁合同无效的规定，本院不予采纳。精神病医院关于“房屋租赁合同是在拆迁前签订的，与本案没有关联性”的质证意见，本院将另行阐述；

精神病医院对证据7即东街居委会与谢XX、王XX、刘XX、吴XX所签《拆迁补偿协议》有异议，认为均是复印件，且与本案没有关联。四份《搬迁补偿协议书》虽系复印件，但东街居委会均在其上加盖公章予以确认；精神病医院虽有异议，但未提交反证否定其效力，故证据的真实性本院予以认定。《搬迁补偿协议书》载明：1、2010年东街居委会与王XX等所签《房屋租赁合同书》从2011年8月31日中止；2、搬迁时间为2011年10月31日前；3、东街居委会给分别给承租方支付数额不等的房屋装修补偿费，付款时间为8月30日、9月20日；4、改造后的房屋，双方按2010年4月1日签订的《房屋租赁合同书》期限顺延（位置不变，面积相当），租金增加20%；5、毛坯房建成后的装修由承租人负责，但不得影响房屋结构和相邻关系；6、出租人支付补偿款以后，承租人未按时腾房，出租人有权对租赁场地清场；

精神病医院对证据8即XX公司的《证明》有异议，认为涉诉门面已经竣工验收并已实际使用，应算是交付。精神病医院的观点，有事实及法律依据，本院予以采纳。

根据已采信的证据，结合原、被告双方在法庭的陈述，本院综合认定如下事实：

东街居委会在慈利宾XX对面有临街房产一栋。拆迁以前，共7个门面（东西长共计27米）。靠西头的两间门面（包括二楼相应的房屋），由精神病医院承租开展诊疗服务。2002年元月1日、2004年元月1日，双方分别签订为期一年的《租房合同书》，形成租赁合同关系；其余时间双方未签订书面合同，形成不定期租赁合同关系。其余的几间门面由王XX、谢XX、刘XX、吴XX承租。2010年3月1日，东街居委会与王XX签订租赁期为3年（2010年3月1日-2013年2月28日）的《房屋租赁合同书》，2010年4月1日，东街居委会与谢XX、刘XX、吴XX签订租赁期为5年（2010年4月1日-2015年3月31日）的《房屋租赁合同书》。根据慈利县人民政府2011年4月关于加快旧城改造的会议精神，东街居委会将其所有的土地及房屋交由XX公司进行合作改造，双方于2011年9月14日签订《合作协议》，约定：东街居委会将其所有的临街面272平方米（长26.5米×宽9.84米，3米×3.8米）的土地和其他土地（共计696.95平方米）及建筑物全部交由XX公司进行改造，在扣除消防通道及楼梯（所占面积）后返还东街居委会临街门面面积227平方米，临街面及其他地方改造前后的面积差，由XX公司补偿非临街门面100平方米的建筑面积给东街居委会。为腾房交地，2011年8月30日，东街居委会与五承租户签订《搬迁补偿协议书》，与精神病医院的《搬迁补偿协议书》约定：1、搬迁时间为2011年10月31日；2、东街居委会给精神病医院补偿房屋装修款45700元，2011年10月14日前支付；3、新房屋在开发商交付后，继续承租给乙方使用，租金按市场价计算；4、改造建成后的毛坯房屋装修由乙方负责，与甲方无关，但乙方的装修不得影响甲方房屋的结构和相邻关系；5、精神病医院领取补偿款后应按时搬迁，否则，东街居委会可以清场；等等。其余的四份《搬迁补偿协议书》内容基本一致，与前一《搬迁补偿协议书》相比较，既有相同的，也有不同的。不同的是：1、后者多出一条即中止2010年所签《房屋租赁合同书》；2、后者对新房建成交付后的租赁问题约定比前者更为具体。前者表述为“新房屋在开发商交付后，继续承租给乙方使用，租金按市场价计算”，后者表述为“改造后的房屋，双方按2010年4月1日签订的《房屋租赁合同书》期限顺延（迁）（位置不变，面积相当），租金增加20%”；3、补偿的房屋装修款的数额及发放时间不同。相同的是：1、关于搬迁时间，2、关于毛坯房装修，3、关于承租人应按时腾房，逾期出租人将行使清场权利。之后，合作改造顺利进行。目前，新建的房屋已投入使用，XX公司应返还给东街居委会的临街门面共计5间（东西长21M），面积227平方米。2013年5月，精神病医院依据《搬迁补偿协议书》第三条向本院提起诉讼，要求判令东街居委会将改造后的房屋（门面）出租给精神病医院。审理中，东街居委会出面找XX公司在别处安排门面供精神病医院承租使用，不同意将东街居委会的门面出租给精神病医院。当时的房屋开发商未交付，本院以附条件的民事行为所附条件不成熟而驳回精神病医院的诉讼请求。2013年11月13日，精神病医院再次向本院提起诉讼，要求承租东街居委会已建成的两个门面及二楼的房屋。庭审中，东街居委会愿意接受本院主持的调解，但强调已无房可租。双方未能达成一致性意见。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同是否有固定期限为标准，可以将租赁合同划分为定期租赁合同和不定期租赁合同。所谓定期租赁合同是指合同约定有明确的期限；不定期租赁合同的产生有三种情形：一、当事人在合同中未约定明确期限；二、当事人约定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；三、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2011年10月31日前，精神病医院长期使用东街居委会的门面并支付租金，双方存在租赁关系。其中2002、2004年签有书面合同，属定期租赁合同关系，其余时间未签订书面合同，属不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的法律后果是，当事人任何一方享有合同的任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原租赁物因为改造而灭失。2011年8月30日，东街居委会与精神病医院签订《搬迁补偿协议书》，未类似其他四份《搬迁补偿协议书》一样明示顺延原租赁合同的期限，就要求精神病医院从原租赁物中迁出，10月31日，精神病医院完成搬迁。至此，东街居委会与精神病医院的不定期租赁合同在事实上已经协商解除。法律规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。《搬迁补偿协议书》关于“新房屋在开发商交付后，继续承租给乙方使用，租金按市场价计算”的条款，无明确、具体的内容，应视为双方有订立新的租赁合同的意向的条款，不能以此认定东街居委会与精神病医院之间就建立了新的租赁合同关系。双方应遵循要约、承诺的法律规定，才能建立新的租赁合同关系。由于改造以后门面的只有5间，比改造以前减少2间，加上2010年的《房屋租赁合同书》需要履行，东街居委会与精神病医院未就房屋租赁达成新的一致性协议。综上所述，精神病医院要求东街居委会履行已签订的租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。东街居委会关于“原告的诉讼请求不能成立，法院应予驳回”的辩解，既有事实依据，也符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告张家界市精神病医院的诉讼请求。

本案案件受理费6400元，由原告张家界市精神病医院负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。

审判长　　方XX

审判员　　徐X武

审判员　　刘XX

书记员　　卓XX

附有关法律规定：

《中华人民共和国合同法》

第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。