关于原告灵宝市XX公司与被告河南XX公司、三门峡XX公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案民事一审判决书

原告（反诉被告）灵宝市XX公司。住所地灵宝市新灵西XX。

法定代表人李XX，该公司总经理。

委托代理人梁XX、王玉梅，河南天地律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告（反诉原告）河南XX公司。住所地洛阳市西工区红山XX。

法定代表人王XX，该公司董事长。

被告（反诉原告）三门峡XX公司。住所地三门峡市XX。

法定代表人王XX，该公司董事长。

二被告（反诉原告）共同委托代理人张云、常XX，河南XX律师。代理权限为特别授权。

原告（反诉被告）灵宝市XX公司（以下简称XX公司）与被告（反诉原告）河南XX公司（以下简称XX公司）、三门峡XX公司（以下简称地XX公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2012年10月16日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年1月17日公开开庭进行了审理。XX公司的委托代理人梁XX、王玉梅，XX公司、地XX公司的委托代理人张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，2008年，XX公司和地XX公司共同出资购得编号为2008－04号地块的土地使用权，为该地块的开发、建设及相关权利义务，XX公司和XX公司、地XX公司多次签订相关协议。2011年11月24日，XX公司和XX公司、地XX公司签订最后一份补充协议书，约定：因XX公司和XX公司签订协议后，地XX公司的前期损失较大，XX公司同意XX公司从XX公司前期投资款及利息款中扣300万元予以弥补。XX公司下欠XX公司前期投资款792万元，本合同签订3日内，支付200万元，2012年2月30日前支付100万元，2012年3月30日前支付全部余款，款清当日XX公司将该项目的全部手续和企业相关手续移交XX公司。补充协议签订XX公司支付XX公司200万元后生效，XX公司和XX公司、地XX公司三方以前所有合同纠纷终止，依本补充协议执行。上述欠款XX公司若不能按时支付，应按月息1.5分赔偿XX公司，超一个月不支付，XX公司有权停止XX公司甘棠花园项目施工并拍卖其房产，XX公司与地XX公司的经营活动均由XX公司负责处理等内容。协议签订后，XX公司分别于2012年3月22日支付了50万元，4月23日支付了50万元，5月30日支付了11万元，6月4日支付了189万元。根据双方约定补充协议已经生效，XX公司、地XX公司应依约向XX公司支付前期投资款，但XX公司、地XX公司并未按协议约定履行，已构成违约。请求判令XX公司、地XX公司支付前期投资款492万元并承担违约金，截止起诉时违约金已达68.6975万元。

被告XX公司答辩称，2008年，XX公司和地XX公司各出资639万元，取得编号2008－04国有土地开发经营使用权。2008年6月份，地XX公司与XX公司签订补充协议，约定该地块由XX公司支付地XX公司946万元，土地虽然登记在地XX公司名下，但XX公司实际取得该土地使用权。2009年XX公司与XX公司签订联营协议，将该块土地的开发经营权转让给XX公司，转让价格为1900万元。在2010年XX公司共支付XX公司500万元，开始进入工地进行施工建筑。因土地登记在地XX公司名下，而公司的实际控制人方XX因与XX公司之间的经济纠纷未解决，拒不为XX公司办理相关施工手续，故在XX公司法定代表人李XX的协调下，2011年元月份，XX公司与方XX签订协议（该协议XX公司认可），约定由XX公司代替XX公司向方XX支付投资款项及约定房产。XX公司先后在2011年及2012年向方XX支付现金483万余元，方XX才在2011年将公司法人代表及部分股权变更至XX公司名下。2011年11月12日，XX公司与XX公司签订补充协议，约定XX公司认可XX公司与方XX所签订的公司与项目转让协议。通过上述三方所签订的协议，本案争议款项实际上是土地项目转让费。在补充协议签订后，XX公司陆续向XX公司支付300万元，但是在支付过程中谈到土地相关手续时，XX公司法定代表人李XX却陈述规划许可证和土地转让合同已丢失，土地证已抵押贷款，不能提供给XX公司，这才导致XX公司没有继续付款。根据合同法规定，先给付义务人在后给付义务人的给付履行有现实不能履行的危险时，可以中止履行。在本案中，XX公司明确告知应当给付的规划许可证以及转让合同、土地证等不能给付，XX公司应首先排除这些给XX公司造成经营危险的因素，XX公司将按约定付款。因此，XX公司不存在违约行为，不应承担违约责任。XX公司应当为XX公司开具相应的发票。请求驳回XX公司的诉讼请求。

被告地XX公司的答辩理由及请求同XX公司。

反诉原告XX公司、地XX公司诉称，2009年以来，XX公司、地XX公司与XX公司先后就编号为2008－04号地块的开发经营权问题签订一份联营协议、二份补充协议。2011年11月24日，三方签订了一份补充协议，主要约定：XX公司欠XX公司前期投资款792万元，XX公司支付全部款项的同时，XX公司将该项目的全部手续和企业相关手续移交给XX公司。协议签订后，XX公司先后支付给XX公司300万元。但当XX公司准备向XX公司支付剩余款项，要求XX公司备齐移交资料时，XX公司却声称部分资料丢失，还有部分资料已用作抵押，无法将该项目的全部手续和企业相关手续移交给XX公司，致付款无法进行。由于涉案资料诸如建设用地规划许可证、国有土地使用权证等，是办理房地产相关手续的必备证件，是有关部门要求提供和永久保存的资料。XX公司的行为严重影响到XX公司的合法权益，致使XX公司遭受严重损失。此外，在XX公司支付给XX公司投资款后，XX公司应提供820万元不动产发票。请求判令XX公司移交涉案项目的规划用地许可证、土地出让合同、土地出让金发票、契税发票、土地证；提供820万元款项的不动产发票；赔偿经济损失50万元。

反诉被告XX公司答辩称，2011年11月24日，三方签订的补充协议书第五条明确约定：“款清当日甲方（XX公司）将该项目的全部手续和企业相关手续交乙方（XX公司），甲方保管全部手续如下：项目土地证、土地出让金及契税缴款单各一张，公司双控公章”。以上约定足以证实，XX公司保管的并不包含XX公司反诉中要求的规划用地许可证、土地出让合同。根据我国税法的相关规定，不动产发票指的是房地产开发企业以及其他从事不动产销售的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的不动产发票。而本案XX公司并非销售不动产，而是三方在合作开发清算后所产生的债权债务关系。涉案项目的土地、房产的相关证书的权利人均系地XX公司，该项目从土地拍卖到预售许可均是以地XX公司名义办理的，销售不动产的是地XX公司，XX公司收到的款项系XX公司支付前期合作清算后的投资款，并非销售不动产，当然不应开具不动产发票。地XX公司于2010年8月9日办理了商品房预售许可证，而双方签订的补充协议系2011年11月24日，在双方签订补充协议前，地XX公司商品房预售的手续已经办妥，房屋已经开始预售。且双方在协议中约定款清当日移交相关手续，而XX公司至今未付清欠款，故XX公司并未给其造成损失，XX公司要求赔偿损失缺乏依据。请求驳回XX公司、地XX公司的反诉请求。

本院经审理查明：2011年11月24日，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）、地XX公司（丙方）签订补充协议书一份，主要约定：1、甲方承认乙方于2011年1月24日乙方与方XX签订的公司与项目转让协议；2、因甲乙双方签订协议后，丙方方XX（地XX公司）的前期合同不能正常运营损失较大，约600多万元，本着互利能推动项目的思路，简化程序，甲方同意乙方从甲方前期投资款及利息款中扣除300万元予以弥补；3、甲方同意原合同约定前期投资款的1.5分利息，从2010年10月30日止，甲方不再计算利息，乙方也不再承担利息；4、乙方下欠甲方前期投资款792万元；5、支付方式：本合同签订3日内，乙方支付甲方200万元，2012年2月30日支付100万元，2012年3月30日支付全部余款。款清当日甲方将该项目的全部手续和企业相关手续交乙方。（附表）甲方保管全部手续如下：项目土地证、土地出让金及契税缴款单各1张、公司双控公章1套；6、本补充协议签订乙方支付甲方200万元后生效，甲方与乙方和丙方（地XX公司）三方以前所有合同纠纷终止，依本补充协议执行；7、上述欠款乙方若不能按时支付，应按月息1.5分赔偿甲方，超一个月不支付，甲方有权停止乙方甘棠花园项目施工并拍卖其房产。

协议签订后，XX公司分别于2012年3月22日给付XX公司50万元，4月23日给付XX公司50万元，5月30日给付XX公司11万元，6月4日给付XX公司189万元，共计300万元整。

另查明：2008年4月8日，XX公司与地XX公司就共同使用开发“编号2008－04号”地块签订联营协议。同年6月30日，该两公司就之前的联营协议又签订补充协议。同年7月14日，该两公司又签订协议。

2009年5月22日，XX公司与河南XX公司（后变更登记为XX公司）签订联营协议。2010年1月20日，该两公司又签订补充协议书。同年4月13日，该两公司又签订补充协议。

2011年1月24日，XX公司与方XX（时任地XX公司法定代表人）签订公司及项目转让协议书。

本院认为：2011年11月24日，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）、地XX公司（丙方）就三方围绕编号为2008－4号地块[证号为（2008）072号土地]开发相关事宜中的权利义务关系以及相关债权债务关系的清算进行协商并达成一致，签订补充协议书，对欠款金额、支付方式及时间、生效条件、违约责任等事项作出明确约定。该协议第六条约定“本补充协议签订乙方支付甲方200万元后生效”，后XX公司给付XX公司300万元，该条件已经成就。该协议是当事三方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效协议，三方均应受其约束。

关于XX公司的本诉请求。根据协议第四条约定“乙方下欠甲方前期投资款792万元”，第五条约定“本合同签订3日内，乙方支付甲方200万元，2012年2月30日支付100万元，2012年3月30日支付全部余款。”第七条约定“上述欠款乙方若不能按时支付，应按月息1.5分赔偿甲方”。XX公司逾期给付XX公司300万元，不再继续履行，已构成违约，XX公司应当依法清偿欠款并承担违约责任。截止2012年6月3日，XX公司逾期给付的300万元，应依约赔偿XX公司208225元利息损失。XX公司下欠的492万元本金及利息，应自2012年3月31日起按约定利率计付。地XX公司非该笔债权债务关系主体，亦非担保人，故依法不应承担责任。

关于XX公司、地XX公司反诉请求，经查，协议第五条约定“甲方保管全部手续如下：项目土地证、土地出让金及契税缴款单各1张、公司双控公章1套”，并无该两公司反诉中主张的规划用地许可证、土地出让合同，故该请求无事实依据，不予支持。关于土地出让金发票、契税发票、土地证，按约定亦需XX公司“款清当日”XX公司才应移交，且XX公司同意移交其保管的物品。关于反诉人主张的不动产发票问题，因三方协议未作约定，故该请求不予支持。关于反诉人主张的赔偿金问题，因XX公司不存在违约问题，故该请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、河南XX公司清偿灵宝市XX公司欠款492万元及利息（逾期给付的300万元的利息，自2011年11月28日至2012年6月3日，按月息1.5分计算为208225元；492万元的利息，自2012年3月31日起按月息1.5分计算至本判决确定的给付之日止）。限本判决生效后十日内履行完毕；

二、驳回灵宝市XX公司对三门峡XX公司的诉讼请求；

三、河南XX公司履行完毕给付义务后，灵宝市XX公司应向河南XX公司移交其保管的项目土地证、土地出让金及契税缴款单各1张、公司双控公章1套；

四、驳回河南XX公司、三门峡XX公司的反诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费51042元，诉讼保全费5000元，反诉受理费8800元，共计64842元，由河南XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

审  判  长    任XX

代理审判员    陈  巍

代理审判员    赵  曜

书  记  员    韩  点