未实际经营的商事主体，可按照合同约定的30%支付物业费

因公司尚未正式生产经营，即便存在前期物业服务合同，对于商事主体而言，物业服务公司也应当按质论价，而非径行依据服务合同收取全额的服务费用，否则将会严重导致权利义务失衡。我方代理本案二审阶段，经过多方收集证据资料，最终为公司免交70%的物业费。

四川省广安市中级人民法院

民事判决书

（2023）川 16 民终 1082 号

上诉人（原审被告）：广安市**公司，
住所地四川省广安市广安区** 号。

委托诉讼代理人：张X，四川欣锐（广安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：莫川川，四川欣锐（广安）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广安市XX公司，
住所地四川省广安市** 号。

委托诉讼代理人：***，四川**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，四川**律师事务所律师。

上诉人广安市**公司因与被上诉人广安市XX公司 物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2023）川1602民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判上诉人不承担任何支付责任，或将本案发回重审；2.一、二
审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与广安市**公司签订的《房屋土地买卖合同》的性质为国有土地使用权转让合同，
各自开发建设，上诉人不属于民法典和物业管理条例规定的
业主，前期物业服务合同对上诉人无约束力。二、**公司出卖土地和房屋时与**公司约定自建物业，本案漏列主体，应当追加**物业公司**为该案被告或第三人。三、**公司与**物业公司之间系无因管理关系，而非物业服务合同关系，且**物业公司的服务远未达到一级服务标准。四、即便二者不构成无因管理关系，**物业公司提供的事实上的部分物业服务属于另外的法律关系，不应在该案中处理，应另行起诉，故应当驳回其诉请。五、前期物业服务最长不超过 2 年，超过 2 年部分应属无效，不受前期物业服务合同约束。

物业公司辩称：1.房屋土地买卖合同系国有土地使用权转让合同只是上诉人单方理解的合同性质，根据该房屋土地买卖合同，出售房屋包含了土地，但土地面积可能大于房屋面积，被上诉人收物业费不是按照土地面积收取，而是按照房屋面积和车库面积收取；2.上诉人关于本案漏列当事
人的上诉理由不能成立，上诉人与被上诉人之间形成物业服务合同，而非与其他人形成，且被上诉人物业服务收费经政府相关部门备案登记，如果上诉人称其与**公司达成了自建物业属实，那么开发商向行政机关申请备案时，应当将上诉人所持有的物业排除在外；3.上诉人与被上诉人在原来的案件中达成的物业费支付的金额不能约束本案；4.上诉人举示的内蒙古高级人民法院判例不是最高人民法院指导性案
例，且与本案事实严重不符，对本案没有拘束力；5.《广安
市物业服务管理规定》于 2023 年 4 月 1 日起施行，而本案主张的物业服务费截止日期为 2022 年的 12 月 31 日，该文件不
能适用本案，况且《四川省物业管理条例》并没有强制性规
定前期物业服务合同不超过两年。请求驳回上诉，维持原判。

因本案我方并未代理一审案件，一审法院依据前期物业服务合同条款判决广安市**公司向广安市**物业公司支付物业费 XXX.12 元。

二审判决结果：

综上所述，广安市**公司上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、第九百四十八条、《物业管理条例》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下:

一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2023）川 1602
民初 207 号民事判决；

二、广安市**公司于本判决生效后十五日内向广安市XX公司支付 2020 年 6 月 1
日至 2022 年 12 月 31 日的物业费共计 736,955.44 元；

三、驳回广安市XX公司其他诉讼请求。