关于金XX和金XX房产纠纷的判决书

北京市西城区XX

民事判决书

原告(反诉被告):金XX，女，1962年1月25日出生，汉族，住北京市西城区XXX。

委托诉讼代理人：李X，北京市XXX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨威，北京市君益诚律师事务所律师。

被告(反诉原告):金XX，女，1965年7月30日出生，汉族，住北京市海淀区XXX。

被告(反诉原告):康X，男，1965年2月26日出生，汉族，住北京市西城区XXX。

二被告共同委托诉讼代理人：王XX，北京XX律师事务所律师。

原告(反诉被告)金XX与被告(反诉原告)金XX、被告康X合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告金XX的委托诉讼代理人李X、 杨威，被告金XX、康X及其共同委托诉讼代理人王XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

金XX向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与二被告之间的交换房屋的协议；2.请求法院判决二被告立即向原告交付位于北京市昌平区XXX房屋； 3.请求二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由： 一、2009 年1月13日，原告金XX签订了XX平房的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,原告夫妇与二被告经协商，约定换房。2021年5月31日，金XX向原告提供了亲笔书立的《遗赠》,确认原告夫妇与二被告之间系约定“自愿换房”。2008年底，在金XX向原告提出防煤气中毒的建议下，原告夫妇搬离了自己在XX的平房，入住了以金XX名义承租的位于北京市西城区XX的房屋(以下简称“湾 子公房”)。原告至今仍实际占有、使用XX公房。原告夫妇因菜市口地区交通便利，本不想拆迁，但禁不住金XX的撺掇，原告于2009年1月13日签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补充协议》,同意拆迁位于北京市西城区XX的XX的平房，并取得了货币补偿。因原告夫妇与二被告事先约定了双方换房，且金XX因经营北京XX商贸有限责任公司的需要，2009年 1月23日，原告金XX在收到拆迁款后，扣除5万元，把余额57万元转账到了金XX的银行账户。2012年，XX公房适逢或出售过户或变更承租人的时机，但二被告不愿为办理变更承租人出资 4万元，导致XX公房不能从金XX变更为原告或者原告的丈夫。一方面，XX公房失去了这次变更为原告夫妇的机会，另一方面，原告已经先行将XX号的房屋拆迁款转账给了金XX，但该款项还尚未用来购买安置房令原告夫妇一直忧心如焚。2016年，原告回到菜市口，看到街道发布了拆迁地区最后一批购买定向安置房的通知，遂要求二被告不要继续占有拆迁款，立即配合购买选址在昌平区XX地区的定向安置房。2015年4月21日， 原告夫妇终于签订了《北京市定向安置房销售合同》(编号：XXX), 购买了位于北京市昌平区XXX的房屋(以下简称“昌平XX置房”),该定  向安置房的一些购房手续是原告夫妇委托金XX代办的。2016年8月27日，原告夫妇签订了该《销售合同》之《补充协议》,同日，昌平XX置房交付、入住。2017年11月28日，昌平XX置房完 成了不动产的初始登记，系原告夫妇共同共有。2021年5月31  日，金XX将亲笔书立的《遗赠》书交给原告，确认了原告夫妇与二被告之间约定交换XX公房和昌平XX置房，系“自愿换房”。 2021年8月26日，金XX开车带着原告第一次领取了昌平XX置房的房本，并要求保管安置房房本的原件。2021年12月12日，  赵XX在广西壮族自治区北海市人民医院因病去世。2022年1月7日，昌平XX置房为贷款而设立的抵押权因结清贷款，做了注销 登记。二、在XX公房无法变更为原告后，虽经原告多次请求返还昌平XX置房，二被告拒绝向原告返还昌平XX置房。

金XX、康X辩称，原、被告及赵XX所签的换房约定合法有效，不具有法定无效或者约定无效的理由，因此，换房协议有效。我们不同意原告的诉讼请求，不同意解除。

金XX、康X向本院提出反诉请求：1.判决二反诉原告及反诉被告之间关于交换房屋的约定有效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告500万元，以法院查明事实为准；3.诉讼费由反诉被告负担。

事实和理由：反诉被告认可反诉原告借用其名义购买北京市昌平区XXX房屋的事实， 且多次表示让反诉原告放心，现在反诉被告出尔反尔，故我方提出反诉诉请。恳请法院在查清事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。

金XX针对反诉请求辩称，我方认为被告提的这个反诉没有提交证据，没有事实依据，我方认为应当予以驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行 了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金XX与金XX系姐妹关系。赵XX系金XX之夫，赵XX于2021年去世。康X系金XX之夫。

位于北京市西城区XX的房屋(以下简称湾子公房)系直管公房，承租人为金XX。

2015年4月21日，出卖人北京XX置业有限公司与买受人金XX、赵XX签订编号XX的《北京市定向安置房销售合同》,约定出卖人将位于北京市昌平区XXX的房屋出售给买受人，预测建筑面积共87.9平方米，单价为13777.94元。

2016年8月27日，出卖人北京XX有限公司与买受人金XX、赵XX签订补充协议，确认根据公安机关的审定结 果，房屋房号变更为昌平区XX，实测面积88.07平方米，总价款XXX 元；实测建 筑面积增加0.17平方米，为此出卖人收取买受人相应房款，即2342元。

2017年11月28日，上述房屋产权登记至金XX、赵XX名下，登记地址为昌平区XX(以下简称昌平XX置房),房屋性质为按经济适用住房管理。

2021年5月31日，金XX作出《遗赠》,其中载有以下内容： “本人名下有一套房子，位于北京市西城区XX，产权是房管所房子，公房，在我的名下承租，其前身是我父亲金X单位分配的，XX街危房改造，我家分了一 套二居室和一间平房，平房位于北京市西城区XX。由于父母留下的财产我们姐俩各一套，广外XX二居室在我的名下，另一套XX在金XX名下。2014年5 月西城区XX危房改造拆迁，金XX、赵XX和金XX三人协商，选择广外XX，放弃XX，拆迁款归金XX所有。金XX后又以赵XX、金XX名义申请购买位于北京市昌平区XX两限房，虽然我们双方姐俩属于自愿换房，没有过户，但是以文字形式写清楚以上情况，以上来龙去脉属实，在我百年之后产权归姐姐金XX所有，继续承租(如遇拆迁或其它变更要随时由女儿康XX配合协调此房产归继承人由金XX的女儿赵XX 所有)继续承租。我女儿康XX对此遗赠认可。”立遗赠人金XX、遗赠认可人康XX在落款处签字。

审理中，金XX主张金XX于2008年底即让金XX、赵XX 入住了金XX承租的XX公房，搬离XX；2009 年XX拆迁，取得了货币补偿；金XX、赵XX与金XX、康X口头约定了双方换房；金XX因经营需要，金XX在收到拆迁补偿款后，扣除5万元，把余额57万元转账到了金XX的 银行账户；2012年，XX可以出售过户或变更承租人时，金XX、康X不愿为办理变更承租人出资4万元，导致XX不能从金XX变更为金XX、赵XX；2016年，金XX要求金XX、 康X不要继续占有拆迁款，立即配合购买选址在昌平区XX的定向安置房；2015年4月21日签订了定向安置房销售合同，购买了昌平XX置房；2016年8月27日，昌平XX置房交付；因XX公房无法变更为金XX，虽经其多次请求返还昌平XX置房，金XX、康X拒绝返还；由于XX公房无法变更承租人为原告，换房的合同目的无法实现，因此金XX请求解除换房协议。金XX、康X对于双方存在换房的约定不持异议，认为换房约定有效，不同意解除。

XX公房现由金XX实际使用。昌平XX置房现由金XX、康X实际使用。

金XX、康X提交金XX与金XX的聊天记录，用以证明金 XX认可昌平XX置房归金XX所有，并让金XX放心自己不会要。 金XX质证称，真实性认可，证明目的不予认可，因为金XX与 金XX平换房本身的目是金XX把XX公房过户给金XX，金XX给金XX过户昌平XX置房，这是一个双务合同，现在实现不了过 户的目的，其他的承诺都是有前提的，金XX不可能连承租权、产权都没有，就给金XX换房。

金XX、康X提交支付房款及税金凭证、中国XX银行对账 单，用以证明金XX支付了昌平XX置房购房款，以及房屋贷款均 由其支付给赵XX后偿还。金XX质证称，真实性不予认可，X X胡同拆迁的时候获得了拆迁款，在拿到拆迁款之后，金XX把 拆迁款全部支付给了金XX作为双方房屋交换的对价，还有赵XX的8万元钱公积金，以提现的方式交给了金XX，另外，张XX申请了18万的公积金贷款，被告付款这部分是赵XX在被告公 司的分红，作为股东没有分红的一种补偿，还有这么多年，工作了11年取得了3年的报酬，其他时间都是无偿的付出，对方给予的补偿，而且金XX承诺要给这个姐姐退休金， 一直都没有兑现，这些都是他们对之前这些承诺的一个补偿。

金XX、康X提交家族群中金XX与金XX的微信聊天记录，用以证明原告及其家人均认可当时的换房约定，认为房屋由被告所有且房屋系由被告完全出资购得。金XX质证称，这个也是有前提的，双方有换房协议在在先，但换房协议实现不了湾子公房过户给金XX目的，所以我方现在提出是解除换房协议，而不是对方这种断章取义。

本院认为，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条第一款规定，“以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由 主张合同无效的，人民法院不予支持；因未取得真正权利人事后 同意或者让与人事后未取得处分权导致合同不能履行，受让人主 张解除合同并请求让与人承担违反合同的赔偿责任的，人民法院 依法予以支持。”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本 案中，金XX与金XX、康X系亲属关系，双方口头达成换房协 议，金XX、康X以XX公房与金XX所有的昌平XX置房进行置换，该换房协议系以转让或者设定财产权利为目的订立的合同。

金XX作为XX公房的出让人，有义务协助受让人金XX办理湾 子公房过户手续。但XX公房系直管公房，其所有权也即真正权 利人为政府部门及其授权的公房管理单位，金XX与金XX、康 X就XX公房订立换房协议未经过公房管理单位同意，现公房管 理单位不同意变更承租人或产权人，让与人金XX也未取得处分权，导致换房协议长期不能履行，金XX的合同目的无法实现，现金XX主张解除换房协议，依法应予支持。合同解除后，双方 应互相返还所占有的房屋。故对于金XX请求解除其与二被告之 间交换房屋的协议，以及请求二被告交还昌平XX置房的诉讼请求， 本院予以支持。因金XX起诉时的诉讼请求为确认换房协议无效， 至本案开庭时方明确诉请为解除换房协议，故换房协议解除日期为开庭之日。

关于金XX、康X请求判决其与金XX之间关于交换房屋的 约定有效，并请求判令金XX赔偿500万元的反诉请求，虽然该 换房协议非属无效，但因金XX关于解除换房协议的诉讼请求已 得到支持，在此情形下，金XX、康X再主张判决该换房协议有 效，缺乏应予保护的诉益，故本院不予支持。而金XX、康X要 求金XX赔偿500万元的反诉请求，应系基于其不同意解除换房 协议也即要求继续履行的主张，现换房协议依法应予解除，其赔偿请求缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、 第五百六十六条，  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民  法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条第一款， 《最高人  民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第三款，  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、金XX与金XX、康X之间关于交换北京市昌平区XX房屋与北京市西城区XX房屋的协议于2024年1月15日解除；

二、本判决生效之日起十日内，金XX、康X将位于北京市昌平区XX的房屋交付给金XX；

三、驳回金XX、康X的反诉请求。

案件受理费15699.73元、保全费5000元，由金XX、康X负担(于本判决生效之日起七日内交纳)。反诉费23400元，由金XX、康X负担(已交纳)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理 费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。