购房后办不了房产证，诉讼退房挽回损失

浙江省海盐县XX

民事判决书

（2022）浙0424 民初3699号

【案情简介】

原告：丁X

委托诉讼代理人：姚昕怡，浙江海兴律师事务所律师。

被告：嘉兴XX公司。

法定代表人：林X，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：洪XX、韩X，北京XX律师。

原告丁X购买被告开放的房产后，因被告原因迟迟无法办理房产证，原告为挽回损失，特委托本律师追回购房款，挽回损失。

【原告诉讼请求】

1、确认原告与被告嘉兴XX公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2022年7月10 日解除；2、被告偿还原告购房款998728元；3、被告向原告支付资金占用期间的利息暂计94076.02元【利息自付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，以998728元为基数自2020年3月9 日起算，暂计至2022年8月12 日为94076.02元】；4、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。

【办案经过】

代理人在案件办理过程中了解到：2020年3月9日，原告与被告签订一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》【合同编号：2020……】（下称《买卖合同》），《买卖合同》约定原告购买坐落于海盐县XX路XX号XX苑XX幢XX室的房屋，总价款998728元（大写人民币玖拾玖万捌仟柒佰贰拾捌元整），付款方式为现金全款支付，实际支付中因案外人某家居有限公司（下称：XX公司）、德清XX公司（下称：福清XX）之间存在债权债务关系，XX公司又与被告之间存在债权债务关系，经三方协商，福清XX将对XX公司的债权90万转让给原告，原告向XX公司支付购房款差额98728元后，由XX公司代为向被告支付购房款清偿其与被告的债权债务。被告向原告出具收据确认收款。至此，原被告之间权利义务得以确认。

   被告于2020年7月28 日通知原告于2020年8月8日至2020年8月11 日之间办理交付手续，另发出《延期办证通知书》，告知原告因被告延期办理大产权证，不能满足办理小产证的条件，导致不能在《买卖合同》约定的期限内办理不动产权证。《买卖合同》约定的办证期限届满后，被告未能履行办证义务，依据合同约定，原告有权与被告解除合同。

  代理人代理原告及时向被告发出解除《买卖合同》的函件，并提起诉讼。

【本院认为】

本案主要争议焦点为：1、原告是否为本案的适格主体；2、原告解除权是否已过除斥期间以及合同解除后的法律后果如何。

就争议焦点1，被告辩称，合同签订是因为案外人上海某建设发展集团有限公司与上海XX公司协议以购房款抵销工程款，原告只是上海某建设发展集团有限公司指定的合同买受人，因此原告非本案适格主体。本院认为，本案虽涉及工程款抵扣房款，但这并不影响原告与被告之间的法律关系。原、被告签订了商品房买卖合同，双方之间成立买卖合同法律关系，原告作为房屋买受人，依法依约享有合同权利、承担合同义务。故原告作为本案的原告符合法律规定。

就争议焦点2，本院认为，根据原、被告签订的商品房买卖合同，房屋交付时间为2020年7月8日前，完成房屋交易手续和取得不动产权证的期限为房屋交付之日起360 日内。但是2020年7月8日仅是合同约定的房屋交付日期，根据原告提交的证据，被告曾于2021年7月向房屋买受人发出《延期办证通知书》，告知原定于2021年8月3日办证的，将延期到不晚于2022年1月30日办理，原定于2021年9月30日办证的，将延期到不晚于2022年3月24日办理。根据该通知书，办证日期应该分为2021年8月3日和2021年9月30日二批。因此，即便按照原告房屋办证日期为2021年8月3日，原告在2022年7月6日委托律师向被告发送律师函行使解除权，也未超过一年除斥期间。案件审理过程中，本院向被告释X，要求被告就涉案原告购买的房屋何时交付进行举证，被告也未进行举证。综上，对于被告提出的认为原告解除权已过除斥期间的抗辩意见，本院不予采纳。根据我国民法典的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告收到原告合同解除通知的时间是2022年7月7日，故本院确认原、被告之间的商品房预售合同自2022年7月7日解除。

我国民法典第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。被告已经实际收到购房款998728元，故原告诉请被告退还该购房款符合法律规定。关于原告的利息损失，原告主张自2020年3月9日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（庭审过程中变更），被告对利息计算标准无异议，但认为不应当支付利息。本院认为，被告确认收到原告购房款的日期为2020年8月9 日，双方合同解除后，被告应当支付原告资金占用期间的利息，但是利息应当自2020年8月9 日起算。对原告超出部分的利息主张本院不予支持。

【案件结果】

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下：

一、确认原告丁X与被告嘉兴XX公司于2020年3月9 日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2020……）于2022年7月7 日解除；

二、被告嘉兴XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款998728元及并支付相应利息（利息以998728元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月9 日起计算至被告返还全部购房款之日止）；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7318元，财产保全费5000元，合计12318元，由原告丁X负担183元，被告嘉兴XX公司负担12135元。

审判员   王XX

裁判日期      二O二二年十一月三十日