银行未批准房屋按揭贷款审核，开发商要求购房户补交首付导致退房主张要求支付总房款10%违约金——法院不支持

四川省南充市中级人民法院

民事判决书

（2023）川13民终1273号

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：四川XX公司，住所地四川省南充市嘉陵区。

法定代表人：某X。

委托诉讼代理人：曹X，四川某律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吴X，男，汉族，住四川省南充市嘉陵区。

委托诉讼代理人：黄真树，四川英特信（南充）律师事务所律师。

上诉人四川XX公司（以下简称某公司）因与被上诉人吴X商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2022）川1304民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

某公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项，对本案发回重审或改判支持某公司主张的违约金、房屋差额损失、解除合同违约、协助办理案涉房屋的合同网签、备案等注销手续；2.本案一、二审诉讼费由吴X承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.某公司与吴X签订了案涉房屋的相关合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定。在履约的过程中，吴X违约在先，经某公司多次催告后，吴X依然持续违约，依法应承担违约责任。2.吴X持续违约，不履行合同，导致解除合同，根据双方签订的合同及补充协议的约定，吴X应向某公司承担约定总购房款10%的解除合同违约金。同时，案涉房屋的价值因吴X的违约行为下降，房屋差额损失应由吴X承担。3.吴X有协助和配合办理案涉房屋的合同网签、备案等注销手续的附随义务，一审法院未查清事实且遗漏了相关诉请。一审法院认定了吴X知晓按揭贷款办理需要提高首付比例的事实，却又在违约金认定中进行了否认，系前后认定矛盾。本案中的相关事实均有合同及补充协议、金融机构的回复、律师函等证据资料进行证实，吴X构成违约。

吴X辩称，1.造成案涉房屋买卖合同及补充协议解除的根本原因是接到某公司工作人员口头通知，签订合同时的唯一按揭贷款合作银行（XX银行）在贷款审批过程中无故要求吴X将案涉房屋的首付款在已支付三层466,605元的基础上再增加两层307,321元。吴X的资质及提交的按揭贷款申请资料没有任何问题，案涉合同不能继续履行的原因不在吴X，吴X不应当承担违约责任。2.双方签订的房屋买卖合同及补充协议中绝大部分是格式条款，在合同签订时，某公司及其工作人员并未对吴X尽到提示和明确说明义务，故补充协议中加重吴X义务的约定不具有约束力，尤其是其中关于贷款审批额度不过，吴X需要无条件增加首付甚至一次性支付全款的约定以及第二十条对商品房买卖合同第三十九条的示范文本中的条款作出了适用、效力优先性的直接变更。3.根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，逾期付款超过六十日，某公司享有单方解除合同的权利。但合同中并未对贷款部分的剩余房款的支付时间进行明确约定，吴X早已明确表示不接受增加两层首付款的付款方式，若其认为吴X逾期付款，应在六十日后及时行使合同解除权降低损失，但其在三年后才提起本案诉讼，其对本案的损失存在严重过错，应对损失承担全部责任。4.尽管吴X在本案中无需承担任何违约责任，但针对某公司主张的违约责任，其本质是损失补偿。故某公司主张的违约金、解除合同违约金及房屋差额损失属于重复主张，且金额过高。5.对于网签备案等登记机关的注销手续，因吴X现在深圳工作，若登记机关确需吴X本人到场办理，吴X愿意在解除合同的判决生效后由双方在合理时间内配合履行。

某公司向一审法院提出本诉的诉讼请求：1.判令解除某公司与吴X签订的编号为2019xxxxxxx号的《四川省商品房买卖合同(预售)》；2.判令吴X向某公司支付逾期付款违约金52,537元，该笔违约金在某公司应返还给吴X的商品房首付款中予以扣除(逾期付款违约金计算方式：以剩余应付房款金额1,070,000元为基数，按照日万分之一利率自2021年1月1日起计算至合同实际解除之日止，暂计算至2022年5月6日为52,537元)；3.判令吴X向某公司支付解除合同违约金153,660.5元(合同约定总购房款的10%)，该笔违约金在某公司应返还给吴X的商品房首付款中予以扣除；4.判令吴X向某公司支付房屋差额损失。该笔款项在某公司应返还给吴X的商品房首付款中予以扣除。5.判令吴X自判决生效之日起3日内协助某公司办理案涉房屋商品房买卖合同网签、备案注销手续；6.判令本案的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等全部由吴X承担。

吴X向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方签订的编号为2019xxxxxxx号的《四川省商品房买卖合同(预售)》；2.判令某公司立即返还吴X已支付的商品房首付款共计466,605元；3.判令某公司支付利息50,354.46元（计算方式为：466,605元为基数，按照一年期LPR利率自2019年7月25日起至本息全部付清之日止，暂计算至2022年6月24日为50,354.46元）；4.某公司返还其代收的维修基金6,696元；5.本案案件受理费由某公司负担。

一审认定事实如下：

2019年7月25日，某公司（作为出卖人）与吴X（作为买受人）签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》（编号为2019xxxxxxx号），约定了吴X购买由某公司开发的位于南充市嘉陵区XX(预售许可证201XXXX3402号下)商品房的相关事项。合同约定：第四条商品房基本情况该商品房为预售许可证201XXXX3402号下第25幢1单元10层1-10-2号的房屋，建筑总层数为11+1层，其中地上10+1层，地下1层；建筑面积共167.38平方米，其中套内143.44平方米，公摊面积23.94平方米。第八条计价方式与价款按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币10,712.53元，总价款为1,536,605元。第九条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：买受人于2019年7月25日前支付首期房价款人民币466,605元，占全部房屋价款的30.37%，余款人民币1,070,000元向中国XX银行申请贷款支付。第十条逾期付款处理除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1中方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的年息4.9%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不同意解除的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于15日内达成新的房价支付协议，合同继续履行。

同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：第一条商品房价款的支付……2.买受人采用以下第B中方式支付房款：……B、贷款方式支付房款。买受人采用按揭贷款方式付款。买受人于本合同签订当日内，向出卖人支付的首付房款为人民币466,605元，其余购房款共人民币1,070,000元，买受人以向贷款金融机构申请房屋抵押贷款的方式进行支付。……5.买受人同意出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款并按以下约定进行办理。（1）本补充协议签订后，买受人应在接到出卖人通知后7日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相干费用（详见贷款须知）交给出卖人，用于向贷款机构申请借款。买受人应无条件地配合贷款金融结构等相关单位办理贷款的申请、审批、获批手续，出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得金融机构批准的保证责任。（2）买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已充分了解、知悉个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件（详见本补充协议附件2）。如因买受人的实际情况与上述承诺不符合或因买受人的其他原因，而导致在买受人接到出卖人通知办理房屋抵押贷款之日起30日内仍无法获准项目合作贷款金融机构的房屋抵押贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，且买受人应按合同约定总购房款10%向出卖人支付违约金。（3）本补充协议签订后，因国务院、省市地方人民政府公布实施的房屋限购或者其他政策需提高首付比例的，买受人必须于提高首付比例的通知送达之日起7日内将付款方式更改为一次性付款或者按要求增加首付款。买受人逾期不更改付款方式或者不按要求增加首付款，出卖人有权单方解除合同，收回合同项下商品房另作他售，并收取买受人按合同总价款10%的违约金和服务费。若出卖人行使单方解除权利，该解除合同的通知自出卖人向买受人发出之日生效。……（5）买受人向贷款金融机构申请房屋抵押贷款的具体额度、成数及年限以贷款金融机构最终批准为准。如贷款金融结构批准的贷款额度小于买受人的申请额度，买受人应当在贷款金融机构批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人补足下差购房款，逾期按合同第十条的约定承担逾期付款违约责任。

同时查明，合同签订后吴X按照约定向某公司交付了购房首付款466,605元，并提供了申请房屋按揭贷款的申请资料。吴X缴纳了房屋维修金费用6,695.2元。

另查明，2021年6月10日，四川某律师事务所接受某公司的委托向吴X发出《律师函》，要求其在收到律师函7日内继续履行合同即办理首付款补交事宜并办理按揭手续；或将付款方式更改为一次性付款并补交未付款。

再查明，吴X向与某公司合作的中国XX银行提交购房按揭贷款申请的相关资料仍在某公司的协助贷款人员处，至今未退还吴X，中国XX银行未对该申请予以批准发放贷款；且吴X未收到银行不予批准或要求其提高首付比例的书面通知。

据XXX向一审法院反映：该行受理本笔贷款申请后，根据监管及我行授信审批相关规定，综合考虑客户吴X收入、负债、征信状况等因素，电话通知客户吴X提高首付比例降低按揭贷款成数，在尚未提及到提高具体首付时，客户吴X就明确拒绝。基于此，我行终止本笔贷款申请流程，同时电话告知客户吴X，并提示可以考虑在其他按揭合作银行办理。

一审法院认为：某公司与吴X于2019年7月25日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：1.合同解除的问题。2.违约金的问题。

一、关于合同解除的问题。诉讼中，某公司与吴X均主张解除合同，系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，双方要求解除合同的主张于法有据，一审法院予以支持。合同履行中，吴X已向某公司支付了购买房屋的首付款人民币466,605元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，吴X要求某公司退还已经支付了购房首付款的请求，于法有据应予支持。关于房屋维修基金，该资金由某公司根据相关政策规定予以代收，其并非某公司收益，且某公司已按照规定将其缴纳至相关行政主管统一管理，故吴X要求某公司退还该资金的主张于法无据，一审法院不予支持；合同解除后，吴X可根据相关规定向收取该费用的机构另行主张其权利。

二、关于违约金的问题。某公司主张吴X逾期支付购房款已构成违约，应按照合同的约定支付违约金；一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，某公司的主张没有事实依据，对其主张一审法院不予支持。理由如下：

第一，合同及补充协议中均未明确约定购房款支付的具体时间，仅约定支付方式为“首付+按揭贷款”的模式，且“贷款的具体额度、成数及年限以贷款金融机构最终批准为准”，由此可见，除首付款以外的剩余购房款没有确定的付款时间，该时间依赖于金融机构对贷款的审批结果。截止目前，吴X并未收到金融机构的书面通知，且其也不认可金融机构对其进行了口头通知，某公司的贷款代办人员至今也未将贷款申请资料退还吴X。第二，某公司发给吴X的《律师函》不能作为认定吴X违约的依据。根据合同及补充协议的约定，“如贷款金融机构批准的贷款额度小于买受人的申请额度，买受人应当在贷款金融机构批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人补足下差购房款，逾期按合同第十条的约定承担逾期付款违约责任”，某公司并未提供证据证明金融机构已发放贷款或批准的贷款金额小于申请额度；某公司虽然以律师函的形式告知吴X将购房款的支付方式变更为一次性付款，但付款方式系房屋买卖合同中的主要条款，合同签订后需经合同双方协商一致进行变更，否则任何一方单独变更的不得对另一方产生约束力。综上，某公司主张吴X逾期支付购房款而造成违约缺乏事实依据，不应支持其要求吴X支付违约金的诉讼主张。同理，案涉合同系双方自愿解除，某公司也没有违约行为，吴X要求某公司承担利息损失的主张，没有事实依据，一审法院亦不予支持。

综上，为了结纠纷，保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决：一、解除四川XX公司与吴X于2019年7月25日签订的合同编号为：2019xxxxxxx号的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《<商品房买卖合同>补充协议》；二、四川XX公司于判决生效之日起十日内退还吴X已支付的购房首付款人民币466,605元；三、驳回四川XX公司的其他诉讼请求；四、驳回吴X的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2,672元，反诉案件受理费减半收取4,569元，共计7,241元，由四川XX公司负担3,620.5元，由吴X负担3,620.5元。

二审查明事实与一审查明一致。

本院认为，本案争议焦点为：吴X是否应向某公司支付违约金。

吴X与某公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第5条第（3）项约定：买受人必须于提高首付比例的通知送达之日起7日内将付款方式更改为一次性付款或者按要求增加首付款。买受人逾期不更改付款方式或者不按要求增加首付款，出卖人有权单方解除合同，收回合同项下商品房另作他售，并收取买受人按合同总价款10%的违约金和服务费。若出卖人行使单方解除权利，该解除合同的通知自出卖人向买受人发出之日生效。某公司于2021年6月10日向吴X发送《律师函》，要求吴X在收到律师函7日内与某公司联系并继续履行合同，办理首付款补交事宜并办理按揭手续，或将付款方式更改为一次性付款并补交未付款项，此后吴X并未补交首付款，双方亦未更改付款方式。现双方均同意解除合同，本院予以支持。对于某公司上诉主张吴X应当按照总购房款10%支付违约金的问题，虽吴X在收到某公司的《律师函》后，并未补交首付款或更改付款方式，但某公司也未提供XX银行拒绝为吴X办理按揭贷款或需要吴X补交首付款的依据，其行为明显存在不当，综合双方当事人意愿及本案实际情况，本院酌定由吴X向某公司支付20,000元。品迭某公司应向吴X退还的购房款后，某公司应向吴X退还446,605元，吴X应协助某公司办理案涉房屋商品房买卖合同网签、备案注销手续。

综上所述，一审判决认定事实正确，但因出现新证据导致处理不当，某公司的上诉请求部分成立。按照最高人民法院《人民法院民事裁判文书制作规范》（法〔2016〕221号）第三部分关于“裁判文书内容必须明确、具体、便于执行”的要求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、解除四川XX公司与吴X于2019年7月25日签订的合同编号为：2019xxxxxxx号的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《<商品房买卖合同>补充协议》；

二、四川XX公司于本判决生效之日起十日内退还吴X已支付的购房首付款人民币446,605元；

三、吴X协助四川XX公司办理商品房买卖合同网签、备案注销手续；

四、驳回四川XX公司的其他诉讼请求；

五、驳回吴X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费减半收取2,672元，反诉案件受理费减半收取4,569元，共计7,241元，由四川XX公司负担3,620.5元，由吴X负担3,620.5元；二审案件受理费3,373元，由四川XX公司负担2,934元，由吴X负担439元。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长   李 卫 东

审 判 员   肖     逍

审 判 员   唐 晓 兰

二〇二三年五月二十四日

法 官 助 理    吴  俊  清

书 记 员    龙  思  琪