物业服务合同纠纷一案

　　四川省夹江县人民法院

　　民事判决书

　　(2021)川1126民初2542号

　　原告：XX公司，住所地：中国(四川XX自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号1栋1单XX。统一社会信用代码：9151XXXX5873216J。

　　法定代表人：刘XX，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：寇峰，四川沫若律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：许小灵，四川沫若律师事务所律师。

　　被告：戴X，男，1981年10月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。

　　原告XX公司与被告戴X物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人许小灵到庭参加诉讼，被告戴X经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付所欠物业服务费3360元(自2019年1月1日起至2021年8月31日止)及违约金809.4元(调整为按0.5‰/天，暂计算至2021年8月20日，实际计算至款项付清之日止)，共计4029.74元;2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确违约金为以到期未付物业费为基数，按照每日千分之0.5.从2019年1月11日至款项付清之日止，暂计算至2021年8月20日为809.45元。事实和理由：被告于2015年5月与乐山市XX公司(以下简称XX公司)签订了《商品房买卖合同》，购买了位于乐山市夹江县XX，成为了该小区业主。XX公司选聘原告为锦宏.塞纳锦城XX提供前期物业管理服务并签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，锦宏.塞纳锦城XX的物业服务费为包干制，收费标准为高层住宅1层至6层(含6层)为0.9元/平方米.月，7层(含7层)至26层为1.1元/平方米.月(结合案涉住宅的建筑面积为95.46㎡，被告每月应交物业服务费为105元)，物业服务费按月交纳，于每月的前10日内交纳。若未能按时足额支付物业管理服务费的，应按欠费金额3‰每日的标准向原告支付违约金。原告已按合同约定提供了相应的物业服务，而被告却长期拖欠物业服务费，已构成违约。原告多次以上门沟通并张贴催费通知及委托律师事务所发送律师函等形式催促被告交纳物业服务费均未果。被告买房时未能进行房屋登记，被告交完房款后，房屋被乐山市中区法院查封，现房屋登记在开发商名下，实际使用人是被告。被告的上述行为已严重损害了原告的合法权益，原告现依法提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。

　　被告戴X未答辩。

　　本院经审理认定事实如下：原告原名称为四川XX公司，2019年12月23日更名为XX公司。2018年1月1日，乐山市XX公司(以下简称XX公司)选聘原告为夹江县塞纳锦城XX提供物业管理并与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定：合同履行期限为自2018年1月1日起至2020年12月31日止，期间业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止;物业服务费按照房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的以售房合同中约定的建筑面积计费收取;7楼以上住宅(含7楼)第一年收费标准为1.1元/㎡，第二年起收费标准为1.2/㎡;物业服务费从物业交付次日起按月交纳，交纳日期为每月的前10日内;未按时足额交纳物业服务费，经书面催告限期交纳仍未交纳的，按日承担违约期间未付金额3‰的违约金;履行中发生争议的，不愿协商或协商、调解不成的，依法向夹江县人民法院起诉。2021年1月1日，XX公司与原告签订《前期物业服务合同补充协议2》，约定双方于2018年1月1日签订的原前期物业服务合同、补充协议继续有效，本协议期限为2021年1月1日至业委会成立后并与物业公司签订物业服务合同时终止。

　　被告于2015年5月25日与XX公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于夹江县XX。2016年11月11日，被告取得所购房屋并居住、使用至今，该房屋现登记在XX公司名下，不动产证书记载的房屋面积为95.46平方米。被告向原告交纳了截止2018年12月31日的物业费。从2019年1月1日起，被告未向原告交纳物业费。原告催收未果，于是诉讼来院。

　　上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》及补充协议2、《商品房买卖合同》、交付凭证、物业费缴费收据、催费通知及XX快递单、照片、当事人身份资料等证据在卷佐证，以上证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，对案件事实具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。

　　本院认为：原告与XX公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释【2009】8号)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被告通过购买方式已经合法占有锦宏.塞纳锦城XX6栋1单元17楼3号房屋，其依法享有业主权利并承担业主义务，根据上述法律规定，原告与XX公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应当按照合同约定向原告交纳物业费。原告主张2019年1月1日至2021年8月31日被告所欠物业服务费为3360元符合合同约定，故对原告要求被告支付物业服务费3360元的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，物业服务费从物业交付次日起按月交纳，交纳日期为每月的前10日内，但被告从2019年1月1日起一直未交纳物业费，已构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。合同约定：未按时足额交纳物业费的，按日承担违约期间未付金额3‰的违约金，虽然原告起诉时主动将违约金调减为日0.5‰，但违约金的主要功能是填补损失，被告未按时交纳物业费除给原告造成资金占用利息损失外，原告没有提交证据证明因被告的违约行为还给其造成了其他损失，相较于其受到的损失，原告主张违约金仍显过高，根据违约金以补偿为主以惩罚为辅的原则，本院确定违约金从2021年8月11日起以所欠物业服务费3360元为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。

　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释【2009】8号)第一条、第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、被告戴X在本判决生效之日起十日内支付原告XX公司2019年1月1日至2021年8月31日的物业服务费3360元及违约金(违约金从2021年8月11日起至款项付清之日止，以所欠物业服务费3360元为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算);

　　二、驳回原告XX公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费减半收取计25元，由被告戴X负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。

　　审判员　　齐翠玲

　　二〇二一年十二月一日

　　书记员　　吴XX