房屋买卖合同纠纷

　　赵XX等诉艾X等房屋买卖合同纠纷案

　　北京市海淀区人民法院

　　民事判决书

　　(2016)京0108民初20809号

　　原告：赵XX。

　　原告：杨XX。

　　二原告之委托诉讼代理人：窦XX，北京市京师律师事务所律师。

　　二原告之委托诉讼代理人：孙欢，北京市京师律师事务所律师。

　　被告：艾X。

　　被告：王XX。

　　二被告委托诉讼代理人：李XX，北京市XX律师。

　　二被告委托诉讼代理人：赵X，北京市XX律师。

　　原告赵XX、杨XX与被告艾X、王XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告赵XX、杨XX之委托诉讼代理人窦XX、孙欢与被告艾X、王XX之委托诉讼代理人李XX、赵X到庭参加诉讼。2017年9月21日，经本院邮寄开庭传票，被告艾X、王XX未到庭应诉。本案现已审理终结。

　　赵XX、杨XX向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方之间房屋买卖合同关系有效。2、请求判令艾X、王XX协助办理北京市x区x路街道XXx门x层x号房屋权属转移登记等手续;3、请求判令艾X、王XX将北京市x区x路街道XXx门x层x号房屋交付我方;4、请求判令艾X、王XX向我方支付自2016年6月29日起实际办理房屋产权转移登记之日止的逾期违约金(以全部已付款XXX元为基数，利率为每天万分之五)。5、本案诉讼费由艾X、王XX承担。事实与理由：我们系夫妻关系，艾X与王XX系夫妻关系。2016年2月28日，经北京XX公司(以下简称XX公司)居间服务，我们与艾X、王XX签署了《北京市存量房屋买卖合同》，并于次日签署了《补充协议》，艾X与王XX将其坐落于北京市x区x路街道XXx门x层x号的房屋出售给我们。合同签订后，我们按合同约定履行了付款义务，并于2016年4月19日依法缴纳了房屋买卖相关的个人所得税和契税，艾X、王XX应按照合同约定配合办理房屋权属转移登记手续。为此，XX公司已于2016年5月9日预约了2016年5月16日上午办理过户登记的预约号，并在5月9日当天通知了艾X、王XX，而由于艾X、王XX拒绝配合，导致前述预约号不得不取消;XX公司又于2016年5月31日再次预约了6月7日办理过户的预约号，并通知艾X、王XX，但艾X、王XX再次拒绝配合办理所有权转移登记，更谈不上交付房屋。因艾X、王XX多次拒绝配合，导致我们迟迟无法获得该房屋的所有权和使用权。为促进合同正常履行，实现合同目的，特起诉请求法院依法予以判决。

　　艾X、王XX辩称，我们不同意赵XX、杨XX的诉讼请求。赵XX、杨XX伙同中介公司拟定生成的2016年2月28日的房屋买卖合同与网签合同不一致，由于价格条款变更，依据双方合同中税费支付内容的约定，我方已提出行政诉讼，希望行政部门对对方不按约定交纳税费予以定性。因合同违反我方的真实意思表示，我方多次催促对方按照房屋真实价格网签交税后再进行过户，我方的理由存在事实和法律依据，但赵XX、杨XX予以拒绝，致使合同无法履行，过错责任在赵XX、杨XX，我方没有责任。

　　本院经审理认定事实如下：2016年2月28日，赵XX、杨XX(买受方，乙方)与艾X、王XX(出售方，甲方)经XX公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。2016年2月29日，赵XX、杨XX(乙方)与艾X、王XX(甲方)签订《装修款补充协议》。艾X、王XX将其位于北京市x区x路街道XXx门x层x号房屋(以下简称x号房屋，建筑面积77.45平方米)出售给赵XX、杨XX。双方约定房屋交易总价款为416万元，包含标的房屋配套设施折价款253万元，房屋出售合同价格163万元。2016年4月19日，赵XX、杨XX(买受人)与艾X、王XX(出卖人)就x号房屋正式签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，双方约定房屋成交价格为163万元，其中自有交易结算资金为83万元(通过北京市海淀区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户划转)，银行贷款80万元(买受人向公积金管理中心申办抵押贷款80万元)。

　　在《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)中，双方就房屋基本情况、房屋权属情况、成交总价格、付款方式,付款时间、货款的其他约定，房屋买卖交易的承诺、房屋交付、税、费相关规定，权属转移登记、违约条款、合同解除条款、不可抗力等具体事项进行了约定，其中合同第四条第(一)款约定：“经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为:人民币XXX.00元(大写肆佰壹拾陆万元整)。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币200000.00元(大写贰拾万元整)，定金通过自行交接方式划转……”;合同第四条第(二)款约定：“……乙方选择【公积金贷款】申办贷款的，拟贷款金额为人民币800000.00元(大写：捌拾万元整)。甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于【网签后，过户前2日】，乙方向甲方支付人民币XXX.00元(大写：贰佰叁拾贰万元整)，资金通过【资金存管】方式划转。第二次，于【过户前2日】，乙方向甲方支付人民币830000元(大写：捌拾叁万元整)，资金通过【资金监管】方式划转。第三次，于【交付房屋当日】，乙方向甲方支付人民币10000元(大写：壹万元整)，资金通过【自行交接】方式划转”;合同第五条第(一)款第2项约定：“乙方继续申请贷款,但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日”;合同第六条约定：“(一)甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效……因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任;(二)甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任。该房屋的附属设施设备、装饰装修、其它相关物品清单等具体情况，见双方另行签署的补充协议或物品清单;(三)本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款，交税、产权转移登记、抵押、放贷、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任”;合同第七条约定：“(一)甲方应当在过户后2日内(填写条件或时间)将该房屋交付给乙方。(二)该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后(含当日)发生的费用由乙方承担。(三)甲方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额在办理房屋产权转移手续的同时随房屋一同无偿转至乙方名下……”;合同第八条约定：“(一)本次交易应缴纳的所有税、费由【乙方承担全部】，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。(二)如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态;如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担。(三)本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由【乙方】缴纳;未约定由谁缴纳的由政策规定的缴纳方缴纳。合同第九条约定：“(一)甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。(二)因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。(三)因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2、甲方选择继续履行合同的，甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日支付甲方逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向甲方支付。(四)甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同第十条约定：“(一)除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：1、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定，乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。(二)除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。(三)甲方将该房屋出售第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权退房解除合同，乙方选择退房的解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。(四)乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方……。(五)除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同第十一条约定：“(一)如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款;如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。(二)如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。”

　　在《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中第六条约定：“出卖人应当在交易双方签署的存量房买卖合同及补充协议中约定的时间或条件将该房屋交付给买受人……”;第七条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理:(1)逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过十日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房……”;第十条约定：“(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。(三)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起按交易双方签署的存量房买卖合同及补充协议中约定的时间或条件，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金;逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

　　2016年2月28日，赵XX、杨XX给付艾X、王XX购房定金20万元。2016年4月1日，赵XX、杨XX取得北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书，贷款额度为80万元。2016年4月19日，赵XX、杨XX按房屋买卖合同价格缴纳房屋买卖个人所得税213621元及契税48900元。2016年4月25日，赵XX将购房款83万元存入北京市海淀区房屋管理局安心账户进行托管。2016年5月14日，艾X、王XX与赵XX、杨XX共同签署XXX，双方委托银行托管房屋买卖资金232万元。之后，艾X、王XX拒绝协助赵XX、杨XX办理买卖房屋权属转移登记手续，双方产生纠纷。2016年6月，赵XX、杨XX来院提起诉讼。

　　本案审理中，艾X以买卖合同涉及违法避税等为由在本院起诉北京市住房和城乡建设委员会及赵XX、杨XX，请求法院判决撤销市住建委网站上公示的网上签约信息。2017年2月21日，本院作出(2016)京0108行初853号行政裁定书一审裁定，驳回艾X的起诉。艾X不服，上诉至北京市第一中级人民法院。2017年7月20日，北京市第一中级人民法院作出(2017)京01行终475号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持一审裁定。

　　2017年8月16日，艾X、王XX在庭审中口头提出反诉请求，但未交纳反诉费。2017年8月25日，艾X、王XX书面申请撤回反诉。2017年9月21日，经本院邮寄开庭传票，艾X、王XX无正当理由，未到庭参加诉讼。庭审中，赵XX、杨XX提交书面声明，承诺在艾X、王XX交付1206号房屋时支付剩余购房款1万元。

　　本院认为，合法的民事权益受法律保护。赵XX、杨XX与艾X、王XX于2016年2月28日、2月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及双方于2016年4月19日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，相关合同及补充协议合法有效，本院不持异议。现赵XX、杨XX起诉主张确认双方之间的房屋买卖合同关系有效，请求合理，本院将依据查明事实予以确认。艾X、王XX对双方约定的房屋出售价款提出异议，并以此为由否认双方所签房屋买卖合同的效力，缺乏事实与法律依据，本院对其抗辩理由，不予采信。根据查明事实，赵XX、杨XX在签订房屋买卖合同后，已按合同支付购房定金20万元、托管资金315万元，并且完成申请公积金贷款80万元的审核手续，此外，赵XX、杨XX还为购买房屋支付了个人所得税及相关契税，赵XX、杨XX的行为符合合同约定，并无不当，艾X、王XX未按合同约定履行及时协助赵XX、杨XX办理买卖房屋权属转移及交付房屋等义务，艾X、王XX的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。现赵XX、杨XX起诉主张艾X、王XX协助办理x号的房屋权属转移登记手续及交付上述房屋等请求，于法有据，请求合理，本院予以支持，因赵XX、杨XX提交书面声明，承诺在艾X、王XX交付房屋时支付剩余购房款1万元，故本院一并予以判处。关于赵XX、杨XX起诉主张艾X、王XX按全部购房款416万元的标准支付自2016年6月29日起至实际办理房屋产权转移登记之日止的逾期违约金之请求，因赵XX、杨XX与艾X、王XX于2016年4月19日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中明确约定办理房屋产权转移登记的期限为该合同签订之日起90日内，据此计算，艾X、王XX最迟应于2016年7月18日协助赵XX、杨XX完成1206号房屋产权过户手续，此外，赵XX、杨XX现实际支付购房款为335万元，并未支付全部购房款，故赵XX、杨XX该项诉讼请求，与事实不符，本院将依据查明事实予以判处。2017年9月21日，经本院邮寄开庭传票，艾X、王XX无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃相关答辩和质证等权利，本院依法缺席判决。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、赵XX、杨XX与艾X、王XX之间就北京市x区x路街道XXx门x层x号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》有效。

　　二、艾X、王XX于本判决生效后七日内协助赵XX、杨XX办理将北京市x区x路街道XXx门x层x号房屋产权转移过户到赵XX、杨XX名下。

　　三、在北京市x区x路街道XXx门x层x号房屋产权转移实际过户至赵XX、杨XX名下后二日内，艾X、王XX应按合同约定将上述房屋交付给赵XX、杨XX;同时，赵XX、杨XX应按合同约定给付艾X、王XX剩余购房款一万元。

　　四、艾X、王XX于本判决生效后三日内按赵XX、杨XX已付购房款三百三十五万元每日万分之五的标准给付赵XX、杨XX自二0一六年七月十九日起至艾X、王XX协助赵XX、杨XX将北京市x区x路街道XXx门x层x号房屋产权转移过户至赵XX、杨XX名下时止的合同违约金。

　　五、驳回赵XX、杨XX其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费四万零八百九十三元(赵XX、杨XX已预付)，由赵XX、杨XX负担二百元，已交纳;由艾X、王XX负担四万零六百九十三元，于本判决生效后七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

　　审　判　长　　林宇军

　　人民陪审员　　岳　维

　　人民陪审员　　刘松庆

　　二〇一七年十一月十七日

　　书　记　员　　苏XX