黄XX与朱X、刘X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　江苏省苏州市中级人民法院

　　(2019)苏05民终6913号

　　上诉人(原审原告)：黄XX。

　　委托诉讼代理人：郭X，江苏XX律师。

　　委托诉讼代理人：杨XX，江苏XX实习律师。

　　被上诉人(原审被告)：朱X。

　　被上诉人(原审被告)：刘X。

　　委托诉讼代理人：宋XX，北京市XX律师，共同代理上述两被上诉人。

　　委托诉讼代理人：张旭亮，北京市XX实习律师，共同代理上述两被上诉人。

　　上诉人黄XX因与被上诉人朱X、刘X房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　黄XX上诉请求：1.撤销原判，改判支持黄XX一审全部诉请或发回重审;2.本案全部诉讼费用由朱X、刘X负担。事实和理由：一、一审错误认定黄XX迟延消除限购政策障碍、继续履行合同导致诉争房屋买卖合同及补充协议因不能实现合同目的而被解除。1.黄XX在2018年8月8日得知自己因存在其他房屋网签信息导致无法履行本案房屋网签、资金托管手续时，积极与其前妻、网签房屋开发商及时沟通，一次性清偿网签房屋贷款并于2018年10月23日前消除网签，黄XX已经具备履行诉争房屋买卖合同的条件。2.诉争房屋买卖合同及补充协议约定2018年10月27日前办理过户手续，但当天是周六无法办理过户，根据交易习惯应顺延至2018年10月29日。黄XX在当时购房资格已经符合要求，是朱X、刘X未继续履行合同，构成违约。二、一审错误认定朱X、刘X于2018年9月4日、2018年9月17日发出的解除通知不产生法律效力。1.朱X、刘X主张其于2018年9月4日行使法定解除权，诉争房屋买卖合同及补充协议自其解除通知送达黄XX之日即2018年9月4日解除，此后系与黄XX沟通解除事项，而非继续履行合同。一审法院应评判前述法律事实的后果，而非认定上述解除通知不发生效力。三、一审法院以朱X、刘X具备合同法第九十四条第四款规定的条件并认定诉争房屋买卖合同及补充协议于2018年10月10日解除有误。1.黄XX签订购房合同时是否具备购房资格不必然导致诉争房屋买卖合同在合同履行期限届满前无法履行或朱X、刘X无法实现合同目的。在诉争合同履行期限届满即合同约定过户日期前，黄XX已经具备购房资格，朱X、刘X于2018年9月4日解除合同，不符合合同法第九十四条第四款规定，系违法解除。2.2018年9月4日系朱X、刘X单方行使合同解除权，2018年10月10日朱X、刘X向黄XX发出解约协议书并要求黄XX寄回的行为是具有民事合同性质的双方法律行为，并非单方行使合同解除权。一审法院认定朱X、刘X2019年10月10日具有通知解除合同的意思表示有误。综上，请求二审法院支持黄XX的上诉请求。

　　朱X、刘X辩称，1.购房资格是双方签署和履行房屋买卖合同的基础，如仅需过户前具备购房资格，则限购政策毫无意义。诉争房屋买卖合同签订后网签时发现黄XX不具备购房资格，黄XX并未明确该问题是否可以解除及何时解决，这是导致朱X、刘X合同目的不能实现的根本原因。基于此，朱X、刘X有权行使法定解除权。2.关于合同解除，双方约定于2018年10月27日前过户，黄XX直至2018年10月29日才具备继续履行合同条件。诉争房屋买卖合同包括资格预审、网签、资金托管、贷款、过户等流程，无论是根本违约还是严重违约，朱X、刘X均有权解除合同。3.关于定金，基于黄XX存在违约行为，朱X、刘X有权没收定金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　黄XX向一审法院起诉请求：1.确认黄XX与朱X、刘X于2018年7月23日签订的房屋买卖合同及2018年8月4日签订的补充协议于2018年11月10日解除;2.朱X、刘X返还黄XX购房定金10万元;3.朱X、刘X赔偿黄XX房屋差价损失暂计100万元(具体损失金额以评估金额为准);4.本案诉讼费用由朱X、刘X负担。

　　一审法院认定事实：2018年7月23日，朱X、刘X(甲方)与黄XX(乙方)及居间方(丙方)签订《房屋买卖合同》，约定由甲方将坐落于苏州市XX和乔丽晶5幢1003室房屋(房屋所有权证号002XXXX0660)出售给乙方，建筑面积210.98㎡，价格为537万元。乙方于签订合同当日支付10万元作为定金。甲乙双方需在7月26日前提供相应原合法的送审材料，否则视为违约。甲方承诺于过户当天腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。合同第三条关于中介信息服务费，甲方须向丙方交纳中介信息服务费10万元，乙方向丙方交纳中介信息服务费5000元。甲乙丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同定金20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。另在合同第八条“约定其他事宜”中，约定：“①资金托管当日，乙方补交定金25万元，过户当天交房付3万元尾款，网签备案价格为499万元。②资金托管后，两个月办完贷款过户，如贷款无法办理，则乙方全额付款，或按银行利率付给甲方。③2018年8月8日网签，到2018年10月12日前过户。”朱X、刘X在合同落款甲方处签字，黄XX在合同落款乙方处签字，合同丙方处空白。当日，黄XX即交付定金10万元给朱X。

　　2018年8月4日，甲方朱X、乙方黄XX、丙方钱XX签订《补充协议》1份，约定：三方就2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》达成一致意见，将第三条中“甲方须向丙方交纳中介信息服务费10万元变更为甲方须向丙方交纳中介信息服务费55000元，乙方向丙方交纳中介信息服务费5000元”变更为“乙方向丙方交纳中介信息服务费30000元”。将第八条中第③条“2018年8月8日网签，到2018年10月12日前过户”变更为“2018年10月27日前过户”。其余合同内容保持一致。本协议自签订之日生效，并以此作为网签合同的依据。有任何一方违约，按照2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》执行。

　　2018年8月8日，涉案房屋在办理网签备案手续过程中，苏州工业园区房产交易中心告知居间方钱XX，由于黄XX系外地户口，其名下已有一处房屋网签备案，故不符合苏州市的购房政策，无法通过资格初审。居间方钱XX将上述情况均告知了双方。

　　2018年8月12日至8月17日，朱X通过居间方钱XX在微信中沟通涉案房屋的买卖合同履行事宜时，钱XX曾表示，黄XX可以通过朋友名额代持。朱X表示，这样她马上去确认一下她上周看中的那套房子。但其后双方就合同签订事宜未谈妥。

　　2018年9月4日，朱X向黄XX发送短信，内容为：“因黄XX不符合购房资格，将无法履行合同，故通知解除房屋买卖合同”。后朱X在与钱XX的微信记录中，钱XX表示，黄XX可以全额付款，但因其没有购房资格，故无果。

　　2018年9月17日，朱X向黄XX发送短信内容为：“通知书因黄XX无购房资格而网签未成，现已9月中旬，已严重违约，因此朱X通知解除房屋买卖合同。但中介回复称正为黄XX获取购房资格，至今仍未有结果。现通知黄XX于2018年9月21日前务必办好网签，过期将出售涉案房屋于他人。”黄XX回复，“按照合同约定时间，通知无效。”同日，朱X向钱XX邮寄的《通知书》也列明上述要求，又注明其急需资金，且已有他人意向购买房屋。

　　2018年9月25日至10月10日，朱X一直与钱XX微信联系，要求其与黄XX联系，三方见面沟通涉案房屋买卖事宜。期间，居间方钱XX表示，黄XX购房资格可以解决，但是因其担心朱X不卖房，纠结。朱X表示，既然购房资格可以解决，可以早点网签，而且已签购房合同，不用担心。因涉案房屋性价比较高，黄XX拖着不处理已直接影响其经济损失。

　　2018年10月9日，朱X向黄XX发送短信，内容为：因黄XX购房资格问题，要求解除合同。2018年10月10日，朱X又向黄XX发送短信，内容为：“黄先生，中午好，正如我们在电话中所述，鉴于双方沟通与一致，本着诚信原则，自愿解除《房屋买卖合同》，我需要您给我一个收件地址，我将协议书送于你，谢谢!”黄XX回复，“通园路辰雷科技园A幢510室。”朱X即将解约协议书邮寄上述地址，顺丰单号为287XXXX5779.解约协议书内容为：朱X、刘X(甲方)，黄XX(乙方)，苏州XX公司(丙方)。因乙方不符合购房资格，将无法正常履行合同，现三方就房屋买卖合同解约事宜达成以下协议：甲方不予退还乙方于2018年7月23日支付的房屋买卖合同定金10万元，除以上费用之外，甲方放弃其他应由乙方给甲方造成的包含违约金等费用在内的一切费用及损失……黄XX于2018年10月11日收到上述协议书，但是一直未签字寄回解约协议书。

　　2018年11月1日，黄XX委托律师向朱X、刘X邮寄《律师函》1份，称因朱X、刘X未在2018年10月27日前配合其办理房屋网签、资金托管及过户手续，要求其收到律师函之日起7日内办理上述手续。2018年11月5日，朱X、刘X委托律师向黄XX邮寄《律师函复函》1份，回复称，因黄XX的购房资格问题，导致合同无法履行，朱X、刘X已向黄XX邮寄了解除合同通知函，合同已经解除，故无法配合黄XX办理相关手续。2018年11月9日，黄XX又向朱X、刘X邮寄《律师函》，要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》，返还定金10万元，赔偿房屋差价100万元。

　　一审又查明：经一审法院查询，苏州工业园区房产交易中心登记显示：2018年10月23日，由苏州XX公司将涉案房屋买卖合同提交资格初审。2018年10月29日，涉案房屋买卖合同通过了资格初审，但因双方未在期限内至房产交易中心进行网签合同，该条信息已经注销。

　　一审法院认为：本案的争议焦点为涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》于何时解除。

　　黄XX认为：朱X、刘X一直迟延履行与我方签订的房屋买卖合同中主要义务，因此我方已于2018年11月9日委托律师发函解除与朱X、刘X签订的案涉房屋买卖合同及补充协议，后我方又另行购买了一套房屋，因此双方签订的房屋买卖合同及补充协议，也不具备继续履行的条件，致使合同目的无法实现。朱X、刘X认为：双方签署买卖合同后，2018年8月8日发现黄XX不具备购房资格，所以黄XX方构成了根本违约。2018年9月4日，朱X、刘X向黄XX发函解除合同，后又给予黄XX截止到2018年9月21日的宽限期，但黄XX仍然未取得购房资格。基于黄XX购房资格取得的不确定性以及作为双方签署购房合同的基础要件，所以朱X、刘X经与黄XX协商后，并于2018年10月10日再次发出解除合同协议书，确认双方合同解除。黄XX在刚刚的质证意见中也陈述，朱X、刘X在前期电话沟通中表达了要解除双方合同的意思表示。2018年10月10日之后，朱X、刘X多次与双方沟通解除合同后续事宜，但黄XX仍然拖延办理，所以整个履约过程中不存在朱X、刘X拖延配合的情形，所有的拖延及不具备购房资格导致合同无法签署的原因及过错均在黄XX，黄XX无权行使合同解除权，双方的合同应当于2018年9月4日或于2018年10月11日已经实际解除。

　　一审法院认为：黄XX与朱X、刘X之间签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。首先，《补充协议》将第八条中第③条“2018年8月8日网签，到2018年10月12日前过户”变更为“2018年10月27日前过户”。其余合同内容保持一致。本协议自签订之日生效，并以此作为网签合同的依据。有任何一方违约，按照2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》执行。虽网签时间已经删除，过户时间变更为2018年10月27日前，但《房屋买卖合同》的其他内容未变。双方需在2018年7月26日前提供相应原合法的送审材料，否则视为违约。资金托管后，两个月办完贷款过户，如贷款无法办理，则乙方全额付款，或按银行利率付给甲方。上述约定，根据房屋买卖的实践，已经包含各项流程的时间要求。即2018年7月26日前资格送审→网签、资金托管(时间未作明确约定)→两个月内完成贷款或全款支付→2018年10月27日前过户。也即网签、资金托管时间应在2018年10月27日前一段合理的时间内，否则无法预期涉案房屋能在2018年10月27日前完成过户。对于卖方朱X、刘X来说，因其“急需资金”所以出售房屋，沟通过程中朱X、刘X一再积极的向黄XX督促解决购房资格问题以继续履行合同;双方签订的房屋买卖合同中对各项流程的履行期限均有详细约定，且部分履行期限又经过补充协议的变更约定与重复确定，由此可见履行期限对于本案合同的重要性。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容上特别重要，债务人不在此期限内履行，就达不到合同目的的，债务人未在履行期限内履行，债权人可以不经催告而径直解除合同。其次，虽朱X于2018年9月4日、2018年9月17日各向黄XX发出了解除合同的通知，但此时距离合同过户的截止日期尚有充足的时间，如若黄XX尽快解决购房资格问题，合同尚能继续履行，朱X、刘X在发出通知后也依然与中介及黄XX沟通履行事宜，故上述解除通知不发生法律效力。2018年10月10日，在等待黄XX解决购房资格两个月未果的情况下，朱X与黄XX经过电话沟通，已向黄XX通知了解除合同的意思表示，并通过短信要求黄XX提供邮寄地址以送达解约协议书。黄XX也通过短信提供了地址。一审法院认为，2018年10月27日已是买卖合同约定的过户截止期限，若2018年10月上旬再不进行网签、资金托管，已经可以合理预期买卖合同已无法按约履行(况且最终黄XX系在2018年10月29日完成资格初审)。因此，2018年10月10日，朱X、刘X已经具备符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的条件，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》于2018年10月10日解除。最后，苏州市的限购政策之施行及变更均向社会公众公开，黄XX作为完全民事行为能力人，在签订涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》之前，对其自身是否具备购房资格，负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任，有合理的认知与判断。即使黄XX在签订合同时无法判断自己的购房资格问题，但在2018年8月8日，经苏州工业园区房产交易中心明确，黄XX已经明知自己不符合苏州市购房政策。在其后长达两个多月的时间里，黄XX迟延消除限购政策障碍、继续履行合同，导致涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》因不能实现合同目的而被解除，故黄XX系本案合同的违约方，其无权要求守约方朱X、刘X返还定金以及支付违约金。对于黄XX的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，一审法院判决：驳回黄XX的全部诉讼请求。案件受理费14700元、保全费5000元，共计19700元，由黄XX负担。

　　二审中，当事人未提交新证据。

　　二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。

　　本院认为，2018年7月23日，朱X、刘X与黄XX签订房屋买卖合同，后于2018年8月4日签订补充协议，约定2018年8月8日网签、2018年10月27日前过户。2018年8月8日，诉争房屋办理网签备案手续过程中，因黄XX属外地户口且名下已有一处房屋网签备案故不符合苏州市购房政策导致无法通过资格初审，双方因此产生争议。

　　本案二审争议焦点在于，诉争房屋买卖合同、补充协议的解除时间及违约方如何认定。黄XX上诉认为，朱X、刘X于2018年9月4日单方行使合同解除权属于违法解除合同，在黄XX积极消除网签障碍、2018年10月29日诉争房屋买卖合同通过资格初审的情况下拒绝履行合同，构成违约。

　　对此本院认为，双方于2018年8月4日签订的补充协议约定，2018年8月8日网签、2018年10月27日前过户。2018年8月8日，诉争房屋网签备案因黄XX购房资格问题导致无法通过资格初审，双方为此进行协商。虽朱X于2018年9月4日向黄XX发送短信通知解除合同，但结合此后朱X、中介钱XX微信聊天记录、朱X于2018年9月17日向黄XX发送的短信，双方仍在就诉争房屋买卖合同继续履行事宜进行协商沟通，一审法院据此未确认朱X2018年9月4日解除通知产生解除合同的效力，与上述事实相符，应予维持。2018年9月17日朱X向黄XX发送短信内容显示，朱X催告黄XX于2018年9月21日前办好网签，而至2018年10月10日黄XX并未提供证据证明其向朱X、刘X明确告知其解决购房资格问题的合理期限，朱X、刘X据此认为其合同目的无法实现且以向黄XX发送短信形式明确解除合同意思表示，并无不当，一审法院据此认定朱X、刘X行使法定解除权，符合法律规定，应予维持。黄XX作为违约方，无权要求朱X、刘X返还定金、赔偿损失。

　　综上，上诉人黄XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费14700元，由上诉人黄XX负担。

　　本判决为终审判决。