开发商逾期交房，代理购房者获得赔偿

　　四川省XXXXXXXXX开发区人民法院

　　(2019)川0191民初2921号

　　原告:赵X。

　　原告:陈XX。

　　委托诉讼代理人：梁冰，上海XX律师。

　　被告:四川XX公司。

　　原告赵X、陈XX与被告四川XX公司(下称中XXX公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于20XX年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵X以及其与陈XX的委托诉讼代理人梁冰，被告中XXX公司的委托诉讼代理人杜XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告赵X、陈XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告为二原告办理位于成都高新XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX中XXXXXXXC区XX号房屋的不动产权证，并向二原告交付该房屋;2、判令被告自2016年10月31日起至实际交付之日止，每日按全部已付款的万分之三向二原告支付违约金(暂计至2018年8月1日为人民币176164.82元);3、判令被告自2017年10月31日起至实际取得所购商品房所在楼栋权属证明之日止，每日按已付房款的万分之一向二原告支付逾期违约金(暂计至2018年8月1日为人民币25087.63元)。事实与理由：原告赵X、陈XX于2014年12月10日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于成都市高新XXXXXXXXXXXXXXX“中XXXXXXXX”C区XX号房屋，总价款为918961元，但被告未在合同约定期限内为办理原告所购商品房所在楼栋的权属证明和交付符合约定条件的房屋。

　　被告中XXX公司辩称，1、原告所涉的的楼栋规划合格证是2018年5月18日，面积测绘是2018年5月23日，初始产权取得是2018年8月31日。2、逾期交房违约金应当支付至符合交房条件之日止，根据补充合同约定不超过已付房款的5%，且约定的违约金远远超过实际损失，请求法院予以调低。3、未办理初始产权未实际给原告造成实际可确定的损失，因此在该项违约金X显过高，请求法院予以调低。4、原告要求交付房屋没有异议，但关于办理不动产权证的问题，根据双方的合同约定，自交付之日起365天，交付是指原告实际取得占有该房屋之日，而不是合同约定的交房时间;办理不动产权证是需要原告提供相应的资料及缴纳相应的费用之后，被告才有协助办理不动产权证的义务。因此，原告要求办理不动产权证的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据—《商品房买卖合同》、《“中XXXXXXX”商品房补充协议》，本院认定事实如下：

　　赵X、陈XX向中XXX公司支付购房款918961元，购买中XXX公司开发的成都高新XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX邦C区XX号房屋，双方约定：中XXX公司应当在2016年10月30日前向赵X、陈XX交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。逾期交付超过60日后，赵X、陈XX有权退房。赵X、陈XX要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中XXX公司按日计算向赵X、陈XX支付全部已付款万分之三的违约金，但由中XXX公司承担的违约赔偿责任总金额不超过赵X、陈XX已付房价款的5%。中XXX公司应当在2017年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能取得，赵X、陈XX不退房，合同继续履行，自中XXX公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中XXX公司应当按日计算向赵X、陈XX支付已付房款万分之一的违约金。中XXX公司应在赵X、陈XX交齐办证所需资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代赵X、陈XX向相关部门办理房屋所有权证;并在赵X、陈XX取得房屋所有权证后两年内协助办理分户国有土地使用权证。

　　中XXX公司分别于2018年5月18日、2018年5月23日、2018年8月31日取得案涉房屋的规划合格证、面积实测报告以及初始登记，但至今未向赵X、陈XX交房。

　　本院认为，中XXX公司对赵X、陈XX要求交付房屋不持异议，故本院予以确认。

　　关于逾期交房违约金的问题。无论是按照赵X、陈XX主张的计算截止时间，还是按照中XXX公司主张的计算截止时间，逾期交房违约金均已超过已付房款的5%，故接下来需要解决的问题是该逾期交房违约金是否适用“不超过已付房价款的5%”的约定。对此，本院认为，该约定同属违约金条款，且不存在合同法第四十条规定的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”情形，这是由违约金的特殊性质决定的。据此，若赵X、陈XX认为约定的违约金不足以弥补其实际损失，可提出证据要求增加违约金，因其未举证证明已付房款的5%不能弥补其实际损失，故其诉请的逾期交房违约金应受已付房款的5%这一限额的约束。综上所述，中XXX公司应向赵X、陈XX支付逾期交付房违约金45948.05元。在双方对违约金约定有上限，且中XXX公司逾期交房较长的情况下，中XXX公司还辩称约定的违约金过高，显然不成立，故本院不予采纳。

　　关于逾期办理初始登记违约金的问题。该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始登记对于购房人的重要性，同时考虑违约金兼具惩罚性，约定的违约金并不过高，故不应当减少。

　　关于办理不动产权证的问题。不动产统一登记是将原来的房屋所有权证与国有土地使用权证合二为一，故中XXX公司办理不动产权证的期限为约定的办理国有土地使用权证的期限，因该期限尚未届满，故赵X、陈XX要求中XXX公司办理不动产权证的诉讼请求不成立，本院不予支持。

　　判决如下：

　　一、被告四川XX公司于本判决生效之日起十日内向原告赵X、陈XX交付位于成都高新XX中和街道办事处会龙社区X组中XXXXXXXC区XX号房屋;

　　二、被告四川XX公司于本判决生效之日起十日内向原告赵X、陈XX支付逾期交房违约金45948.05元。

　　三、被告四川XX公司于本判决生效之日起十日内向原告赵X、陈XX支付逾期办理初始登记违约金28028.31(按照91.8961元/日自2017年10月31日计算至2018年8月31日)。

　　四、驳回原告赵X、陈XX的其他诉讼请求。

　　案件受理费2159元，由原告赵X、陈XX负担1000元，被告四川XX公司负担1159元(此款原告赵X、陈XX已预交，被告四川XX公司应于履行上述给付义务时一并支付给原告赵X、陈XX)。

　　如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　审判员：余XX

　　二OXX年三月七日

　　书记员：杨XX