房屋买卖合同纠纷

原告黄XX向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年8月10日订立的《商品房买卖合同》(预售)；2判决被告返还原告已付购房款人民币618650元;3、判决被告支付原告违约金6186.5元；4、判决被告自2018年8月11日起至实际支付之日止按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)支付原告已付购房款首付款318650元的利息，318650元×4.9%/365天×实际天数，暂计至起诉之日为45525.47元；5、判决被告支付原告因住房商业贷款300000元所支付的利息，其中原告自2019年3月13日起至2021年7月22日提前还贷之日，实际已付贷款利息为47717.65元；6、判决被告支付原告已付购房款300000元的利息，即被告自2021年7月23日起至实际支付日止按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)支付300000元×4.9%/365天×实际天数，暂计至起诉之日为5411.1元；7、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年8月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为618650元，首付款为318650元，余款贷款为300000元。原告与中国XX签订《个人住房借款合同》，原告于2021年7月22日提前还贷，原告已按照合同约定履行所有义务。根据原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第十一条第一款、第十二条第二款之规定，被告应于2019年12月31日前交付上述房屋给原告，若被告逾期交房超过90日，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款且退还原告的给付利息，并按照原告全部已付款的1％支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按照合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求置之不理，给原告造成很大损失。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告逾期交房的行为给原告造成的损失应当给予赔偿。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。

被告梅州XX公司答辩称，同意解除合同，原告的第四项诉请应按2020年1月1日起计算利息，原告要求的违约金及利息过高。

本院经审理认定事实如下：原告与被告于2018年8月10日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：201XXXX5763），约定原告向被告购买位于丰顺县××镇××村××栋××室的房地产，建筑面积107.07平方米，商品房总价款为618650元。合同第七条约定：“买受人应当在2018年8月10日前支付首期房价款318650元，余款300000元向银行申请贷款支付”。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理”。第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，合同签订后，原告于2018年8月10日支付了首期款318650元给被告，剩余房价款300000元原告则通过向中国XX签订《个人购房担保借款合同》并申请以按揭贷款的方式进行支付。原告申请按揭贷款后，依约向中国XX偿还了本金8431.81元，利息43770.19元。后原告于2021年7月22日提前还清了该按揭贷款，提前还清金额为292021.58元，其中本金为291568.19元，利息为453.39元。后被告未及时按约定交付涉案房屋给原告，为此原告特诉至本院，并提出上述诉讼请求。

另查明，被告梅州XX公司于2012年5月10日成立，经营范围为：房地产投资开发、旅游投资开发、酒店旅业投资、园林种植等。被告于2018年7月13日取得了涉案丰顺蓝天城（A栋）商品房预售许可证（丰某某XX号）。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2018年8月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，各方应按合同约定全面履行合同义务。现原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》，被告方对此不持异议，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，被告应将其收受的全部购房款618650元返还原告。

关于被告在《商品房买卖合同（预售）》解除后，违约责任如何承担的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。对于解除合同后出卖人的违约责任，合同第十二条约定“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金”，结合原告的诉请及原告的付款时间，现原告主张自原告实际付款之日起按年利率4.9%计付利息至实际清偿之日，本院予以支持，即其中318650元自2018年8月11日起计，300000元自2021年7月23日起计。另原告还主张被告支付全部房款1%的违约金即618650元×1%=6186.5元，符合双方合同约定，本院予以支持。至于原告已支付给中国XX的利息43770.19元+453.39元=44223.58元如何处理的问题，原告于2021年7月23日提前还清了按揭贷款，虽不涉及到《个人购房担保借款合同》的解除问题，但原告确实已实际支付了利息44223.58元给中国XX，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，作为出卖人的被告应当将该利息44223.58元返还给原告黄XX。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定规定，判决如下：

一、解除原告黄XX与被告梅州XX公司于2018年8月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；

二、被告梅州XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄XX返还购房款618650元及利息（其中318650元自2018年8月11日起计，300000元自2021年7月23日起计，均按照年利率4.9%计至实际还清之日止）；

三、被告梅州XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄XX支付违约金6186.5元及利息44223.58元；

四、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11034元，减半收取为5517元，由原告黄XX负担27元，被告梅州XX公司负担5490元（原告黄XX已预交5517元，本院予以退还5490元，被告梅州XX公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴交5490元）。保全费4138元（原告黄XX已预交），由被告梅州XX公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。