合同纠纷 代理被上诉人，驳回上诉人请求，维持原判

    魏某、刘X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

    审理法院：　四川省成都市中级人民法院

    案　　号：　（2017）川01民终12674号

    案　　由：　房屋买卖合同纠纷

    裁判日期：　2017年11月17日

    （2017）川01民终12674号

    上诉人（原审被告）：魏X，男，汉族，1988年5月1日出生，住成都市青羊区。

    委托诉讼代理人：李XX，北京XX律师。

    被上诉人（原审原告）：刘XX，女，汉族，1953年11月27日出生，住成都市成华区。

    委托诉讼代理人：李玥斌，四川XX律师。

    原审被告：欧XX，男，瑶族，1988年12月1日出生，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。

    上诉人魏X与被上诉人刘XX、原审被告欧XX房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初7856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    魏X上诉请求：一、请求撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初7856号民事判决，依法驳回刘XX的诉讼请求；二、依法判令一二审全部诉讼费由刘XX负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。刘XX向魏X出具了经公证的《委托书》，魏X基于该委托书所载明的内容与欧XX签订《房屋买卖合同》是有权代理，一审法院认为魏X和欧XX签订《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖合同》并代收房款的行为属于超越代理权，也未得到刘XX追认，应属无效的事实认定错误。二、刘XX以魏X和欧XX恶意串通损害其利益为由，主张案涉房屋买卖合同无效，一审法院认定了案涉合同无效，却并未认定魏X与欧XX存在恶意串通损害其利益的行为，亦未明确指出合同无效是具体违反的哪一法律条款。一审法院对于合同无效的认定缺乏法律依据。

    刘XX辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

    欧XX未发表意见。

    刘XX向一审法院诉请：一、确认魏X以刘XX名义与欧XX于2016年6月2日签订的成存房买（2016）第601229号《成都市存量房买卖合同》无效；二、判令欧XX将本案讼争房屋恢复登记至刘XX名下；三、判令魏X、欧XX承担上述第二项诉讼请求产权过户登记产生的相关手续费，魏X、欧XX承担本案全部的诉讼费用。

    一审法院认定事实：2015年12月31日，刘XX与案外人黄X签订了《借款合同》，载明刘XX通过深圳市XX公司提供的居间服务向黄X借款，借款金额580000元，价款期限为6个月，年利率为8%，每月付息。同日，刘XX与深圳市XX公司签订了《委托担保合同》，约定刘XX因借款委托深圳市XX公司为刘XX与黄X的借款提供连带责任保证担保，合同约定刘XX应当按照深圳市XX公司的要求一项或者多项反担保。刘XX与深圳市XX公司同时签订了《反担保抵押合同》，约定刘XX以其拥有所有权及有权处分的财产设定抵押，为深圳市XX公司提供反担保，抵押物为刘XX名下位于成都市武侯区房屋，深圳市XX公司办理了抵押权登记，取得了抵押权（他权XXX），权利价值580000元，约定期限为2015年12月31日至2016年6月30日。为办理案涉房屋的抵押，四川XX公司于2016年6月12日出具了《房地产抵押预估报告》，载明案涉房屋未设定法定优先受偿权利下的市场价值和抵押价值均为XXX元。

    2015年12月31日，成都市国力公证处出具了（2015）川国公证字第134147号《公证书》，公证刘XX向魏X出具了《委托书》一份，载明“我委托人刘XX是位于成都市武侯区【业务件号：权XXX】住宅房屋的所有权人，该房屋属我单独所有。现我委托魏X为我的代理人，代为办理如下事项：一、开具上述房屋地址变更证明，办理地址变更事宜；办理上述房屋提前还清贷款的一切事宜并签署与还贷有关的文件；到相关部门注销上述房屋抵押登记并领取相关资料；二、办理上述房屋出售、查档、签订买卖合同、办理网签或撤销网签、代收房款及产权过户、协助买方领证的相关手续。三、办理、领取上述房屋国有土地使用证并办理过户及协助买方领证的一切事宜。四、代为缴纳或申请减免个人所得税、营业税及其他相关费用；办理维修基金更名事宜。五、如果买方以按揭方式购买上述房屋，由受托人代为协助买方办理有关按揭贷款手续，并有权以委托人的名义或受托人的名义开设银行账户、设置银行卡密码、收取首付款及按揭款。受托人在办理上述委托事项时在相关文书上的签字委托人均予以认可。委托期限：至上述委托事宜办完为止。受托人有权转委托。委托人：刘XX”。

    2016年6月2日，欧XX作为买方，魏X代表刘XX作为卖方签订了《房屋买卖合同》，约定由欧XX购买案涉房屋，价格为600000元，卖方保证上述房地产权权属清晰无争议；未被判决、裁定限制出售；办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方即欧XX承担。一审庭审中，魏X和欧XX均认可，该价格为魏X和欧XX两人协商确定的。同日，欧XX作为买方，魏X代表刘XX到成都市房管局签订了《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，载明欧XX购买案涉房屋，价格为600000元。

    2016年6月27日，魏X、欧XX为办理案涉房屋过户，以刘XX名义缴纳了个人所得税6872.58元，以欧XX的名义缴纳了契税10308.87元。同日，魏X向欧XX出具了《付款说明》，要求欧XX将合同约定的购房款转账至深圳市XX公司在中国银行深圳水库新村支行的账户（账号：77×××46）。同日，欧XX向深圳市XX公司上述账户转账支付了583867元。一审庭审中，魏X、欧XX均称该金额为600000元购房款扣除了个人所得税和契税后的金额，但是金额不吻合。

    一审庭审中，魏X称，魏X与黄X系朋友关系，欧XX转账到深圳市XX公司账户的583867元用于归还了刘XX向黄X的借款。魏X和欧XX均称与深圳市XX公司没有关系。

    根据房屋信息摘要记载，案涉房屋已经于2016年6月2日从刘XX名下转移登记至欧XX名下，深圳市XX公司对该房屋的抵押权仍然有效，记载的债务人仍然是刘XX。

    一审法院认为，刘XX向魏X出具了经公证的《委托书》，双方建立的关于代办房屋买卖相关手续的委托代理关系合法有效，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，魏X可以在代理权限内，以被代理人刘XX的名义实施民事法律行为，被代理人刘XX对代理人魏X的代理行为，承担民事责任。按照《委托书》载明的代理权限，魏X的委托代理权限包括“办理上述房屋出售、查档、签订买卖合同、办理网签或撤销网签、代收房款及产权过户、协助买方领证的相关手续……”等内容，一审法院认为，该委托授权的范围不包括确定房屋售价，即魏X没有擅自与他人商定购房款的权利；委托授权的范围虽然包括代收房款，魏X代收房款后只能按照委托关系交付委托人，没有委托魏X代为支配或处分所收房款，更没有委托魏X代为偿还借款，魏X在收取房款时的指定支付并称是代刘XX还款的行为，超越了代理权限。综上，在刘XX与魏X的委托关系中，魏X在履行委托事项时，超越了委托代理的权限范围，不向委托人刘XX披露合同相对方、擅自决定售房价格、擅自确定将购房款转账支付给案外人，并未交付给刘XX，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，魏X的行为超越代理权，并且其越权代理行为没有得到委托人刘XX的追认，故魏X代刘XX与欧XX签订《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖合同》并代收房款的行为无效。

    从魏X陈述看，刘XX委托其售房，意在为刘XX的借款提供还款的保证。对于刘XX向案外人黄X的借款，深圳市XX公司提供连带责任担保，刘XX以案涉房屋提供抵押反担保，借款到期时结算确定应还款金额，还款后撤销担保和抵押，即使到期刘XX不能偿还借款，担保人承担了担保责任后，可以行使抵押权优先受偿。魏X在借款和担保关系中并非任何一方当事人或者委托代理人，在借款未到期、不确定偿还情况和金额的情况下，擅自要求购房人欧XX将购房款转账支付给刘XX借款的居间方深圳市XX公司，并认为自己的上述行为是代刘XX向案外人黄X“还款”，魏X这种处分购房款的行为没有得到刘XX的授权，也不能证明是偿还了刘XX向黄X的借款，无法将魏X的上述行为解释为善意，魏X也没有举证证明该行为的原因和合理性。如果认定刘XX向黄X的借款已经归还，那么案涉房屋所设立的深圳市XX公司的抵押就应当撤销，但是该抵押在过户后至今登记为有效。

    从魏X向欧XX出售案涉房屋和过户的时间看，该交易是在刘XX的借款到期之前，即在刘XX的债务是否能清偿、清偿程度如何不能确定的情况下，魏X就急于将房屋出售并代刘XX“还款”，该行为理由魏X未能给予合理解释或者举证说明。魏X既然知晓刘XX借款、案涉房屋存在抵押的情况，那么魏X对于案涉房屋的价值就应当清楚，在办理抵押时该房屋的评估价值约XXX元，而魏X仅以约半价的价格将该房屋出售给欧XX，严重偏离市场价值，损害了刘XX的利益。

    欧XX称自己为善意购房人，但是纵观整个交易的过程和行为看，欧XX并非善意：第一，从交易价格看，作为购房人一般了解拟购房屋区域的大概价格，欧XX没有和房屋的所有权人即刘XX协商房屋价格，而和魏X协商确定了一个大大低于房屋价值的价格，仅比房屋抵押评估价值的一半稍高，与一般的市场交易行为极不相符。第二，魏X、欧XX在签订的房屋买卖合同中载明案涉房屋权利没有瑕疵，但是案涉房屋存在抵押权，与合同不符。在经魏X持委托书过户给欧XX的过程中，案涉房屋的抵押权人深圳市XX公司的抵押登记一直为有效，债务人一直为刘XX，在存在抵押的情况下，魏X、欧XX如何办理了房屋过户，魏X、欧XX均未作出合理解释或者提供证据证明，真实情况不得而知。欧XX购买有权利瑕疵的房屋，与一般善意购房人的理性选择背离。第三，合同约定的购房款为600000元且由欧XX承担过户税费的，但是欧XX并没有按照约定履行，欧XX与魏X一致认为应当在600000元购房款的基础上扣除所有税费后才是应付款，欧XX仅向案外人转账支付了583867元，不能说明其善意地完全履行了合同义务。

    综上，魏X超越了代理权限、且未得到刘XX追认的情况下，擅自决定将案涉房屋以大大低于房屋市场价的价格出售给欧XX，欧XX将购房款支付给魏X无权指定的案外人的行为，损害了刘XX的合法权利，应当认定魏X代刘XX与欧XX之间签订的《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，欧XX应当将案涉房屋过户回刘XX名下，且相关税费应当由魏X、欧XX承担。

    据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条和第六十六条之规定，判决：一、确认魏X以刘XX名义与欧XX于2016年6月2日签订的《成都市存量房买卖合同》无效；二、欧XX将位于成都市武侯区房屋恢复登记至刘XX名下，上述不动产产权过户登记中的费用由魏X、欧XX负担。一审案件受理费9800元，保全费3520元，共计13320元，由魏X、欧XX负担。

    二审中，各方当事人均未提供新的证据。

    本院审理查明的事实与一审一致。

    本院认为，本案的争议焦点在于案涉《成都市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的效力。本案中，魏X系根据刘XX向其出具的《委托书》而与欧XX签订《买卖合同》，魏X在二审中陈述：因刘XX与黄X双方约定若刘XX无法归还借款则卖房还款，故刘XX向作为黄X朋友的魏X出具了《委托书》。关于魏X是否存在恶意的问题，本院认为，根据魏X的陈述，其以刘XX名义出售房屋的前提是刘XX无法向黄X归还借款，但其与欧XX签订《买卖合同》的时间发生于刘XX与黄X约定的借款期限届满之前，即在尚不能判断是否会出现刘XX无法归还借款这一情形时，魏X已出售了案涉房屋，其具有明显恶意。从房屋的售价来看，魏X与欧XX在《买卖合同》中约定的价格大致与刘XX从黄X处借款的金额相当，远低于该房在相近时期的评估价格，可见魏X在确定售价时仅以实现黄X的债权为目的，而未考虑刘XX的利益，其具有明显恶意。作为《买卖合同》中的相对人，欧XX亦非善意，一审对此已作了充分的说理。本院认为一审关于欧XX不具有善意的理由和意见成立，且欧XX亦未对此提起上诉或在二审中提出异议，本院予以维持。综上，魏X以刘XX名义与欧XX签订的《买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通、损害刘XX利益的情形，一审判决确认该合同无效并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费9800元，由上诉人魏X负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　李XX

    审判员　王XX

    审判员　赵XX

    二〇一七年十一月十七日

    书记员　蔡XX