一审败诉二审拟维持原判的合同纠纷，及时介入，最终发回重审获改判

　　北京市丰台区XX民事判决书

　　（2022）京0106民初12235号

　　原告：刘XX

　　委托诉讼代理人：王XX，北京市xx律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：郭XX，北京市xx律师事务所律师。

　　被告：刘XX

　　委托诉讼代理人：张雄涛，北京风展律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：崔XX，北京风展律师事务所律师。

　　原告刘XX与被告刘XX合同纠纷一案，本院作出（2021）京0106民初8381号民事判决，后双方均不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2022）京02民终1485号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本案于2022年6月17日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托诉讼代理人王XX、郭XX，被告刘XX及其委托诉讼代理人张雄涛、崔XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告刘XX向本院提出诉讼请求：1.判决解除刘XX与刘XX于2019年9月25日签订的《共同购房协议》；2.刘XX向刘XX退还购房款570万元；3.刘XX向刘XX支付利息（以570万元为基数，自2019年10月16日起按照中国人民银行授权全国银行间

　　同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，计算至上述购房款实际付清之日止）；4.诉讼费由刘XX承担。

　　事实与理由：我与刘XX原系情侣关系，2019年，刘XX以结婚共同购置婚房为名，要求和我一起买房。后二人决定共同购买位于2019年11月20日与北京XX公司（以下简称xx公司）签订《北京市商品房预售合同》。为保障我的权益，同年9月25日，我与刘XX签订《共同购房协议》，约定：“位于xx房产为刘XX和刘XX二人共同购买，首付XXX元为二人共同出资，房贷也将由二人共同支付，目前用刘XX一人名字办理购房和贷款事宜，约定如下：1.当房产证办完后会添加上刘XX的名字；2.此房产为二人共同拥有，任意一方没有处置权，房产处置需经过两人共同同意；3.此房产原价值及增值部分归二人共同所有并均分。”

　　令我未想到的是，在取得资金并办理完购房手续后，刘XX在办理房屋按揭手续时故意隐瞒，在未经我知晓和同意的情况下，擅自办理长达25年的抵押贷款，并于不久后终止了双方恋爱关系，对于朝阳区xx乡xx村2902-14地块12#住宅楼房屋（以下简称301号房屋）一套。因我暂不具备购房资格，双方约定先以刘XX一人名义办理购房及贷款手续。2019年8月至0月间，我为共同购房支付购房资金570万元。刘XX获取资金后，双方签订的《共同购房协议》予以否认，企图霸占涉案房产。刘XX的行为严重侵害了我的财产权利，并直接导致《共同购房协议》的根本目的已经不能实现，使得我对涉案房屋的权利无法得到保障，故诉至法院，望判如所请。

　　被告刘XX辩称：不同意对方的诉讼请求。理由如下：1.我方与对方签订的《共同购房协议》已实际履行完毕，对方系对《共同购房协议》履行完毕后的款项存在异议，并非协议履行过程中的主要事项，不符合法定解除情形，且该协议的效力已经终止，无需再行解除。刘XX提出解除《共同购房协议》也不符合合同法第九十四条规定的法定解除情形，协议中双方亦未就合同的解除条件进行约定。根据北京市第二中级人民法院(2022)京02民终1485号民事裁定书记载，“…且刘XX已经就双方同居期间的财产提起析产诉讼”，鉴于本案《共同购房协议》的目的已经实

　　现，且刘XX已经另案提起同居期间的财产纠纷诉讼，涉案房产在另一案件中进行处理，因此，本案没有审理的必要，应当驳回刘XX的起诉。2.对方无权要求我方退还570万元房屋首付款并要求我方承担资金占用期间的利息损失。涉案房屋为刘XX与刘XX二人共同购买，因在购房时刘XX不具备买房资格，故二人签订《共同购

　　房协议》，约定首付款为二人共同出资，房贷也将由两人共同支付，目前用刘XX一人名字办理购房及贷款事宜……；但自合同签订以来，刘XX从未按照协议约定履行偿还贷款的义务，已经构成违约。《共同购房协议》已实际履行完毕，房屋首付款和贷款均应由双方共同承担，刘XX从xx（北京）有限公司（以下简称xx公司）拆借来的570万元首付款已全部转化为涉案房产，双方应当对该房产提起分割之诉，而不是对购房款进行分割，故刘XX要求解除《共同购房协议》并要求刘XX退还首付款及支付资金占用期间的利息损失，无事实依据。反之，刘XX未依约履行《共同购房协议》已构成违约，应当承担相应的违约责任。另外，涉案房产的首付款中刘XX主张的570万元实际来源于xx公司的货款，并非来源于刘XX个人，且刘XX对

　　xx公司没有任何投资，xx公司经营的资金和货物全部由刘XX一人投入。刘XX并未按照《共同购房协议》以自有资金进行出资，因此，刘XX于本案中请求刘XX退还570万元的诉讼请求无任何事实依据。对方在起诉状中所述“未经原告知晓及同意”“单方面”擅自”办理贷款手续等，均与事实不符，对于“协议的履行问题”“双方共同经营收支问题”的意“见。根据法院调取的刘XX名下账号为62xxxxxxxx58的中信XX（以下简称9158卡）账户流水，能够清晰的发现该账户收取了xx公司的销售货款并向刘XX个人银行卡支付了410万元购房款。且刘XX用其名下XX银行账户转账160万元后，又通过前述中信XX账户陆续将160万元转回刘XXXX银行的账户。因此，刘XX名下9158卡账户实质上属于xx公司的企业账

　　户，xx公司为此委托北京xx会计师事务所（普通合伙）对该账户流水进行了“业务相关收支情况及销售单收入情况”的专项审计，并对刘XX和刘XX与xx公司之间的资金占用情况出具了审计结果，刘XX占用公司资金XXX.36元，其中备注为房款的XXX元，未备注房款实际用于支付房款的600000元；刘XX占用公司资金XXX元，备注为房款的XXX元。本案诉争的570万元购房款其实是从以刘XX个人名义设立、实则为xx公司使用、由刘XX管理的9158卡打给刘X的，因此，刘XX就断章取义的借此要求刘XX退还该笔款项；但是经过会计师的审计570万元均系刘XX代收xx公司的销售货款，均有销售单匹配认定。既然已经查清涉案购房款的资金来源，无论本案所涉570万判给刘XX还是刘XX，均损害了xx公司的利益，因此本案中不宜对其进行处理，应该告知双方该笔款由刘XX和刘XX以股东损害公司利益纠纷案件进行另案诉讼。

　　综上所述，在本案中，《共同购房协议》已实际履行完毕，协议已经终止，无需再行解除，刘XX已就与刘X同居期间的财产提起了析产诉讼，因此，对方的全部诉讼请求均无事实及法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：刘XX与刘XX原系恋爱关系。二人于2019年9月25日签订《共同购房协议》，约定：“位于xxxxxx的房产为刘XX与刘XX二人共同购买，首付XXX元为二人共同出资，房贷也将由两人共同支付，目前用刘XX一人名字办理购房和贷款事宜，约定如下：1.当房产证办完后会添加上刘XX的名字；此房产为两人共同拥有，任意一方没有处置权，房产处置需经过两人共同同意；3.此房产原价值及增值部分归两人共同所有并均分。”刘XX用其名下账号为6217xxxxxxxx158的中信XX账户于2019年8月11日2019年8月14日、2019年8月26日、2019年9月24日、2019年10月15日分别向刘XX付100000

　　元、400000元、XXX元、500000元、500000元，用其账621xxxxxxxxx068的XX银行账户于2019年9月24日、2019年10月15日分别向刘XX支付600000元、XXX元，共计570万元。xx公司向刘XX出具收据5张，显示xx公司于2019年8月11日收到购房款100000元、于201年8月14日收到购房款400000元、于2019年8月26日收到购房XXX元、于2019年9月24日收到购房款XXX元、于2019年10月15日收到购房款XXX元。刘XX于2019年11月20日与xx公司签订《北京市商品房预售合同》，约定刘XX购买坐落于北京市朝阳区孙xx地块宅楼第-3层2单元-301号房屋，房屋总价款150XXXX8208，签订合同当日，买受人应向出卖人支付房款XXX元。后刘XX办理个人一手房按揭贷款，贷款金额XXX元，贷款

　　期限25年，并自2020年3月至2021年10月偿还贷款本金及支付利息计XXX.9元。关于301号房屋，刘XX称已经具备办理房产证条件，刘X未去办理，房屋由刘XX占有；刘XX称因没钱缴纳契税，未办理产权证，房屋为毛坯，未占有。

　　关于签订《共同购房协议》的目的及解除理由，刘XX称双为了结婚共同生活购房而签订协议，双方于2020年3月结束恋人关系，刘XX与其他人结婚生子，购房合同目的不能实现，故要求解除，且刘XX在原一审抗辩时同意解除。刘XX称，签订协议是

　　为了共同购房，当时同意解除系因为有误解，本案不属于法定解除或者约定解除情形，且案涉协议因已经履行完毕而终止，不具备解除条件另查，2018年8月10日刘XX与刘XX共同设立xx公司，刘XX持有51%的股份，刘XX持有49%的股份。在原一审案件中，刘XX提交其与xx公司工作人员的微信聊天记录，证明刘XX曾向xx公司要求退还案涉房屋。刘XX对此不予认可，主张因刘XX未按照约定共同返还银行贷款，刘XX迫于还款压力对退还案涉房屋仅进行咨询。刘XX提交微信聊天记录、公证书、刘XX名下账号为621xxxxxxxxxx158的中信XX账户交易明细、xx公司销售情况汇总表及销售单，证明上述账户为双方共同设立的公司收款账户，而非刘XX个人账户。

　　刘XX对此不予认可，主张该账户用于双方共同生活收支。再查，在原一审案件中，刘XX的答辩意见为：同意解除《共同购房协议》，不同意刘XX的其他诉讼请求。刘XX未按照约定履行义务，构成违约。双方共同支付的购房款应为XXX

　　元，其余XXX元转账时未备注款项性质，为刘XX自有资金，故不应认定为共同购房款。且上述购房款来源于双方共同设立的

　　此外，2022年7月，刘XX以同居关系析产纠纷为案由，将刘XX诉至本院。刘XX称，已在该案提起反诉要求分割xx号房屋。刘XX称，未收到反诉状，该案不包括xx号房屋。该案正在审理中。

　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘XX与刘X签订的《共同购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘XX主张该协议已经履行完毕，刘XX对此不认可，起诉要求解除，根据本案现有证据以及当事

　　人意见，针对案涉协议，已经向xx公司支付首付款，与其签订购房合同，办理贷款手续并缴纳部分贷款，双方关于该协议的主要合同义务已经履行完毕，但现在仍存在产权证办理、贷款偿还、房本加名等未尽事宜，因此，现有证据不足以证明案涉协议已经全部履行完毕终止。因此，刘XX关于协议已经履行完毕的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。

　　在案涉协议履行过程中，双方发生纠纷。刘XX称，签订协议目的系为结婚而购房，现因恋爱关系结束，合同目的不能实现，要求解除上述协议。需要指出，该主张并非基于协议约定，实为主张依法解除，而该协议并未载明以结婚为合同目的，且双方关于该协议的主要合同义务已经履行完毕，因此，刘XX基于此理

　　公司经营资金，故应当按照刘XX、刘XX持股比例认定二人对购房款的出资额，不能全部认定为刘XX个人出资。刘XX要求刘XX支付利息没有法律依据，刘XX不同意支付。由主张解除案涉协议，证据不足，本院不予采纳。此外，案涉协议中未约定关于解除的内容，故本案亦不存在依据约定解除的情形。而根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。刘XX在原一审中同意解除，可以视为双方协商一致解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同

　　性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘XX起诉要求刘XX退还570万元并支付利息，一方面该案涉款项均已经支付给xx公司用于购房，且已实际签订购房合同购买xx号房屋，该款项并未在刘XX处，

　　另一方面协议约定首付XXX元为二人共同出资，现经双方确认，301号房屋已经可以办理房屋产权证，可以认定该款项已经转化为301号房屋相关权益，因此，刘XX的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，证据不足，本院难予支持。鉴于刘XX已经另案提起同居关系析产纠纷案件，刘XX亦主张提起反诉要求分割xx号房屋，当事人相关权利可在另案中予以主张解决。

　　综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国

　　民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和

　　国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：

　　一、确认刘XX、刘XX于2019年9月25日签订的《共同购

　　房协议》解除，解除日期为2021年10月19日；

　　二、驳回刘XX的其他诉讼请求。

　　案件受理费51700元，由刘XX负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

　　审判长魏xx

　　审判员彭xx

　　审判员郑xx

　　二o二二年8月16日