北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）京02民终7483号
上诉人（原审原告）：北京XX公司
委托诉讼代理人：秦XX，男，北京XX公司职员。
被上诉人（原审被告）：杨XX
委托诉讼代理人：钱婷婷，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张针，北京市京师律师事务所律师。
上诉人北京XX公司（下称XX公司）因与被上诉人杨XX房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人XX公司之法定代表人余XX及其委托诉讼代理人秦XX、被上诉人杨XX之委托诉讼代理人钱婷婷、张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判杨XX支付我公司25%的拆迁补偿款25万元。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决错误。2012年9月16日，杨XX与XX公司法定代表人余XX签订的《协议书》应为有效合同，依据其中第二条的约定，余XX所建房屋如因国家政策在2021年12月1日前被拆迁，余XX应分得25%的拆迁补偿款。2018年9月，北京市大兴区XX拆迁得100万元补偿款，根据该协议书，我公司应分得25%补偿款，即25万元。
杨XX辩称：同意一审判决，不同意XX公司的上诉请求和理由。一审法院依据XX公司主张认定双方签订的《厂房场地租赁合同》《协议书》无效，但现在XX公司又依据《协议书》向我主张拆迁补偿款，违反诚信原则，不应得到支持。而且XX公司所建房屋不属于拆迁补偿范围，政府并未就其新建房屋进行补偿。
XX公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与杨XX签订的《厂房场地租赁合同》《协议书》无效；2.判令依法分割位于北京市大兴区XX的拆除腾退补偿利益，包括：房屋一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、装饰装修损失、拆除腾退补助费、资源节约及提前清退补助费、搬迁补助费，共计XXX元。
一审法院认定事实：2011年8月4日，杨XX与北京市大兴区黄村镇桂村股份经济合作社（下称桂村合作社）签订《集体土地使用合同书》，约定桂村合作社将集体所有的位于桂村工业园区的土地3571.281平方米（合5.357亩），因院内有高压走廊，不能盖房，占地1.357亩，按实际应用面积4亩计量收费，给杨XX做生产加工使用，土地使用期自2012年1月1日起至2031年12月31日止，共计20年。2011年12月1日，杨XX（出租方、甲方）与XX公司（承租方、乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定甲方将所拥有的厂房与场地（位于大兴区XX，占地面积5.3亩，独门独院，建筑面积约1500平方米）出租给乙方，乙方支付甲方租金；甲方与乙方签订此厂房场地租赁合同，合同有效期限为5年，从2011年12月1日起到2016年12月1日止。付款方式采用先付租金后使用的方法，第一次付款需另加一个风险抵押金5万元人民币（在第二次付款时可作为租金使用）；租金第一年为25万元人民币，第二年起，租金每年以8%累计递增，乙方需提前贰个月交清下一期租金，第二次和第三次每次各支付两年租金，具体付款时间、金额详见附加付款明细；乙方未及时按照付款时间、金额交纳场地厂房的全部租金，每逾期一天按照当年租金总数的5‰支付违约金；如逾期30日仍未交齐租金，视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，乙方须缴纳违约金5万元；在合同期内，甲方只针对乙方执行本合同，乙方不得私自更改经营项目（以营业执照为准，附件：要求有执照的复印件）；乙方要依法经营，不得转租第三方；租赁期满后，乙方如继续承租厂房场地需提前三个月向甲方提出申请，在同等条件下，乙方有优先租用权，如不续定合同，甲方有权收回厂房场地及有关设备设施；如乙方不再承租，地表原有建筑及承租后自行建筑、设施归甲方所有，乙方不得拆除任何设施及安装的物件，如变压器、锅炉房、遮阳棚等（不包括生产所用的机器设备），中止合同乙方自置的不动产无偿归甲方所有，房租不予退还，建筑不得拆除；动产则由乙方自行处置，超过30日没有处置，甲方可以随意处理，与乙方无关。双方在合同后签名盖章。
2012年9月16日，杨XX（甲方）与XX公司法定代表人余XX（乙方）签订《协议书》，约定经甲乙双方协议如下，乙方于2011年12月1日，租甲方桂村工业区贵宜路8号院，因甲方原有房屋面积有限，乙方与甲方经过协商，由乙方自己出资建厂房两处，一个锅炉房，另有住房一处，总面积约为1000平方米，乙方建房不得损坏甲方原有房屋结构，如有施建房屋与国家政策发生冲突而被强拆，与甲方无关，由乙方自负；甲乙双方协议，乙方所建房屋，如果因国家政策于2021年12月1日之前被拆迁，拆迁赔付款分配如下：桂村村委会占50%、甲方占25%、乙方占25%，甲乙双方不得以任何理由改变分配比例，如果拆迁于2021年12月1日之后被拆迁，赔付款则与乙方无关；如因乙方建房而损坏甲方原有房屋，造成各种损失与甲方无关，由乙方自负，如房屋建成后，一层、二层出现任何问题，由乙方负责。双方在合同下签字，上述合同签订后，XX公司依约支付租金，并在涉案土地上建设6号房屋、9号房屋、18号房屋以及12号房屋的二层（拆迁档案杨XX用地平面图显示房屋编号），杨XX认可该建房情况。
经询问，XX公司称其法定代表人签订《协议书》系代表公司签订，杨XX表示认可；XX公司主张装饰装修损失为购买安装铁梯及机井费用。
庭审中，双方就拆迁时经营主体产生争议，XX公司主张建房后转租给案外人赵XX，由赵XX直接支付杨XX租金至涉案房屋拆迁，并提交转账及字条予以证明，字条载明：“厂房场地租金2号到8号付20万，8号到18号付14万，合计340000万元整，叁拾肆元整，经手人赵XX，2015年11月1日”，转账信息显示赵XX2015年11月9日向杨XX账户转账200000元，案外人赵XX向杨XX账户转账100000元。杨XX认可与XX公司租赁期间转租赵XX，但是不认可关联性及证明目的，主张该证据体现的时间均为2015年，2016年双方租赁期限届满后杨XX已经将案涉房屋转租案外人刘XX，后刘XX搬走，拆迁前为杨XX个人在案涉房屋及场地经营。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均未就涉案租赁厂房、XX公司新建房屋提交合法的建设审批手续，故XX公司请求确认其与杨XX签订的《厂房场地租赁合同》《协议书》无效，于法有据，法院予以支持。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于房屋一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、资源节约及提前清退补助费、搬迁补助费，该些项目的补偿与占有使用经营场地的当事人直接相关，XX公司未提交证据证明其合同租赁期限届满后在案涉场地及房屋实际经营，故其请求要求杨XX支付上述费用的诉求，法院不予支持。关于装饰装修损失，XX公司主张购买并安装铁梯及机井，但未提交证据予以证明，故该项诉求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年3月31日判决：一、确认北京XX公司与杨XX签订的《厂房场地租赁合同》《协议书》无效；二、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审审理中，1.XX公司与杨XX均认可双方签订的《厂房场地租赁合同》约定的租赁期限届满即2016年12月1日之后，双方未再续签新的房屋租赁合同，杨XX亦于当日收回涉案房屋及场地；2.XX公司称其在涉案场地内新建的房屋取得的相应补偿系针对《黄村镇孙村地区农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》中的“资源节约和提前清退补助费XXX元”，其向拆迁单位了解后得知该笔费用是依据其公司新建房屋1028元/平方米的标准计算而来。杨XX对此不予认可，称该笔费用是针对拆迁时实际经营一方的补助，是按照我原有房屋面积计算而来，不包括XX公司新建房屋面积；3.二审审理中，XX公司主张《协议书》应为有效合同，并依据此合同要求杨XX支付拆迁款25万元，但对其在一、二审审理中就此合同效力的相左主张，XX公司未能进行合理解释。
本院认为：关于双方签订的《厂房场地租赁合同》《协议书》的效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。一审审理中，XX公司与杨XX均认可上述租赁合同中约定的涉案房屋没有建设工程规划许可，故一审法院依据XX公司诉请认定《厂房场地租赁合同》《协议书》无效，法律依据充分，本院予以维持。二审审理中，XX公司虽主张《协议书》应为有效合同，并依据此合同要求杨XX支付拆迁款25万元，但对其在一、二审审理中就此合同效力的相左主张，XX公司未能进行合理解释，且《协议书》应为主合同《厂房场地租赁合同》的从合同，主合同认定为无效，从合同亦应无效，故XX公司关于《协议书》为有效合同的主张，不符合法律规定，本院不予支持。
关于是否应支付拆迁补偿款的问题。首先，XX公司依据无效合同《协议书》要求杨XX支付拆迁补偿款，缺乏合同及法律依据；其次，XX公司在租赁合同2016年12月届满后未在涉案房屋及场地进行实际经营使用，拆迁行为对其经营未造成影响；再次，二审审理中，XX公司称其在涉案场地内新建房屋应取得相应补偿系针对《黄村镇孙村地区农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》中的“资源节约和提前清退补助XXX元”，其向拆迁单位了解后得知该笔费用是依据其公司新建房屋1028元/平方米的标准计算而来，但在杨XX对此不予认可的情形下，XX公司未能就其该项主张提交相应证据予以证明，故综上，现XX公司的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由北京XX公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 员 刘苑薇
二〇二一年五月二十日
法官助理 袁XX
书 记 员 陈XX
