万X与于X房屋买卖合同纠纷

    万X与于X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    河南省周口市淮阳XX人民法院

    民事判决书

    （2021）豫1603民初2154号

    原告：万X，男，汉族，1961年5月3日出生，住山西省晋城市。

    委托代理人：张XX，系河南XX律师

    委托代理人：张XX，系河南XX律师。

    被告：于X，男，汉族，1967年8月1日出生，住淮阳XX。

    委托代理人：文X星，系河南陈州律师事务所律师。

    原告万X与被告于X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张XX、被告于X及其委托代理人文X星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告向本院提出的诉讼请求：一、依法确认原、被告双方于2016年1月21日签订的《购房协议》合法有效；二、判令被告无条件协助原告将位于淮阳××××五彩社区1号楼3单XX3-810号和1号楼3单元3-910房屋产权登记在原告名下，并向原告交付房屋。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年1月21日原被告签订了《购房协议》一份，协议书约定，被告自愿将淮阳XX的拆迁安置房面积为120平方米，以每平方1850元的价格出售给原告。并约定被告不再出售给其他人，协助办理房产证等手续；同时还约定，分配房屋的抓阄全由原告行使，不管以后房价涨落，均不得违约，如有违约赔给对方二十万元违约金。《购房协议》不仅有原被告的签字，而且有证明人的签字。由此可知，该协议是原、被告双方的真实意思表示。《购房协议》签订后，原告按照协议的约定支付了全部购房款给被告，后被告见房价上涨，在抓阄时不通知原告，在实际分得了位于淮阳××××五彩社区分得安置两套房屋（总面积为121.08平方米）后，单方毁约拒绝向原告交房。原告认为，被告拒绝交房行为不仅违背了契约精神，而且侵犯了原告的权益，特具状起诉，望判如所请。

    被告于X辩称：原告陈述事实与客观事实不符，被告并不违约。第一，本案为村集体土地上所建的村民安置房买卖纠纷。依据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，本案所涉合同是否无效需要审查原告万XX与被告于X是否为同一集体经济组织成员，若不是，则买房主体不适，合同无效。本案中原告系山西晋城市人，原被告双方并非同一集体经济组织成员，被告作为买房主体不适格，该购房协议签署于2016年1月19日，适用《合同法》第五十二条和土地管理法第六十三条的规定，因此，当年明确规定禁止买卖时期签署的本案《购房协议》未成立且无效。第二，作为农村拆迁安置房，虽然安置协议仅登记户主于博海一人，但该房屋实际应为整个家庭成员共同共有，因此，在签署购房协议时应取得被告妻子和孩子的同意并联合署名。而本案中，原告明知被告有妻子孩子作为该房的共同所有人而仅与被告一人签订该协议。因此，即便该房屋可以买卖，该协议依然不能成立，更谈不上生效。第三，退一万步讲即使该购房协议具有法律效力，被告也不存在违约行为。原因在于2015年淮阳县白楼乡人民政府和被告签署的五彩路延伸段建设项目安置房购买分配协议第二项安置房选址明确约定：乙方（于X）可在淮阳县XX预选安置房面积240平方米，2套，每套房屋120平方米。正是基于此，被告将两套安置房按每套120平方米面积进行出售，分别于2015年11月6日和邱X签署购房协议，于2016年1月21日和原告万X签署购房协议，但后来淮阳XX白楼乡人民政府并未落实上述房屋拆迁安置协议，并于2020年同被告签署了五彩路延伸段房屋拆迁安置协议，该协议第三项明确约定乙方于X应享受安置面积为109.7平方米，后被告出费用多购买了10平方米，分得两套安置房屋总面积120平方米，每套为60平方米。也就是说由于政府政策未落实，致使被告仅在五彩社区分得总面积为120平方米安置房而非240平方米安置房。由于被告于X和邱X签署购房协议在先，就进了优先履行，并交付了所分得安置房。恰恰体现了被告的守约诚信，但致使被告无法履行同原告签署的购房协议，被告不存在所谓因房价上涨一房二卖，为了利益故意不履行合同、撕毁合同等违约行为，而是由于政府行为，致使被告履行合同存在客观不能，属于不可抗力。民法典规定，因不可抗力造成合同不能履行的，当事人不承担违约责任，并可以解除合同。因此，鉴于本案中由于政府行为致使被告因不可抗力造成合同无法履行，被告不存在违约行为，并可以解除合同，退还原告购房款，原告的主张于法无据，应依法驳回原告的诉讼请求。

    本院经审理认定事实如下：2016年1月21日原告与被告签订《购房协议》一份，协议约定：甲方（于X）愿将五彩社区一套安置房，面积120㎡，以每平方价格（1850元）出售给乙方（万X），房款乙方（万X）一次性付清，共计222000元。原告于2016年1月21日将购房款222000元交付给被告，被告出具有收到条一张。后被告分得安置房房号为淮阳××××五彩社区1号楼3单XX3-810、3-910号两套房屋，协议面积为109.7㎡，安置面积为121.08㎡。被告将该两套房屋已交付给案外人邱XX。

    上述事实，有《购房协议》、收到条、五彩路延伸段项目房屋安置到户××（白楼镇付楼）及开庭笔录陈述等在卷为证。

    本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原被告双方于2016年1月21日签订的《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，且该协议不存在违反法律、行政法规强制性规定或者公序良俗的情形，故该协议自签订之日起成立并生效。现原告要求确认原、被告双方于2016年1月21日签订的《购房协议》合法有效，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，对原告要求被告无条件协助原告将位于淮阳××××五彩社区1号楼3单XX3-810号和1号楼3单元3-910房屋产权登记在原告名下，并向原告交付房屋。因该两套房屋，被告已实际交付给案外人邱X，该项诉求已无法实际履行，对原告该项诉求本院不予支持。对被告辩称本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

    一、原告万X与被告于X于2016年1月21日签订的《购房协议》合法有效。

    驳回原告万X的其他诉讼请求。

    案件受理费减半收取100元，由被告于X承担。

    如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

    审判员　　张XX

    二〇二一年七月五日

    法官助理梁XX