刘XX、许XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    浙江省杭州市拱墅区XX

    民事判决书

    （2021）浙01××民初39××号

    原告：刘XX，女，1995年1月13日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。

    委托诉讼代理人：刘XX，福建泽良律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：何XX，福建泽良律师事务所律师。

    被告：许XX，女，1970年9月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。

    委托诉讼代理人：许XX，上海××（杭州）律师事务所律师。

    原告刘XX与被告许XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，由审判员傅××审理。因工作调动，本案依法变更承办人为丁××，并于2021年10月21日、11月12日公开开庭进行了审理。原告刘XX的委托诉讼代理人刘XX，被告许XX的委托诉讼代理人许XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告刘XX向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告于2021年2月26日作出的解除原被告双方2020年12月22日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：20××转让062××××）的解除函无效；2、请求判令被告向原告支付违约金XXX元；3、请求判令被告承担本案诉讼费，以上金额暂合计XXX元。事实和理由：被告许XX意欲出售位于杭州市拱墅区××××××6幢1单元6××室的房屋，2020年11月25日许XX告知中介房屋信息，告知的内容中明确房屋户型为“三室一厅二卫二阳台”。另一边，原告刘XX在杭州市工作，想要定居杭州并拥有属于自己的小家，故而一直在寻求心仪的房源。2020年12月12日刘XX从中介处获知房屋信息，心动并想要前往看房，被许XX以存在租客为由拒绝。通过中介的带领，刘XX当天查看了同小区其余的同户型房屋，该同户型房屋正具备双阳台，刘XX十分青睐双阳台的户型，故意欲尽快购买房屋，以免被转手卖给他人。2020年12月13日也就是第二天，刘XX即与许XX签署了《房屋买卖定金协议》，签署当场，刘XX一方以及中介特意向许XX确认房屋户型尤其是双阳台的配置，得到了许XX的肯定答复。2020年12月22日，双方签署了《杭州市房屋转让合同》（以下简称“合同”），合同约定刘XX向许XX购买房屋，建筑面积89.55平方米，房屋转让总价为XXX元。签订后，刘XX及时按合同约定履行付款、办理贷款手续的义务。然而，2020年12月31日刘XX向许XX再次提出了看房的请求，仍被许XX以忘记密码为由拒绝，在之后几次，许XX以其余理由拒绝刘XX一方进入房屋查看。其后，双方协助办理房屋过户手续，刘XX于2021年2月4日获得新的房屋产权证。2021年2月19日也就是约定的办理物业交割手续的时间，许XX并未到场，刘XX及其母亲正式看房时发现房屋户型与许XX承诺的双阳台不一致，仅一个阳台，同时房屋的物业费未缴清，钥匙门卡等均未配齐，此次物业交割手续因许XX原因办理失败。在中介把房屋问题向许XX反馈后，刘XX一方仍多次表达想要以友好协商的方式解决户型与承诺不一致等问题，均被许XX强硬拒绝。2021年2月26日，许XX向刘XX发出了通知解除合同的《律师函》，在解除函发出后，许XX一方于次日缴清了房屋欠缴的物业费，但阳台问题始终拒绝解决。无奈之下，刘XX提起诉讼，双方之间已经构成了买卖合同关系，许XX交付使用的房屋与合同约定不一致，同时没有按照合同约定的时间配合办理物业交割手续，根据合同约定以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百八十二条等规定，刘XX有权要求确认许XX的解除函无效同时要求许XX支付违约金。综上，为了维护刘XX的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持刘XX的诉讼请求。

    被告许XX答辩称：“针对原告的诉请，本代理人只做两方面的答辩意见，首先第一点是本案的事实问题，第二个是针对这个原告所提的诉讼请求的相关依据问题。首先，我们对这个本案的事实，提醒法庭注意的是，本案原、被告双方的买卖交易已经全部履行完毕，这是一个基本事实。所以，今天原告提起诉请，被告认为，原告是一起恶意诉讼，并且虚假陈述。在交易的过程中，不按合同约定时间签署物业交割单，致使被告无法及时获取被监管的款项尾款，也就是购房款的尾款441万，长达一个月之久，所以如果本案非要说谁违约，那是原告。按照原告事实理由第一段的陈述，她想定居在杭州，故要寻找心仪的房子，那么答辩人认为她现在已经找到了她心仪的房子，也即是本案的诉争房产。自交割之后，并第一时间装修入住。那么今天她所列明的这个住址，原告的住址也是本案诉称的房产住址，所以说，房屋买卖本来是件高兴的事情。没想原告为了，可以说贪图便宜为达到目的不惜诉讼为代价，我们认为，实属不应该。原告虚假陈述，她诉称2020年12月12日从中介处获悉，心动前往看房，那么被答辩人许XX以存在租客为由拒绝，这个描述与事实不符，首先被告本人他不在杭州，房子当时确实是出租的状态，那么房子在中介，房子不是说你随时看就想看，我们要尊重租客的一个感受，他是上下班的，那么我们要约时间，不是随时看就能看，这是一个。所以说，我们是没有理由拒绝你去看房的，因为房子已经挂在那里卖了，既然要卖就得要给客户看，这是个客观事实，所以你说我们不给你看，这个是个杜撰的一个事实。那么从原告诉状里面事实理由陈述，当时她是确实我们没给看的时候，她让中介去其他的她认为相同的房子去看了，但是对被告来说，你去看什么房子，看什么户型，当时我们是不知道的，这个事实，我们也要澄清一下。那么这个房子看完了之后，当时的房价是上升的一个趋势，原告也认可了这个房子，她也是心仪的，所以在看完同类房子，她认为同类房子的这个第二天，也就是2020年的12月3号吧，应该是就直接赶到温州，跟原告签署了这个定金协议，然后又即日返回来杭州去看了我们这个房子，现在卖的这个房子，也就是在2020年12月14号，大概是晚上9点钟左右，她们母女俩去看了这个房子。看了房子，然后也发微信给我这个当事人，她说，房子看了啊，都挺好，那么接下来就在2020年的12月22号签署了房屋转让协议，也交付了相应的款项，她也是按时打款的，这块我们是认可的。并且在2021年的2月4号，我们把房产证已经转让给她了，转完了之后，她的这个监管账户里边款应该是2021年的这个2月10号，款进入了这个监管账户。那么在这个时候，我们要求她过来办理最后的有关的物业交割手续，这个时候，她就提出来了，说这个房子要双阳台的，你这个现在我买的这个房子没有双阳台啊，那你要给我做一个降价处理，然后再说，你这个物业费没交，还房卡差两张，密码又不行，种种的理由，就是不签署这个物业交割单，致使我们的尾款无法拿到。而这个时候，她自己的房产证已经拿到了。所以，在原告提供的所有的录音里边也有清晰的反映，她说我是**人员退休的，你这个如果不给我这个降价的话，我就要怎么样怎么样的，这个里面都有，到时候要质证的时候一一做个说明，这些是一个客观事实，我向法庭做一下一个陈述。那么，还有一点，如果说你对于这个房子看了不满意，你当时完全可以不要买。那你为什么在我房产证转给你之后，你再提这个问题呢，所以说，我们认为你这种做这种诉请，这种事实理由的陈述，我们认为你是带有这个不诚信的一个行为。这是我们要讲的第一个事实部分。我再强调一下，当时我们为什么发这个律师函，就是因为在房产证转交给她之后，那么，她迟迟不签署这个物业交割单，造成我们尾款无法拿到，所以在这个时候被告没有办法，去请来个律师跟她进行多次的一个沟通和交涉，在这个情况下还是未果，那么到最后我们才到了2021年的3月，大概是3月10号的时候才拿到的这个款项，所以这个是当时我们发律师函，也是逼不得已的要求，你及时给我放款，就这个意思，这是事实理由的一个部分。第二个方面，我们认为，原告的诉讼请求是没有事实与法律依据的。原告第一个诉请是缺乏事实基础。由于被告最后已经是既履行了房屋买卖的一个交易，所以就不存在确认解除与否的一个法律事实，更无需确认无效的一个法律行为，所以我们认为她的诉讼请求第一项是有问题的。那么第二项诉讼请求她说被告要承担这个违约责任，更是没有事实与法律基础的。通过我们双方的一个交流和整个交易过程来看，我们认为，原告是想被告降低房价，然后故意阻挠被告获取这个监管款项，我们认为，她的行为本身就是违约的，那么只不过被告想取得这个款项，也不与你计较，虽然给你发了这个律师函，后续最终还是交割了。所以我们也没有再起诉的。总之，我们认为房屋买卖确实是一个高兴的事情，那么双方已经达成了这个交易了，所以你今天的一个诉讼实属没有必要，我认为是浪费司法资源。所以，综上，请求法庭能够驳回原告的诉请，如有必要的话，对其进行训诫。”

    本院经审理认定的事实如下：

    被告许XX原系杭州市拱墅区××××××6幢1单元6××室房屋所有人，委托中介出售上述房屋，并称上述房屋户型为三室一厅两卫两阳台。2020年12月13日，原告与被告签订《房屋买卖定金协议》，支付100000元定金欲购买上述房屋。次日，原告即前往上述房屋进行实地察看，并于2020年12月22日签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，确定房屋总价为XXX元，首付款XXX元于2021年1月10日前支付，余款通过按揭贷款的方式支付；在按揭款到监管账户起三个工作日内，被告需将物业相关配套费用结清并将房屋交付给原告；如有任何一方违反本合同或者居间合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20％。

    2021年1月3日，原告支付首期款XXX元。2021年2月4日，原告取得案涉房屋所有权证。2021年2月10日，按揭款项XXX元发放至监管账户。

    后双方因阳台问题存在争议，被告于2021年2月26日向原告发送《律师函》，认为原告拒绝签订《物业交割单》，故通知原告双方签订的《杭州市房屋转让合同》于函件寄出之日解除；要求原告支付违约金XXX元；要求原告办理退房手续。

    2021年3月5日，双方完成物业交割手续。现原告认为被告存在迟延缴纳物业费；无故发送解除函；房屋买卖合同签订前以及双方缔约过程当中，被告向中介及原告做出了房屋户型的承诺是三室一厅两卫两阳台，但是在实际交付给原告的时候缺少了一个阳台，导致房屋交付的户型，与被告允诺的户型不一致，认为被告存在违约行为，要求被告承担违约责任。

    另查明：案涉房屋平面图载明有两个阳台。

    庭审中，双方对《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》的效力确认为有效。

    本院认为，本案主要的争议焦点在于被告在中介处所称的“三室一厅两卫两阳台”的户型与实际交付户型存在出入是否构成违约。对此本院认为，本案系二手房买卖引发的争议，而非期房，即作为购买人的原告在购买案涉房屋前负有实地察看房屋的权利和义务。事实上，虽然《房屋买卖定金协议》是原告在实地察看案涉房屋前签订，但《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》是在原告对案涉房屋进行实地察看后签订的，即原告与被告签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》所针对的是房屋的现状，而非中介宣称的“三室一厅两卫两阳台”。因此，原告在进行实地察看后以户型不符合宣传为由认为被告存在违约行为的理由不成立。

    关于原告诉称的被告存在的其他两项违约行为系双方发生争议引发，远不足以认定被告违约。

    关于被告发送的解除函的效力，因双方确认《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》有效，且案涉房屋已办理了过户登记手续，故上述解除函自然无效，该项不应成为诉讼请求内容，无需本院判决确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

    驳回原告刘XX的诉讼请求。

    案件受理费15384元，减半收取7692元，由原告刘XX负担。

    原告刘XX于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

    审判员丁××

    二○二一年十一月十八日

    书记员包××