租房遇到拆迁全力为租户挽回损失

    江苏省南京市栖霞区人民法院

    民事判决书

（2021）苏0113民初9938号

    原告：汪XX，女，1975年1月1日出生，汉族，公民身份号码XXX，住江苏省南京市秦淮区XX。

    委托诉讼代理人：张XX，江苏刘洪律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：吉祥，江苏刘洪律师事务所律师。

    被告：张XX，男，1977年12月10日出生，汉族，公民身份号码XXX，住江苏省南京市栖霞区和XX。

    被告：周XX，男，1971年12月22日出生，汉族，公民身份号码XXX，住江苏省南京市栖霞区和XX。

    原告汪XX与被告张XX、周XX房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年11月17日立案受理后,依法由审判员朱X适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪XX及其委托诉讼代理人张XX、吉祥，被告张XX、周XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。1原告汪XX向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张XX支付原告搬迁补助费12773元、临时安置补助127728元、固定电话拆移补助310元、有线电视拆移补助400元、空调拆装补助4400元、宽带网络拆除补助500元、太阳能热水器拆移补助400元、电增容补助280元、附属物补助费163492元、装修补助费85152元、提前搬家奖励费212880元、营业补助305280元、特别奖励费85152元,以上合计998747元;2、请求判令被告周XX支付原告搬迁补助费12760元、临时安置补助127596元、固定电话拆移补助310元、有线电视拆移补助400元、空调拆装补助4400元、宽带网络拆除补助500元、太阳能热水器拆移补助400元、电增容补助280元、附属物补助费163323元、装修补助费85064元、提前搬家奖励费212660元、营业补助305280元、特别奖励费85064元,以上合计998037元;3、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：两被告系栖霞区和XX房屋产权人。原、被告于2010年11月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向两被告承租上述房屋用于经菅宾馆，总建筑面积为659.64平方米，产权面积为425.54平方米，租金为22万元/年（3年不变，自第四年递增8%)，租赁期限自2011年2月1日至2021年1月31日，并约定若该房屋因城市建设需要依法列入房屋拆迁范围的，合同终止。合同签订后，原告基于信赖，投入资金对案涉房屋进行精装修用于经菅宾馆。2014年5月5日，因燕子矶新城XX危旧房城中村改造需要,南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室根据宁征拆字[2014]005号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准，2对燕子矶新城XX危旧房城中村改造项目红线范围内的房屋、附着物实施拆迁，并张贴了拆迁公告。案涉房屋亦在拆迁范围内，并于2014年5月底开始被围挡。原告斥巨资装修后仅经营了3年，就面临被迫停止营业，损失惨重。原告多次找到两被告要求支付所获拆迁补偿，两被告均表示会对原告作出补偿，但以未与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室达成拆迁协议为由，拖延不付。两被告的行为令原告的经济状况陷入极度困难。目前，原告得知两被告与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室就案涉房屋补偿已达成一致且案涉房屋已被征收，但被告均以各种理由推脱支付。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院判决如原告之所请。被告张XX辩称，租赁合同第十二条第二款第二项关于解除合同的约定，并非是终止。被告为了确认合同解除在法院进行起诉，生效判决也是解除合同。案涉房屋购买之前是澡堂性质，和原告解除合同以后也出租给他人，拆迁的补偿是因为房屋经营性质。对于装修也是有约定。被告周XX辩称，根据（2017）苏0113民初541号民事判决书，合同已经解除，房屋已经归还给被告，和原告之间没有合同关系。依据之前签订的租赁合同第八条第二小节，租赁期满合同解除后，应当返还房屋，对装修也进行了约定。经审理查明，2017年2月4日，张XX、周XX作为原告以房屋租赁合同纠纷为由将汪XX诉至法院，案号为（2017）苏0113民初541号，张XX、周XX的诉讼请求为：判令解除张XX、3周XX与汪XX于2010年签订的《房屋租赁合同》，判令汪XX支付租金55.13万元并按同期银行贷款利率支付逾期付款利息，判令汪XX支付违约金10万元，判令汪XX承担本案诉讼费用。在该案中，汪XX提起反诉：1、请求判令原被告双方履行2011年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令张XX、周XX赔偿经营损失135万元整；3、判令张XX、周XX赔偿装潢费72.3万元整；4、判令张XX、周XX赔偿空调损失3.34万元整，床损失5.849万元整，电视机损失19台（3000元/台），共5.7万元；5、判令张XX、周XX赔偿违约金10万元整；综上合计232.189万元整；6、判令张XX、周XX承担本案全部诉讼费用。在该案庭审中，张XX、周XX在坚持原诉讼请求的基础上增加了要求汪XX腾空房屋的请求。汪XX将反诉请求变更为：1、请求判令张XX、周XX返还2014年5月5日至2015年1月31日期间租金146667元；2、请求判令张XX、周XX返还押金10000元；3、本案本诉、反诉诉讼费用均由张XX、周XX承担；相关拆迁补偿待张XX、周XX签订拆迁补偿协议后另案处理。在该案中，法院查明事实如下：位于南京市栖霞区和XX、建筑面积为425.54平方米、丘权号为894852-4的房屋（以下简称案涉房屋）系张XX、周XX共有，其中，张XX占有45%，周XX占有55%。该房屋为独立的两层楼房，张XX、周XX在此基础上进行了扩建。经现场勘验，案涉房屋长为23.9米，宽为13.8米（8.1米+5.7米），总建筑面积为659.64平方米（含产权证上的建筑面积425.54平方米）。2010年11月30日，张XX、周XX东与汪XX签订了《房屋租赁合同》，合同主内容为：甲方（张XX、周XX）将位于栖霞区和XX的房屋（房屋面积425.54平方米，权证号：栖转字第339211号）出租给乙方（汪XX）；租赁期限自2011年2月1日至2021年1月31日，共计10年120个月；租金标准为22万元/年，该房屋租金3年不变，自第4年起次年递增8%，租金支付的时间为每年2月1日；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，租赁期满或合同解除后，该保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任；甲方有未按约定时间交付该房屋达10日的等4种情形之一，乙方有权单方解除合同；乙方有不支付或者不按约定支付租金达3日的等7种情形之一，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；如有违约的情况发生，违约方应向另一方支付违约金10万元整；自来水由甲方负责解决，电增容及费用由乙方负责解决；该房屋系产权房，无权属纠纷，乙方承租自用，用途不限，房屋两证经乙方确认无误认可。在原被告双方签字的下方，合同标注有“装修期2010年11月30日至2011年1月31日至（止）装修期免房租”。合同签订后，张XX、周XX将案涉房屋交付给汪XX。汪XX将案涉房屋装修后经营宾馆，向张XX、周XX交纳了押金10000元并按照每年22万元租金标准向张XX、周XX交纳至2015年1月31日止的租金（2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金仍按照22万元交纳）。2014年5月5日，5因燕子矶新城XX危旧房城中村改造需要，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室根据宁征拆字[2014]005号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准，对燕子矶新城XX危旧房城中村改造项目红线范围内的房屋、附着物实施拆迁，并张贴了拆迁公告。张XX、周XX共有的位于栖霞区和XX房屋在拆迁范围内。因对拆迁补偿数额差距过大，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室未能与张XX就补偿达成一致。案涉房屋于2014年5月底开始被围挡。2015年2月1日后，汪XX没有向张XX、周XX交纳房屋租金。2015年4月，张XX、周XX将案涉房屋的一层4间，计建筑面积129.6平方米的门面房收回，租赁给他人。因为租金及拆迁补偿事宜，张XX、周XX与汪XX产生矛盾，张XX、周XX遂诉至法院，要求处理。周XX在汪XX持有的其与张XX、汪XX签订的《房屋租赁合同》中租金条款上，写有“根据市场行情，正常递增，同意根（更）改”说明。案涉房屋邻近的房屋，根据本院相关的生效判决认定，自2014年5月底围挡，围挡直至2015年5月底、6月左右被陆续拆除。汪XX在庭审中主张在拆迁公告张贴后，其就没有营业；张XX、周XX认可汪XX没有营业，但具体没有营业的时间不清楚。2018年6月27日，本院作出（2017）苏0113民初541号民事判决书，判决：一、解除原告（反诉被告）张XX、周XX与被告（反诉原告）汪XX于2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》；二、（反诉原告）汪XX于本判决生效后十日内将位于南京市栖霞区和XX的房屋（含无合法手续建造的房屋）腾6空交付给原告（反诉被告）张XX、周XX，并自2015年6月26日起按照年租金100000元的标准向原告（反诉被告）张XX、周XX支付房屋占有使用费，直至上述房屋实际交付时止；三、驳回被告（反诉原告）汪XX的反诉请求。判决生效后十日内本案两被告收回案涉房屋。2021年4月，案涉房屋被拆除。2021年7月9日，张XX作为乙方、南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处作为甲方签订了《协议搬迁》，载明：“被搬迁房屋坐落于和XX，权证面积212.88平方米，为张XX所有，甲方支付乙方下列协议搬迁补助费用：1、搬迁补助费12773元，2、临时安置补助费127728元，3、管道煤气拆移补助费0元，4、固定电话拆移补助费310元1部，5、有线电视拆移补助费400元1户，6、空调拆装补助费4400元11台，7、宽带网拆除补助费500元1端口，8、太阳能热水器拆移补助费400元1台，9、点增容补助费280元8千瓦，10、附属物补助费163492元，11、装修补助费85152元，12、提前搬家奖励费212880元，13、货币安置奖励费425760元，14、其他一（无手续房）31094元，15、其他二（营业补助）305280元，16、其他三（特别奖励费）85152元；甲方向乙方支付本约定中第1-16项费用，合计金额为壹佰肆拾伍万伍仟陆佰零壹元，该户房款和各类补偿款共计合计金额为柒佰肆拾伍万捌仟陆佰零肆元；乙方同意于2021年4月15日将被征收房屋搬迁完毕，交由甲方；乙方与该处房屋承租户一切矛盾由乙方自行解决”。72021年7月9日，周XX作为乙方、南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处作为甲方签订了《协议搬迁》，载明：“被搬迁房屋坐落于和XX，权证面积212.66平方米，为周XX所有，甲方支付乙方下列协议搬迁补助费用：1、搬迁补助费12760元，2、临时安置补助费127596元，3、管道煤气拆移补助费0元，4、固定电话拆移补助费310元1部，5、有线电视拆移补助费400元1户，6、空调拆装补助费4400元11台，7、宽带网拆除补助费500元1端口，8、太阳能热水器拆移补助费400元1台，9、点增容补助费280元8千瓦，10、附属物补助费163323元，11、装修补助费85064元，12、提前搬家奖励费212660元，13、货币安置奖励费425320元，14、其他一（无手续房）31094元，15、其他二（营业补助）305280元，16、其他三（特别奖励费）85064元；甲方向乙方支付本约定中第1-16项费用，合计金额为壹佰肆拾伍万肆仟肆佰伍拾壹元，该户房款和各类补偿款共计合计金额为柒佰肆拾伍万壹仟贰佰伍拾元；乙方同意于2021年4月15日将被征收房屋搬迁完毕，交由甲方；乙方与该处房屋承租户一切矛盾由乙方自行解决”。原告为证明其装修支出，举证了装修协议书、发票，原告称：案涉房屋之前一楼经营浴室，二楼经营网吧，此两种用途房屋无法用作经营宾馆，原告承租后对内部设施进行大面积装修，结合原告提供的装修合同，所有瓦工、木工、油漆材料均系原告提供给装修方的，相应票据因为时间长原告无法提供，房屋附属设施应当是原告所得，该补助应该给予原告，原告作为案涉房屋实际8使用人、经营人，合同时间自2011至2021年，原告只经营3年，此期间投入大量金钱，拆迁影响原告对房屋使用和经营。被告张XX质证称：真实性无异议，但对于上面实际发生的款项被告无法知晓，合同约定解除后原告应当归还房屋及所有附属物，合同解除后没有其他权利关系。被告周XX质证称：真实性无异议，其他同被告张XX意见。对此，本院对原告举证的此组证据的真实性无异议，证明目的综合评判。原告为证明其主张，举证了经营者为原告的个体工商户南京市栖霞区涵梅招待所的营业执照。被告张XX质证称：真实性无异议，关于经营用房补助，房子购买前就有经营性质，和原告解除合同后就租赁给他人了，是对被告经营性质的补偿，并非原告经营期间的补偿。被告周XX质证称：房屋本身就是门面房，长期以来都是在经营，原告经营前后都有在进行经营，原告搬走后房子也给他人经营，拆迁补助是根据房屋性质的补助，并非因原告经营给予补助。对此，本院对原告举证的此组证据的真实性无异议，证明目的综合评判。被告张XX为反驳原告，证据了赵X作为出租方的租赁合同及销货清单照片复印件，两被告称：案涉房屋是两被告委托给赵X对外出租的，两被告从原告处收回房屋后，将案涉房屋继续出租并进行维修。原告质证称：三性不认可，被告所述委托赵X没有提供授权委托书，租赁时间也不符合常理，该证据与本案无关，证据并非原件。对此，因被告提供的证据均系复印件，故本院对被告提供的此组证据不予采信。9上述事实，有当事人的陈述、举证、人民法院生效法律文书及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2010年11月30日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》，2014年5月5日，拆迁部门发布《拆迁公告》，2018年6月27日，本院作出（2017）苏0113民初541号民事判决书，判决解除原告与两被告签订的《房屋租赁合同》。现案涉房屋已被拆除，原告向两被告主张拆迁利益。对于原告主张的搬迁补助费、临时安置补助，因（2017）苏0113民初541号判决生效后，原告已经将案涉房屋返还给两被告，而案涉房屋系在2021年4月被拆除，故原告主张的搬迁补助费、临时安置补助，本院不予支持。对于原告主张的固定电话拆移补助、有线电视拆移补助、空调拆装补助、宽带网络拆除补助、太阳能热水器拆移补助、电增容补助，因《房屋租赁合同》中约定：“电增容及费用由乙方负责承担”，故两被告应分别支付给原告电增容补助费280元。至于电话、电视、空调、宽带网络拆移补助，原告并未提供证据予以证明，且2018年原告已搬离案涉房屋，上述物品均属可移动的，原告本就可自行处置，故原告主张的电话、电视、空调、宽带网络拆移补助，本院不予支持。对于原告主张的附属物补助费、装修补助费，虽然《房屋租赁合同》中约定：“租期届满或合同解除后，乙方（原告）应无条件返还该房屋及其附属设施，乙方装修无条件归甲方（两被告）10所有”，但考虑到双方约定的租期为10年，原告确实花费了装修费用，依据张XX、周XX所得附属物补助费及装修补助费，本院酌定两被告分别支付给原告附属物补助费5万元、装修补助费3万元。对于原告主张的提前搬家奖励费，原告2018年已经将案涉房屋返还给两被告，而案涉房屋系在2021年4月被拆除，故原告主张的提前搬家奖励费，本院不予支持。对于原告主张的营业补助，案涉房屋本身系门面房，原告承租前也是对外经营的，原告并无证据证明两被告获得的营业补助系因原告曾在此经营招待所，且原告早已搬离案涉房屋。故原告主张的营业补助，本院不予支持。对于原告主张的特别奖励费，原告并无证据证明该笔费用应属于原告，故原告主张的特别奖励费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下：一、被告张XX于本判决生效之日起十日内支付给原告汪XX电增容补助费280元、附属物补助费5万元、装修补助费3万元。二、被告周XX于本判决生效之日起十日内支付给原告汪XX电增容补助费280元、附属物补助费5万元、装修补助费3万元。三、驳回原告汪XX的其他诉讼请求。1112如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22771元，减半收取11385.5元，由原告汪XX负担9385.5元，由被告张XX负担1000元，由被告周XX负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

    审判员朱X

    二〇二二年二月十六日

    法官助理

    熊XX

    书记员沈XX