买房多年无法交房，反被出卖人主张违约而维权

上诉人聂X、张X诉林X房屋买卖合同纠纷

（2021）闽02民终1749号

案情简介：

上诉人（原审被告、反诉原告）：聂X，男，汉族，1975年1月7日出生。

上诉人（原审被告、反诉原告）：张X，女，汉族，1977年7月26日出生。

上列两上诉人共同委托诉讼代理人：林XX、张楠婕。福建XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：林X，男，汉族，1985年11月3日出生。

委托诉讼代理人：陈XX、詹XX（实习），福建XX律师。

2016年5月16日，林X与案外人XX公司签订《合同》（编号032XXXX3405），约定林X向XX公司购买址于厦门市同安区和谐天下二区和运阁12跃13层1204室的预售商品房，房产建筑面积共109.37平，交易单价为每平方米13958.4元，XX公司应在2017年12月31日前将该商品房交付给林X、XX公司应当在商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。

2016年5月18日，林X取得案涉房产的《商品房买卖合同备案登记证明》。

2016年8月26日，甲方林XX与乙方聂X、张X签订《协议书》（编号：DLXXX），约定林X将案涉房产转让给聂X、张X，总价款为人民币XXX元，聂X于2016年10月31日支付200000元（定金）；于2017年1月7日支付400000于过户当日向林XX支付140000元；从2016年9月1日起，林X购房的银行按揭余额XXX元，由聂X、张X以林X的名义向银行支付。悔约方应向守约方承担总房价款百分之贰拾的违约金，还应赔偿守约方包括（但不限于）居间费、律师费等损失。协议第十四条约定：双方应于办理一手产权壹拾日内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同；并前往房管局办理交易登记手续》。

后，林X与聂X签订《购房定金收条》，约定于2018年6月1日前到土房局签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户登记手续。同时，《购房定金收条》底部手写补充约定：实际以转账记录为准生效，双方于一手产权办理壹拾日内前到土房局签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户登记手续。

直至2020年1月，林X仍未能完成交房和登记手续等义务，聂X、张X遂停止以林X名义交纳按揭房款。2020年7月双方都诉至法院。

一审原告林X主张聂X、张X于2020年1月之后，开始拒绝交付按揭款项，累计逾期支付按揭款超过四次，已构成根本违约。向法院请求：1、判令解除《协议书》；2、聂X、张X支付违约金376000元、律师代理费66400元；3、本案诉讼费由聂X、张X承担。

聂X、张X辩称林X未按照约定在2018年6月1日办理过户登记手续，违约在先，聂X、张X有权拒绝支付剩余房款，不构成逾期支付违约行为。

一审反诉原告聂X、张X向法院提出反诉请求1、判令解除《协议书》；2、林X返还购房款700000元；3、林X返还银行按揭款303050元；4、林X支付违约金376000元；5、林X偿付律师代理费45000元、保全担保费3999.8元。6、林X承担本案保全费5000元和诉讼费。

林X辩称《购房定金收条》底部手写内容是对格式条款的修改，双方已对房产过户时间节点进行重新约定，为一手产权办理壹拾日内办理过户手续。林X并未违反合同约定，开发商也未实际向林X交房，达不到双方在合同中约定的办理过户手续的条件。

一审法院认为《协议书》第十四条、《购房定金收条》的手写补充约定与《购房定金收条》的2018年6月1日过户登记约定存在冲突，因此应从双方履行合同的程度、一手产权办理的可能性等方面来确认双方对过户登记时间的真实合意。以书写顺序及聂X、张X在过户登记之日已逾期一年的情形下，不仅未提出异议反而依约支付按揭款不符合常理为由错误认定双方约定的交房登记手续并非2018年6月1日前。从而做出支持林X的错误一审判决。

作为一审反诉原告聂X、张X的诉讼代理人，我们从从购房背景及一手产权办理的可能性方面、购房交易及合同签订常理、微信聊天记录显示林X对聂X提出单位应于2018年6月1日前交房不予否认、协议履行程度分析，认为双方约定的过户登记时间为2018年6月1日之前。依法提起上诉，要求二审法院撤销一审法院判决，发回重审或依法改判。

最终二审法院以一审判决认定基本事实不清，可能影响案件的正确处理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：

一、撤销厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初3336号民事判决；

二、本案发回厦门市同安区人民法院重审。

                                     审判员 刘XX

书记员 韩沁娟

2021年6月7日