租赁合同纠纷

高XX与张X等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初14845号租赁合同纠纷2020年02月28日

原告：高XX

委托诉讼代理人：储晓伟，北京市时代九和律师事务所律师。

被告：北京XX公司

被告：张X

原告高XX（以下简称原告）与被告北京XX公司（以下简称XX公司）、被告张X（以下称其姓名）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人储晓伟、XX公司法定代表人刘XX到庭参加了诉讼，张X经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方租赁关系于2017年2月27日解除；2、要求XX公司、张X共同退还押金10000元、退还2017年2月27日至2017年3月27日商铺租金17688元，并以27688元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算给付自2017年2月28日至实际付清之日止的利息；3、要求XX公司、张X共同赔偿物品财产损失50万元。事实和理由：2015年11月，原告开始承租XX公司位于北京市朝阳区崔各庄乡奶西XX第x号-第c号共六个电器厅店面共计385平方米，用于厨房设备电器的经营，双方约定店面租金1.8元／平方米／日，按月支付，店面押金10000元。原告依约向XX公司交付店面押金，XX公司出具了收据。自2016年5月1日起，租金上调为2元／日／平方米，承租店面调整为268平方米。2017年1月起，租金变更为按季度交付。2017年1月，原告向XX公司交付租金42880元，XX公司向原告出具了交款收据。2017年2月27日7时44分，XX公司的商贸市场发生火灾，造成该商贸市场南、北两个营业厅建筑主体全部过火坍塌，营业厅内所有商铺的物品过火烧毁，过火面积1200平方米。此次火灾事故造成原告四个店铺内的所有物品全部烧毁，损失惨重。北京市朝阳区公安消防支队对本次火灾事故作出朝公消火认字［2017］第0023号《火灾事故认定书》，认定“此次火灾的起火部位位于该市场旧货厅东南角上方的电闸箱处，起火点为电闸箱内电线，火灾原因为电闸箱内电线过热导致电线绝缘皮起火引燃周边可燃物所致。”后经查实得知，该商贸市场是由张X于2015年11月1日和XX公司原法定代表人骆X、赵X签订协议后，取得了XX公司控制权和对该商贸市场的经营管理权，成为该商贸市场的实际经营管理者。火灾事故发生后，原告多次要求赔偿损失、退还租金、押金，但均未果，故提出本诉。

XX公司辩称：同意第一项诉讼请求。同意退还押金。不同意退还租金，因为我司收取租金都是要出具收款票据的，没有看到租金票据，这笔钱不应该由我司退还。不同意给付利息。不同意第三项诉讼请求，财产损失客观存在，但数额不超过50000元。认可火灾事故的真实性，也认可原告经营情况，但实际财产损失并没有那么多。

张X未到庭，亦未发表答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。

经查，2015年11月，原告、XX公司达成口头协议，原告作为承租人，承租位于北京市朝阳区崔各庄乡奶西XX第x号-第c号四个电器厅共计约385平方米的商铺用于冰柜等电器经营，租金1.8元／日／平方米，押金1000元／间。原告按约交纳租金，并交纳押金4000元。自2016年5月1日起，租金调整为2元／日／平方米，双方签订了《旧货销售摊位租赁合同》，承租店面面积经调整为268平方米。自2017年1月起租金按季度预付。 2017年2月27日上午7时44分许，奶西XX商贸市场发生火灾，经北京市朝阳区公安消防支队调查，出具《火灾事故认定书》认定：“火灾造成该建筑南、北两个营业厅建筑主体全部过火坍塌，营业厅内所有商铺内的物品过火烧毁，并造成周边停放的部分汽车不同程度受损，过火面积1200平方米，无人员伤亡。经调查，对此次起火原因认定如下：此起火灾起火部位位于该市场旧货厅东南角上方的电闸箱处，起火点为电闸箱内电线，火灾原因为电闸箱内电线过热导致电线绝缘皮起火引燃周边可燃物所致。推断起火时间在7时44分许。”原告、XX公司对《火灾事故认定书》上述内容均认可。

针对涉案市场失火致损事件，本院曾就多起纠纷作出判决，现均已生效。在上述案件审理中，张X曾就部分案件出庭参加诉讼，对己方承担连带责任提出异议，但针对张X的主张，本院未予以支持，生效判决中均认定“失火的市场系由张X和XX公司共同管理，张X作为管理人也应当对原告的损失和XX公司一起承担赔偿责任。”

双方争议焦点为如何认定原告主张的租金、资金占用期间利息及财产损失；应否认定张X承担连带责任。

对此，XX公司对原告主张的租金和利息均不认可，认为原告并未如期交纳租金。原告关于租金交付一节，并未提交交付租金的凭单或银行交易记录等。

本院认为：根据生效判决书认定的事实，XX公司与张X系涉案商贸市场的共同管理者，且法院已据此认定了张X应当承担的因火灾事故给原告造成损失的赔偿责任，所以，虽然形式上是原告直接向XX公司交付租金，但张X作为该商贸市场的共同管理者，亦应承担与XX公司同等责任的出租人责任。

涉案商贸市场因2017年2月27日火灾事故而受损，导致合同目的无法实现，所以，原告主张以该日为准确定合同解除时点，符合法律规定，本院准予。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告主张押金10000元退还，于法有据，本院准许。

关于应予退还的租金数额，原告未充分举证，本院不予支持，同时，对于租金占用期间的利息亦不予支持。

关于财产损失的赔偿额度，首先，在认定双方存在租赁关系的基础上，原告可得基于标的物因火灾事故灭失而导致租约无法继续履行及因此给己方造成的损失主张权益。其次，从举证责任分配和证明标准层面看，原告作为主张方，有义务举证证明己方损失，但现有证据不足以充分认定其损失的额度。但是，考虑到火灾事故的特殊性，对原告的举证要求和证明标准均应适度降低，本院结合其承租经营面积、经营项目酌情确定赔偿额度，由XX公司和张X共同承担赔偿责任。

根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，张X经本院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实做出判决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告熊XX与被告北京XX公司之间的租赁关系于二〇一七年二月二十七日解除；

二、被告北京XX公司、被告张X于本判决生效之日起七日内共同退还原告高XX押金一万元；

三、被告北京XX公司、被告张X于本判决生效之日起七日内共同赔偿原告高XX财产损失九万元；

四、驳回原告高XX的其他诉讼请求。

如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4539元，由原告高XX负担2355元（已交纳），由被告北京XX公司负担3514元（已由原告高XX预交，于本判决生效后七日内给付原告高XX）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。