从案例看房屋租赁合同的解除

    【引言】

    租赁合同往往是社会生活中常常会遇到的问题，在实践中，大部分的租赁合同均因合同到期或双方协商一致终止履行，但仍有一部分或因擅自涨价或因互相骚扰等等原因，使得租赁合同无法再继续履行，有些承租方也会选择在合同未到期直接搬走、不再继续缴纳房租、人去楼空等方式不再继续履行合同。但出租方多认为由于租赁合同未到期，承租方也未告知，即便承租方搬走也不等于租赁合同解除。那么怎样做才能发生解除租赁合同的效力呢？

    【案情简介】

    案由：房屋租赁合同纠纷

    原告：唐**，住所：天津市***。

    被告：许**，住所：天津市***。

    委托诉讼代理人：王X，现天津东方律师事务所律师。

    案情概述：2016年12月2日，原被告双方签订《厂房租赁合同》约定，原告将厂房租赁给被告使用，租赁期限为十年，每年租赁费32000元，同时因厂房老化，出租方应按照要求对于厂房进行修复、更新和改造。但在合同履行过程中，双方发生纠纷。原告起诉主张要求被告支付租赁费及违约金。本案成诉时，原告已将厂房出租，被告也已搬离租赁地点。

    【审判结果】经法院依法审理，驳回原告的诉讼请求。

    【律师说】

    本租赁合同纠纷的难点在于：一、出租方与承租方就解除租赁合同一事并无任何书面协议、对于解除原因、事实及解除时间均无法确定；二、本案成诉时间在2020年，而原被告双方早在2017就已不再联系，很多证据材料都已缺失；三、双方对于占有涉诉厂房的期间无法达成一致意见；四、双方均认为对方有违约情形。

    针对如上难点，律师一方面通过指导当事人搜集租赁合同履行中的证据，实地调查取证及申请法院调查取证的方式尽可能的还原案件事实，经过不懈的努力终于找到原告未履行完房屋修缮义务的证据、以其自己的行为不再继续履行租赁合同的证据；另一方面研读双方签订的租赁合同，结合被告已经给付租金的情况，提出被告已给付的租金已可使用案涉房屋至被告搬离后的很长一段时间，且原告已对外招租明确不再继续履行租赁合同，故租赁合同已解除，无需另外支付租金的观点。最终，法院经依法审理，结合我方证据及法律规定，支持了我方当事人的答辩意见，驳回了原告的诉讼请求，本案得以圆满结束。

    【本案结语】

    根据法律规定，要证明合同解除或因合同中约定的解除条件已成就解除，或看是否符合法定的合同解除条件。实践中，建议当事人无论协商一致解除还是依法定解除权解决合同均应保留相应证据，签订书面协议。本案中，证明租赁合同已解除及解除的时间点至关重要，直接影响案件的胜负结果，律师可基于专业及诉讼经验的判断，积极应诉提出意见，维护当事人的合法权益。

    附法律依据：

    《民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

    当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

    《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

    （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

    （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

    （五）法律规定的其他情形。

    以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。