宋XX、詹XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

    当事人信息

    上诉人（原审被告）：宋XX，女，1983年4月12日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。

    委托诉讼代理人：彭X，北京XX律师。

    委托诉讼代理人：池加新，北京XX律师。

    被上诉人（原审原告）：詹XX，女，1976年10月17日生，汉族，住福建省厦门市湖里区。

    委托诉讼代理人：郑XX，福建契廓律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：林旸，福建契廓律师事务所律师。

    原审被告：厦门XX公司，住所地福建省厦门市思明区长青XX。

    法定代表人：沈XX，董事长。

    原审第三人：中国XX，住所地福建省厦门市思明区湖滨北XX。

    负责人：董XX，行长。

    委托诉讼代理人：杨XX，女，系该单位职员。

    委托诉讼代理人：陈XX，男，系该单位职员。

    审理经过

    上诉人宋XX因与被上诉人詹XX、原审被告厦门XX公司（以下简称XX公司）、原审第三人中国XX（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    上诉人诉称

    宋XX上诉请求：维持一审判决第一、二、三、八项，撤销一审判决第四、五、六、七项。事实和理由：一、一审判决认定讼争房产2019年1月21日前抵押登记未解除的责任在宋XX，宋XX存在违约行为，是错误的。《房产买卖合同》第二条第一项约定的“甲方应于2019年1月21日前办理注销抵押登记手续”是指宋XX负有去办理注销抵押登记手续的义务，而非承担抵押权解除结果的义务。宋XX已向XXX办理讼争房产贷款的结清、注销手续，已履行办理注销抵押登记手续的义务。宋XX2018年11月、12月分两次向XXX提交《个人贷款提前还款申请审批表》。XX公司2019年1月23日告知宋XX，宋XX只要将讼争房产的贷款结清、将房产证原件交给詹XX及XX公司，即办理好讼争房产的注销抵押登记手续，之后只需詹XX与XXX办理相关手续即可。宋XX当日将房产证原件交给詹XX及XX公司，XXX同意宋XX的提前还款申请并对提前还款的贷款本息进行正常扣款，宋XX已于2019年1月23日结清贷款，已履行办理注销抵押登记手续的义务。《购房定金协议》备注第三款约定办理注销抵押登记当日詹XX向宋XX支付解押款182万元，《房产买卖合同》第四条第一款第三项约定詹XX应于办理注销抵押登记手续当日向宋XX支付第二笔购房款182万元，上述条款未约定宋XX办理抵押登记注销手续与詹XX支付182万元的先后履行顺序，应视为同时履行。宋XX一直要求在2019年1月21日前办理讼争房产的注销抵押登记手续，并敦促XX公司、詹XX于2019年1月21日前支付182万元，但詹XX予以拒绝并主张其2019年1月23日才能支付。根据合同法第六十六条的规定，宋XX在詹XX拒绝支付182万元时有权不办理讼争房产的注销抵押登记手续。故导致注销抵押登记手续2019年1月23日才办理系詹XX造成的，詹XX应向宋XX支付违约金。二、詹XX一审已撤回宋XX迁出户口的诉讼请求，并获得同意，一审判决认定宋XX未迁出户口构成违约超出诉讼请求范围，违反法定程序。三、一审判决认定宋XX按照房产交易总价日万分之五的标准支付违约金明显过高。詹XX2019年9月30日未经宋XX同意，强行入住讼争房产至今，已实际使用讼争房产，讼争房产未完成过户对其造成影响很小，一审判决按未过户、未交房的情形认定宋XX承担的违约金明显过高。

    被上诉人辩称

    詹XX辩称，一、《房产买卖合同》约定宋XX应于2019年1月21日前办理完银行抵押注销手续，因讼争房产的抵押登记至今仍未解除，一审判决认定宋XX存在违约行为正确。1.《房产买卖协议》第二条第一项约定：“甲方应于2019年1月21日前办理注销抵押登记手续。”故宋XX负有办理注销抵押登记的义务。虽然宋XX已向XXX提交《个人贷款提前还款申请审批表》等材料，但至本案诉讼发生时，其仍未完成讼争房产的抵押注销登记手续。宋XX与XXX之间存在其他贷款未结清导致XXX迟迟不同意办理抵押登记的注销手续，不影响宋XX违约行为的认定。2.《购房定金协议》备注第三款、《房产买卖合同》第四条第一款第三项均约定宋XX先办理注销抵押登记，詹XX后支付解押款182万元，“当日”、“第二日”只是强调及时性。且詹XX2019年1月8日就收到此前出售房产的尾款，并于当日将收款短信截图发给宋XX，次日通过中介人员通知宋XX前往银行办理还按揭及解押手续。2019年1月10日，宋XX因自身债务问题被起诉并导致讼争房产被查封限制交易，詹XX据此提出宋XX先行解决个人债务问题，将房产解除查封，其再行付款，符合正常交易习惯。3.宋XX主张其詹XX约定的抵押登记注销手续已完成，但抵押登记手续实际仍未注销，故宋XX并未履行完《房产买卖合同》约定的该义务，依法应承担相应的违约责任。二、一审判决程序合法，不存在超范围审理的情形。詹XX一审撤回的是第四项诉讼请求即请求宋XX立即将登记在讼争房产名下的户口全部迁出，并未撤回第五项诉讼请求即请求宋XX承担逾期迁出户口违约责任。一审判决认定《房产买卖合同》未能继续履行的违约责任在宋XX，宋XX未按约定迁出户口亦系违约表现之一，因《房产买卖合同》第九条未约定违约金各项可相互叠加，未支持逾期迁出户口违约金的请求，不存在超越范围审理的情形。三、一审判决认定宋XX按照房屋成交总价每日万分之五的标准承担违约金于法有据。《房产买卖合同》约定违约金按照房屋成交总价每日万分之五的标准计算，讼争房产抵押登记至今仍未注销，过户登记仍未完成，户口仍未迁出，宋XX已构成违约，应依约自2019年1月22日起至其实际履约之日止按房屋成交总价每日万分之五的标准承担违约责任。

    XX公司、XXX未作陈述。

    詹XX向一审法院起诉请求：1.判令宋XX与XXX立即办理位于厦门市海沧区的注销抵押登记手续；2.判令宋XX于讼争房产注销抵押登记完毕后五个工作日内将产权变更登记至詹XX名下；3.判令XX公司立即协助詹XX与宋XX办理讼争房产的注销抵押登记及产权变更登记至詹XX名下的手续；4.判令宋XX立即将登记在讼争房产名下的户口全部迁出；5.判令宋XX支付詹XX逾期迁出户口违约金94400元（该违约金每日按讼争房产成交总价320万元的日万分之五计算，自2019年6月30日暂计算至2019年8月28日，后期应计算至讼争房产户口全部迁出之日止）；6.判令宋XX立即将讼争房产交付给詹XX使用；7.判令宋XX支付詹XX逾期办理讼争房产注销抵押登记的违约金38400元（该违约金每日按涉案房产成交总价320万元的日万分之五计算，自2019年1月21日暂计至起诉当日，后期应计算至房产实际注销抵押登记过户之日止）;8.判令宋XX承担因其违约致使詹XX租房而产生的经济损失11700元（该租金损失暂时计算至2019年2月26日，最终实际应计算至讼争房产交付詹XX使用为止）；9.判令宋XX承担讼争房产交易而产生的居间服务费38800元；10.判令宋XX向詹XX支付为本案支付的律师费50000元。诉讼过程中，詹XX于2019年11月1日向一审法院申请撤回第四项诉求即“宋XX立即将登记在讼争房产名下的户口全部迁出”，一审法院已口头裁定准许其撤回该诉求。

    一审法院认定事实：1.2018年10月30日，詹XX（买受人）经XX公司居间介绍，与宋XX（出售方）签订《购房定金协议》，约定宋XX将位于厦门市海沧区出售给詹XX，该房产总价为人民币320万元，解押款为182万元，定金为40万元，交房时间为“收到售房全部房款伍日内交房”，该《购房定金协议》签订后，詹XX于当日分三笔从其中国建设银行卡号尾数为2917的银行卡转账支付给宋XX40万元定金。宋XX于2018年11月26日取得讼争房产的产权证，证件号为闽（2018）厦门市不动产权第XXX号，房产座落为“海沧区钟林里323号3002室”，共有情况为“单独所有”。詹XX与宋XX于2018年11月28日签订《房产买卖合同》（合同编号：ＭＯ-XXX，以下简称案涉合同），该合同中约定宋XX为甲方，詹XX为乙方。该合同第一条房产基本情况为：位于厦门市海沧区，面积为121.83平方米；合同第二条第（一）项写明“该房产已设定抵押，抵押权人为：XX银行，且甲方应于2019年1月21日前办理注销抵押登记手续。”,第（三）项约定，“甲方应于2019年6月30日将所有户口全部迁出，如甲方未按期将所有户口迁出的，甲方应自逾期之日起以房产成交总价为基数按日万分之五的标准向乙方支付违约金，直至甲方将所有户口全部迁出......”;合同第四条约定，房产成交总价为320万元，该价格包含房价款及与之一并转让的家具、家电、装修装饰及附属设施设备，详见附件一《家具家电、装修装饰及附属设施设备清单》，该条款包含乙方应付款时间及金额，2018年10月30日支付定金40万元，2018年11月29日前支付购房款80万元，办理注销抵押登记手续当日支付购房款182万元，于办妥房屋权属转移登记手续当日支付18万元；合同第六条约定“双方应于解除注销抵押登记伍个工作日内共同向房产权属登记部门申请办理该房产权属登记手续”；合同第七条关于房产交付约定为“甲方应当于收到全部房款五日内将该房产交付给乙方”，同时约定交付房产时双方应履行的相关手续；合同第九条违约责任中第（一）款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房产成交总价万分之五的违约金，第（五）款还约定违约方应承担律师费、保全费、担保费、居间服务费等；双方约定房产交付日期为“收到售房全部房款五日内”；

    詹XX在《房产买卖合同》签订后，于2018年11月8日支付购房款5万元、于2018年11月28日支付30万元、于2018年11月29日支付45万元、于2019年1月23日支付182万元，上述支付购房款及定金共计302万元；

    宋XX于2019年9月6日提交的《情况说明》、厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初18634号之一民事裁定书各一份，确认其因与案外人平安XX存在金融借款合同纠纷，本案讼争房产曾被厦门市思明区人民法院查封，经双方协商平安XX于2019年1月9日申请解除查封，厦门市思明区人民法院于2019年1月23日解除对本案讼争房产的查封；

    詹XX与XX公司于2018年10月30日签订《佣金确认单》，佣金金额为38000元，同日实际支付；另有詹XX与XX公司及宋XX三方于2018年11月28日共同签订《交易服务合同》，约定由XX公司提供办理抵押注销、房产评估等服务，约定交易服务费800元由买受人支付，詹XX提前于2018年10月30日支付；

    詹XX为本案诉讼于2019年2月1日与福建旭恒律师事务所签订《委托代理诉讼（仲裁）协议书》，代理费用共计5万元，福建旭恒律师事务所于2019年2月13日开具金额为2万元的发票、于2019年2月28日开具金额为3万元的发票；

    詹XX在本案起诉前向一审法院申请诉前财产保全，提交中国人民保险的保全保险单，2019年2月14日缴交保险费为9600元，詹XX于2019年2月18日向一审法院缴交保全费用为5000元，一审法院于2019年2月21日将本案讼争房产予以查封；

    2.詹XX与其前夫郭XX于2017年10月31日办理离婚登记，詹XX于2018年11月8日与案外人高铭茜签订《存量房买卖合同》（合同编号：010XXXX4124），将其名下位于厦门市思明区出售给高铭茜，高铭茜于2018年11月15日取得上述房产的所有权证；厦门市自然资源和不动产权属档案中心于2019年8月13日出具的《厦门市不动产登记信息查询结果》显示詹XX名下无房产；

    3.宋XX于2018年11月26日取得本案讼争房产的所有权证，并于同日办理抵押登记，抵押权人为中国XX，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为190万元，房产抵押贷款的债务履行期限为2016年1月1日至2046年1月1日，宋XX收到2019年1月23日詹XX支付182万元直接偿还讼争房产设定抵押的贷款，讼争房产设定抵押的债务已全部偿还；詹XX2019年10月30日向厦门市自然资源和不动产权属档案中心查询，本案讼争房产除了一审法院依詹XX诉前保全申请于2019年2月21日查封外，因宋XX与案外人的债务纠纷，案外人平安XX向厦门市思明区人民法院申请强制执行并申请查封宋XX所有的本案讼争房产，故厦门市思明区人民法院于2019年7月23日以（2019）闽0203执7035号裁定书轮候查封；宋XX与案外人中XX公司的债务纠纷，中XX公司向厦门市思明区人民法院提起诉讼，厦门市思明区人民法院于2019年9月23日以（2019）闽0203执保1177号裁定书轮候查封本案讼争房产；詹XX于2019年11月1日向厦门市思明区人民法院缴交15万元，代宋XX偿还平安XX的部分债务；同日以代宋XX偿还（2019）闽0203号17597号案件欠款为由，向中XX公司支付124292.65元。詹XX以上述二次代宋XX偿还债务为由，取得案外人中XX公司、平安XX解除对本案讼争房产的轮候查封。詹XX于2019年11月12日再次向厦门市自然资源和不动产权属档案中心查询，本案讼争房产仅有一审法院依詹XX诉前保全申请于2019年2月21日查封，其余查封均已解除，但抵押权人为中国XX的抵押仍存在，未解除抵押；

    4.宋XX于2015年12月31日与XXX签订《个人购房贷款/担保合同》，贷款数额为190万元，还款期限为360个月，贷款用途为购买厦门海沧生态花园住宅3#楼30层3002室，即本案讼争房产，并以所购买的房产作为抵押，XXX如数发放贷款，宋XX也陆续还款。经XXX同意，该合同项下欠款提前于2019年1月23日全部还清；宋XX于2017年6月15日向XXX提交《信用卡分期付款用途声明》，同日向XXX提交在其信用卡债务未还清之前不出卖房产、不提前申请解除抵押权的《个人承诺函》，该装修贷款截止2019年11月18尚未归还的贷款本息合计159745.39元,第三方公司已代为偿还64440元，宋XX仍欠XXX本息95305.39元；

    5.詹XX未经宋XX同意，于2019年9月30日进入讼争房产厦门市海沧区，宋XX发现后于次日即2019年10月1日报警，现讼争房产由詹XX管理和使用。

    本院认为

    本案争议焦点之一：《房产买卖合同》未能继续履行，违约责任在哪一方

    詹XX主张，其已按合同约定在相应时间支付购房款共计302万元，宋XX未依约将讼争房产解除抵押，导致其后续无法获得得房产过户等，宋XX的行为已构成违约；

    宋XX主张，其抵押借款合同中的欠款经申请提前还款，于2019年1月23日全部还清，是本案的XXX未解除抵押权，违约责任应由XXX承担；

    XX公司主张，其在中介过程中履行相应义务，是宋XX违约导致后期无法履行，其愿意配合办理后续的相关房产买卖手续；

    XXX主张，其依宋XX提交的《个人承诺函》，在其未偿还个人信用消费贷款前，不同意解除对讼争房产的抵押。

    一审法院认为，本案讼争《房产买卖合同》签订后，詹XX已支付的购房款计302万元（包含定金40万元），已经履行了双方约定的义务，而宋XX未能按合同第二条之约定“于2019年1月21日前办理注销抵押登记手续”，至法庭辩论终结时，讼争房产仍处于抵押状态，宋XX违反合同约定，宋XX是违约方，应承担违约责任。

    本案争议焦点之二：XXX依宋XX提交的《个人承诺函》，能否阻却詹XX取得房产所有权

    XXX主张其与宋XX之间存在消费信用贷款，且该笔贷款尚未还清，依宋XX提交的《个人承诺函》，其对讼争房产仍享有抵押权，故不同意解除抵押权；

    詹XX主张其至2019年11月1日已支付全部房产价款，XXX与宋XX之间的消费信用贷款虽未履行完毕，但双方未对该债务进行抵押权登记，故其依合同约定应取得房产所有权。

    一审法院认为，宋XX向XXX出具承诺函，承诺其信用卡债务未全部还清之前不申请提前解除抵押权，因该笔信用卡债务未进行抵押登记，而该承诺函是宋XX与XXX之间的约定，根据合同相对性原则，该承诺函之效力仅及于宋XX与XXX之间，对詹XX不发生抵押之效力，《个人承诺函》不能阻却詹XX取得讼争房产所有权，且本案案外人的查封已全部解除，故詹XX要求XXX解除抵押，要求宋XX将讼争房产所有权转移登记的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。

    一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。XX公司于2019年11月21日经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其抗辩权利。詹XX2018年10月30日经XX公司居间介绍，与宋XX签订《购房定金协议》及詹XX与宋XX于2018年11月28日签订《房产买卖合同》均是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守约定、履行合同义务。宋XX主张詹XX无购房资格，与一审法院查明詹XX名下无房产的事实不符，不予采信。

    本案讼争《房产买卖合同》签订后，詹XX已按合同约定时间支付购房款302万元（包含定金40万元），已经履行了双方约定的义务，而宋XX未能按合同第二条之约定“于2019年1月21日前办理注销抵押登记手续”，至法庭辩论终结时，讼争房产仍处于抵押状态，宋XX违反合同约定，应承担违约责任，双方在协议中约定了违约金为总价款的日万分之五，故詹XX要求宋XX支付违约金自2019年1月22日起计算，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持；宋XX提出系XXX在其全部抵押款项还清后不予解除抵押、违约责任应由XXX承担的意见，因XXX不是本案讼争《房产买卖合同》的当事人，《房产买卖合同》约定解除抵押权的责任人是宋XX，故其主张无事实和法律依据，一审法院不予采信，宋XX与XXX之间的借款合同属于另一法律关系，双方应另行协商处理；詹XX要求宋XX支付担保费损失9600元、保全费5000元及律师费损失50000元，双方签订的《房产买卖合同》中均已约定，一审法院予以支持；双方在《房产买卖合同》中约定由违约方支付中介费用，本案中介费为38000元詹XX已支付，故詹XX主张中介费38000元由宋XX承担，予以支持，而交易服务费为800元，已明确约定由詹XX承担，现詹XX主张交易服务费800元由宋XX承担，无合同依据，不予支持；《房产买卖合同》约定“于2019年1月21日前办理注销抵押登记手续”，同时还约定宋XX应“于2019年6月30前将所有户口全部迁出”，未迁出户口的违约金为总成交价的日万分之五，户口未迁出的违约与未办理抵押权解除的违约，均是违反合同约定，双方在第九条的违约责任中未约定违约金各项可相互叠加，故詹XX另行主张户口迁出的违约金，一审法院不予支持；詹XX已代宋XX偿还案外人的部份债务，且金额已超过未支付的房款18万元，故根据双方签订的《房产买卖合同》之约定，已符合房产实际交付之条件，宋XX应将讼争房产交付给詹XX，宋XX主张上述二笔款项未按合同约定支付到其个人账户、与本案无关的辩解，与事实不符，不予采信；詹XX要求宋XX支付其租房损失11700元，但无合同约定且双方本案中约定的违约金并不低于詹XX的租金损失，故该项诉求不予支持。

    综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、XXX应于判决生效之日起十日内办理位于厦门市海沧区的抵押权解除；二、宋XX应于判决生效之日起十五日内将厦门市海沧区房屋所有权变更登记至詹XX名下；三、宋XX应于判决生效之日将厦门市海沧区交付詹XX（以判决生效之日，视为房产实际交付之日）；四、宋XX应于判决生效之日起十日内支付违约金给詹XX，违约金以320万元为基数、按每日万分之五计（每日违约金为1600元），自2019年1月22日起计至判决生效之日止；五、宋XX应于判决生效之日起十日内支付给詹XX保全费5000元、保全担保费9600元，合计14600元；六、宋XX应于判决生效之日起十日内支付给詹XX房产中介费用38000元；七、宋XX应于判决生效之日起十日内支付给詹XX因本案而支出的代理费50000元；八、驳回詹XX的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费37067元，由詹XX负担5088元，宋XX负担31979元。公告费由宋XX承担。

    二审裁判结果

    当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。

    二审中，宋XX提交以下证据：1.微信聊天记录，证明宋XX因急需钱款解决债务危机，在得知詹XX可一次性付清购房款时，决定以较低价格出售讼争房产，在收到购房定金后，根据XX公司的要求，办理了产权证。2018年12月5日，XX公司让宋XX向XXX申请解押，宋XX一再要求XX公司确认詹XX解押款是否到位，并告知XX公司已与XXX预约2018年11月28日办理解押手续，但詹XX以未收到另一套出售房产的贷款为由，要求先不去XXX办理解押。2018年12月6日，宋XX告知XX公司XXX已同意提前解押申请，12月20日前结清贷款即可解押，但詹XX并未及时支付解押款。2019年1月4日，宋XX再次联系XX公司催促詹XX支付解押款，且詹XX拖延支付已导致宋XX多支付银行利息。XX公司称詹XX还在等其出售的另一套房屋的贷款，故不能支付解押款。詹XX的一再拖延导致宋XX资金断裂、债务崩盘，并导致讼争房产的解押、过户产生多项查封问题。2018年12月，宋XX已在腾空房屋以便向詹XX交房。2019年1月23日办理解押手续当天，宋XX将押在XX公司的房产证取出，XX公司明确表示只要还清贷款并将产权证交由詹XX与XX公司交给银行，宋XX相应的解押手续即办理完毕，故宋XX将房产证交给詹XX与XX公司办理解押手续。宋XX与詹XX结清贷款办理完解押手续后，XXX提出存在装修贷，并以装修贷未还清为由不同意解押。微信聊天记录中，手机持有人是宋XX，陈X、彭XX是宋XX的债权人，阿X是宋XX的朋友，西雅图-漆漆、西雅图-小红是宋XX的邻居，喔:-0不二是XX公司处理讼争房产买卖事宜的业务员李XX，A0赵X丹厦房产鹭江一店是XX公司帮宋XX在网上挂房源的业务员赵X。2.案件受理通知书，证明宋XX起诉被告XXX、XX公司、第三人詹XX合同纠纷一案已于2020年3月20日正式立案。

    詹XX质证认为，证据1表面真实性无异议，合法性、关联性有异议。对微信聊天记录中赵X与李XX的身份无异议，其他人无法确认身份。微信聊天的内容不是发生在宋XX与詹XX之间，其内容的真实性、完整性无法核实确认，且基本与本案无关，无法证明宋XX的主张。讼争房产不存在宋XX所称的以较低价格出售给詹XX，因讼争房产出售时未办理产权证，需要交纳高额的税费。同时，詹XX按照《房产买卖合同》约定向宋XX支付购房款，不存在先过户再以银行按揭贷款的方式支付尾款，该付款方式基本与按一次性付款的方式类似。宋XX收到定金后，为出售讼争房产办理产权证系其基本法定义务，不存在按XX公司要求办理。詹XX已提供出售原有房产的买卖合同，并明确尾款182万元来源于出售原有房产的银行按揭贷款，经宋XX同意后，双方才签订《房产买卖合同》，且未明确约定尾款的支付日期，故不存在宋XX所称的詹XX未及时支付解押款的情况。宋XX提供的证据第1、4、5、6页体现其2018年9月起就出现资金问题，其资金断裂、被起诉、被采取财产冻结等均系自身原因，与詹XX无关；证据第34页体现其自认早就将讼争房产搬空，只能睡觉，不符合《房产买卖合同》第四条第一款的约定，其实际并未交房。宋XX虽向XXX提交办理注销抵押登记的申请，但至今仍未完成注销抵押登记手续，构成违约。XXX不同意配合办理注销抵押登记系因宋XX尚有装修贷款未偿还，系其自身原因造成的。证据2表面真实性认可，关联性不予认可。

    XX公司、XXX未予质证。

    詹XX提交手机短信截图、微信聊天记录截图，证明詹XX2019年1月8日已备好解押款，XX公司工作人员2019年1月9日正式通知宋XX前往银行办理解押手续，宋XX未予理会，XX公司工作人员于2019年1月10日查询到讼争房产被查封限制交易。宋XX因资不抵债被起诉并导致讼争房产被查封、银行解押手续推迟办理，且因其尚有装修贷款未偿还导致詹XX将解押款转入后，银行拒绝办理解押手续。宋XX未履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。微信群是XX公司所建，第1页微信聊天人员依次是詹XX、李XX，第3页微信聊天人员依次是XX公司拟定《房产买卖合同》及合同不能网签时负责处理买卖事宜的经理林XX、XX公司业务员赵X、詹XX前夫郭XX。

    宋XX质证认为，对聊天记录人员的身份无异议。该证据表面真实性无异议，证明对象有异议，詹XX仅截取片段内容，前后连贯应为詹XX与宋XX2018年10月30日签订《购房定金协议》后，詹XX于2018年11月8日出售其名下房产，宋XX要求先付解押款，詹XX称要等其房产出售后再支付解押款，詹XX实际迟于约定时间支付解押款。

    XX公司、XXX未予质证。

    二审查明，《房产买卖合同》第五条“办理委托公证约定”载明：“（一）甲乙双方约定于办理注销抵押登记手续当日到公证处将该房产所有相关权利公证委托给乙方或乙方指定第三人，公证费用由乙方承担，公证书及房产相关证件由乙方执管；……”宋XX、詹XX确认，讼争房产的产权证原件未给过詹XX。

    另查明，宋XX、詹XX确认，宋XX签订《房产买卖合同》时未告诉詹XX宋XX2017年6月15日向工行提交《个人承诺函》及《个人承诺函》内容。

    本院认为，詹XX一审仅撤回宋XX迁出户口的诉讼请求，并未撤回宋XX支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，一审判决对詹XX主张的逾期迁出户口违约金进行审理正确。宋XX主张一审判决违反法定程序不能成立，本院不予采纳。

    《房产买卖合同》第四条约定的“乙方应于办理注销抵押登记手续当日将第二笔购房款182万元以自行支付的方式支付给甲方”意味着182万元的支付前提是办理注销抵押登记手续，故在宋XX办理注销抵押登记手续后，詹XX才有义务支付购房款182万元，宋XX主张二义务应同时履行、其有权在詹XX未支付182万元时不办理注销抵押登记手续本院不予采纳。房产抵押手续予以注销是买受人取得房产所有权的前提条件，且宋XX早在签订涉案《购房定金协议》、《房产买卖合同》前，即已向XXX提交《个人承诺函》，明确在其信用卡债务未还清前不出卖讼争房产、不提前申请解除抵押权，故宋XX在签订涉案《购房定金协议》、《房产买卖合同》时，对未还清信用卡债务将影响讼争房产的出售及抵押权解除是明知的，其二审亦确认签订《房产买卖合同》时并未告诉詹XX其出具《个人承诺函》一事，现主张其仅负有前往办理注销抵押登记手续的义务、不负有承担抵押权解除结果的义务不符合诚实信用原则。根据《房产买卖合同》第五条的约定，办理注销抵押登记手续当日，双方当事人办理公证委托，公证书及房产相关证件由詹XX执管。本案无证据表明双方当事人已办理公证委托，且双方当事人二审均确认房产证原件并未交给詹XX，亦可印证《房产买卖合同》约定的“办理注销抵押登记手续”并未成就。讼争房产尚未注销抵押登记，一审判决认定宋XX未依约履行办理注销抵押登记手续的义务、构成违约并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”宋XX主张讼争房产抵押登记手续未注销系XXX所致，一审判决认定宋XX与XXX之间的借款合同应另行协商处理符合法律规定。

    《房产买卖合同》第九条第一款约定任何一方违约的，应按日支付房产成交总价万分之五的违约金，该约定对宋XX、詹XX均适用。宋XX主张违约金约定标准明显过高，但并未提交充分证据予以证明，一审判决综合考虑合同约定及当事人履行合同的情况对宋XX主张的违约金及支出费用予以认定并无不当。

    综上所述，宋XX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费10202元，由宋XX负担。

    本判决为终审判决。

    审判人员

    审判长（颜映红）

    审判员（章X）

    审判员（陈X）

    裁判日期

    二〇二〇年四月十三日

    书记员

    书记员（朱XX）