邱XX、锦州XX公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：邱XX，男，1947年2月3日出生，满族，现住辽宁省锦州市。

委托诉讼代理人：李XX，辽宁XX律师。

被上诉人（原审原告）：锦州XX公司，住所地辽宁省锦州市

法定代表人：王XX，该公司经理。

委托诉讼代理人：张奇，辽宁民聚律师事务所律师。

上诉人邱XX因与被上诉人锦州XX公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

邱XX上诉请求：要求撤销原审判决，依法予以改判；事实与理由：上诉人不服（2019）辽0702民初1405号民事判决书，认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，理由如下：—、根据物业管理的相关法律规定，物业服务必须签订书面的物业服务合同，而上诉人从来没有与被上诉人签订过任何合同，而业主委员会与被上诉人所签订的合同也不能约束上诉人，因为业主委员会的成立就是违法的，违法成立的组织所从事的法律行为都是无效的，而签订合同时业主委员会的主任也证实了所签订的合同不代表门市房的业主。二、物业公司没有对门市房的业主提供任何的物业服务，门前卫生的打扫等工作都是自己做，门前停车的问题也没有人管理，而关于公共设施部分的维修费用出自所有业主在购房时一次性缴纳的公共设施维修基金。三、上诉人等业主对于自己房屋的维修均是自己完成；综上所述，被上诉人在没有签订书面合同的情况下，且没有提供任何物业服务，所以其诉求不应得到保护，恳请二审法院依法予以改判。

锦州XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、业主委员会经过业主选举，社区备案，成立是合法有效的，业主委员会成立是否违法是否重新选举不是本案的审理范围，即使业主委员会被撤销，我公司已经实际提供了物业服务，上诉人也享受了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同，上诉人依然支付物业费。二、我公司2015年7月1日与业主委员会签订的合同，至今已经5年，业主委员会在此期间也以自己的名义从事相关的业主服务，上诉人及其他业主在此期间没有提出过任何异议，属于对业主委员会的追认，现因我公司要求缴纳物业费，上诉人才以此为由拒绝缴纳物业费。三、物业服务针对的是全体业主，而不是单独某一住户，而且物业服务合同约定我公司提供的服务不包括业主房屋自用部分自用设备维护。

锦州XX公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告交纳拖欠的物业服务费9983元，滞纳金2994.97元（滞纳金暂计至2019年7月31日，应计算至实际给付完毕之日止），共计12978.20元；2、诉讼费用由被告承担。

一审法院审理查明：2015年7月1日锦州市古塔区碧瑶居小区业主委员会与原告锦州XX公司签订《物业管理服务合同》，委托原告作为古塔区碧瑶居小区的物业管理单位，并为该小区提供物业服务。被告邱XX系该小区52丙-28号门市房业主，房屋建筑面积259.98平方米。物业服务交纳标准为0.8元/月·平方米。被告邱XX在2015年7月1日至2019年7月31日期间共计拖欠物业服务费9983.23元。

一审法院认为，原告锦州XX公司自2015年7月初开始至今，作为被告小区的物业管理单位，已为被告提供了物业服务，被告实际上亦接受了原告物业公司的服务，被告依法应向原告交纳物业服务费用。被告未交纳物业服务费的行为，已构成违约。故原告要求被告支付所拖欠的物业服务费的请求，本院予以支持。关于被告提出与原告签订《物业管理服务合同》的业主委员会的成立违反法律规定，故该委托合同无效的主张，因该业主委员会主体是否合法、履行工作程序是否合法与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，且业主委员会未被相关行政部门认定违法、撤销前，其对外作出的代表小区业主签订物业服务合同的行为应有效，对全体小区业主具有约束力，故被告以此为由认为物业管理服务合同无效的主张依据不足，本院不予支持。被告以其并非合同当事人为由进行抗辩，本院亦不予支持。关于被告提出原告未提供物业服务的主张，因被告提供的照片不足以证明原告未提供物业服务且原告对此不予认可，本院不予采信。综上，被告不能以上述主张作为不交纳物业费的抗辩理由。关于原告主张被告支付滞纳金一节，从被告未构成根本性违约考虑，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邱XX于本判决生效后10日内给付原告锦州XX公司自2015年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费总计人民币9983元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费124元，减半收取62元，由被告邱XX负担。

二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，为证明双方之间存在物业服务关系，被上诉人提交《物业管理服务合同》，合同中明确约定门市物业费每平方米0.8元，合同签订双方为被上诉人与碧瑶居小区业主委员会。因碧瑶居小区业主委员会的行为代表小区全体业主，因此该合同对全体业主有约束力，既包括多层住宅业主，也包括门市业主。上诉人主张小区业主委员会的成立是违法的，但未能提供充分证据证明其主张，并且截至本次诉讼发生前，该小区业主委员会仍在多次行使职能。在该业主委员会未经过法定程序认定违法或撤销前，其成立及行为均应当认定为合法有效。上诉人主张被上诉人并未提供物业服务，故不应当交纳物业费。被上诉人为该小区提供了物业服务，包括对公用部位的维护和管理，环境卫生，保安和交通秩序等内容。因住宅业主与门市业主享受的物业服务可能存在差别，但是不能因为物业部门对门市业主提供的针对性服务较少就否定物业部门对公共部门的服务行为，因此上诉人主张被上诉人没有提供物业服务与事实不符。

综上所述，邱XX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费124元，由上诉人邱XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵济伟

审判员　　王　翔

审判员　　赵洪全

二〇二〇年五月二十七日

书记员　　周XX