物业管理公司起诉业主催缴物业管理费；律师充分举证证实物业管理公司服务存在瑕疵，法院判决业主打折缴纳物业费，为业主赢得公平。

    江西省赣州市章贡区人民法院

    民事判决书

    （2018）赣0702民初6978号

    原告：江西XX公司。

    住所地：赣州市章贡区长征大道31号赣州XX。

    统一社会信用代码：XXX。

    法定代表人：刘X，公司董事长。

    委托诉讼代理人：郑XX（该公司嘉福物业服务中心物业主管），男，1995年5月12日出生，汉族，住福建省福清市，代理权限：特别授权。

    被告：王XX，女，1970年6月29日出生，住江西省赣州市章贡区。

    委托诉讼代理人：钟XX，江西创兴律师事务所律师，代理权限：特别授权。

    委托诉讼代理人：何运诚，江西创兴律师事务所律师，代理权限：特别授权。

    原告江西XX公司与被告王XX物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑XX，被告王XX委托诉讼代理人钟XX、何运诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2017年7月1日至2018年3月31日，共计9个月的物业管理费1750.41元；2017年7月至2018年3月，共计9个月的电梯运行费350.08元；2、请求判令被告按照每日千分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年3月31日应支付违约金2254.93元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的嘉福国际的业主。被告于2014年9月14日与开发XX公司签订了《商品房买卖合同》，购得XX栋XX室房，建筑面积129.66平方米，王XX与原告于2014年09月14日签订《物业管理委托协议》，全面委托原告即江西XX公司对其开发的“XX国际”住宅小区（占地面积86135.15平方米、建筑面积271713.28平方米)进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.5元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×5‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2017年7月1日至2018年3月31日，被告共欠物业费1750.41元，电梯运行费350.08元，违约金2254.93元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。为此，原告诉至法院。

    原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

    证据1、营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；

    证据2、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；

    证据3、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》，证明原、被告签订物业服务管理合同的事实，约定了双方的权利及义务；

    证据4、催缴通知书、律师函、快递单，证明因被告欠物业管理费及电梯运行费已进行催缴，并发律师函告知所欠物业费事实。

    被告王XX辩称，一、本案并非答辩人个人与原告的个案纠纷，而是嘉福国际小区数百业主群体与原告之间大量存在的物业服务纠纷。小区大量业主因原告违反诚信、服务质量严重达不到《前期物业管理服务协议》（以下简称：服务协议）承诺而缓交物业管理费；全体业主过半数已签名委托小区业主管理委员会筹备组，代表自己与原告展开维权行动；之前，小区已发生过超百名业主聚集，集中向物业公司维权事件。二、原告履行服务协议义务存在明显违反诚信和重大瑕疵，答辩人缓交物业费是督促原告完全履行服务义务而不得已采取的抗辩行为，答辩人不应承担违约责任。原告提供的物业管理服务达不到服务协议约定的质量要求，答辩人要求原告承担违约责任，按收费标准的30%收取物业管理服务费，直至服务质量达标为止。（一）原告在代收水费的工作中，存在故意虚作账目、变相加价、谋取私利等损害全体业主利益的行为（详见证人证言）。（二）原告履行服务协议中，存在以下重大瑕疵：涉及答辩人专有部分物业服务的：XXX楼XX室楼宇对讲设备从交房时即损坏，至今不能使用。期间答辩人不断向原告提出维修要求，原告均无响应、未派员维修。与服务协议第三条第3款“急修半小时内到位，6小时内修复，特殊情况需作出说明和限时承诺。”的服务质量承诺差距巨大。涉及小区共用物业服务质量瑕疵方面有：2.综合管理服务严重缺失，缺少24小时服务电话，无法及时解答业务的咨询和处理业主的投诉；达不到服务协议第三条综合管理服务的承诺质量。3.房屋管理方面，小区房屋单元门及楼梯通道无每日巡查，无巡查记录。门禁损坏不能及时修复。业主装修达不到每日巡查1次施工现场的承诺。达不到服务协议第三条房屋管理的服务质量。4、共用设施设备维修养护方面，设施设备标志责任人杂乱，小区负一楼楼梯通道门80%长期处于损坏状态，无定期维修养护机制。做不到“每半月巡查1次，做好巡查记录，小修范围的及时组织修复”的物业管理服务质量承诺；消防设施设备长期被原告设置的铁锁链、停放的车辆堵塞，不能保障通道通常、随时使用，存在严重安全隐患；经消防部门检查责令整改后仍无任何改善，原告存在严重管理失职。5.维护公共秩序方面，小区出入口值班看守形同虚设，对进出车辆和访客无任何登记和管理，闲人和车辆自由进出小区；小区内道路严重缺乏管理，车辆乱停乱放，经常造成车辆进出拥堵；小区多次发生盗窃事件，甚至出现小区业主房门被外人焊接封死的事件，原告均未见采取任何有效加强小区安保的措施。服务质量与服务协议明确约定的有关维护公共秩序，24小时值守，每小时巡查一次、车辆人员进出登记等合同约定差距巨大。6.保洁服务方面，地下室生活垃圾不及时清理，建筑垃圾累月堆放，以致恶臭弥漫、过道堵塞、粉尘四散；楼梯过道长期无人打扫。与服务协议约定的“垃圾日产日清，每日打扫小区道路、清洁电梯、楼道”等服务质量差距巨大。7.未兑现“地下停车场100元/个/月、地上临时停车位80元/辆/月”的规约约定，反而将地下停车场闲置的停车位全部用锁链封锁阻止业主合理利用；与业主入住时的服务承诺差距巨大，严重影响业主的停车和生活。上述事实足以证明原告提供的物业服务达不到合同要求，据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，答辩人要求原告，立即根据合同关于服务质量的约定，提高其服务水平、完善其履约义务不足，向小区业主提供符合合同服务质量承诺的物业管理服务。同时，要求原告按正常收费标准的30%收取物业管理费，直到服务质量达到合同约定的标准。三、答辩人非无理、恶意拒交物业管理费用，而是为争取与缴费对等的服务采取的合同同时履行抗辩行为，不属于违约行为，不应承担任何违约责任和违约金。如原告完善、履行了物业服务义务，答辩人一定准时支付各项应付费用。因原告提供的物业管理服务质量与协议约定严重不符，答辩人提出多项合理的物业服务需求均长期得不到响应和有效解决，答辩人无奈才采取暂缓交纳物业管理费的方式，以敦促原告履行其物业服务责任。答辩人的情况，也是小区大部分当前欠缴物业费业主的普遍情况。综上，本案是嘉福国际小区群体业主与原告之间具有代表性的物业服务纠纷案件。因原告提供的物业管理服务达不到服务协议约定的质量要求，答辩人要求原告提高服务水平，严格按照合同约定履行其服务义务，同时要原告承担违约责任：按合同约定收费标准的30%收取物业管理服务费，直至服务质量达标为止。请法院依据事实，作出公正裁判。

    被告王XX为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：

    证据1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明：原被告的主体材料；

    证据2、嘉福国际小区业委会筹备组异议书、业主委托筹备组代表业主维权签名表，证明：小区业主群体对XX公司提供的物业服务存在的问题非常不满，进行联合维权行动；

    证据3、6栋1701室楼宇对讲现状视频，证明：XX栋XX室楼宇对讲设备交房时即损坏，XX公司未安排人员修理，至今不能正常使用；

    证据4、小区垃圾堆放现场照片，证明：小区建筑垃圾长期堆放无人清理，XX公司提供的保洁服务达不到服务合同要求；

    证据5、小区负一楼楼道门禁照片，证明：负一楼门禁80%长期损坏无人维修养护，闲人可自由出入各楼栋，存在安全隐患XX公司维修管理职能缺失；

    证据6、小区负一楼消防设施现场照片，证明：消防栓被乱停放车辆和物业安装的铁链阻挡，严重影响应急使用，存在重大隐患，XX公司安全管理职能缺失；

    证据7、地下停车场闲置停车位现场照片，证明：XX公司用铁锁链封闭地下闲置停车位；拒不执行协议约定租用承诺；

    证据8、小区业主入户门被外人焊接封闭的照片，证明：燕兴物业未按合同履行进出管理和安全巡逻义务，使小区存在安全隐患且给业主带来实质性损害；

    证据9、证言笔录，证明：证明燕兴物业在代收小区水费等费用时，存在虚作账目、变相加价、欺瞒业主、损害业主利益的行为。

    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王XX系章贡区XXXX栋XX室业主。2014年9月14日，原告江西XX公司（甲方）与被告王XX（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告应按建筑面积129.66平方米以每月每平方米计算物业管理费用，电梯费按用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积]，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或诉至法院。原、被告还补签了《临时管理规约》，规约约定了高层住宅及公寓楼按1.5元/平方米/月收取物业管理费。合同签订后，被告按照协议约定支付物业管理费至2017年6月30日，此后的物业管理费经原告多次书面及上门催缴，均无果。为此，原告诉至本院。

    本院认为，原告与被告王XX签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》合法有效，双方均应依合同约定履行义务。被告对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决，而不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。本案原告已为被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定支付物业管理费。根据被告房屋面积计算，被告欠交物业管理费为1750.41元（自2017年7月1日至2018年3月31日之间共计9个月）。同时，原告对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，作为物业管理公司未尽到合同约定的物业服务标准，主要反映在对被告居住的小区安全秩序管理及保洁管理等方面不到位，违反双方签订的《物业管理服务协议》的约定，因此，原告存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任。由于被告未提供证据证明原告的该违约行为给被告造成的损失，根据义务和权利相对等的原则，本院酌定原告应承担的违约责任为350元，该款从被告所欠的物业管理费中予以抵扣。原告要求被告承担电梯运行费350.08元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张按每日千分之五支付逾期付款的违约金，因原告在履行物业管理工作中存在违约行为，故对原告的该项主张，本院不予支持。

    依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

    一、限被告王XX于本判决生效之日起十日内支付原告江西XX公司物业管理费1400.41元、电梯运行费350.08元（2017年7月1日至2018年3月31日期间）；

    二、驳回原告江西XX公司的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费50元，减半收取25元，由被告王XX负担。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并按照规定交纳上诉费用，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

    审判员　　肖X

    二〇一八年十二月十九日

    法官助理陈XX

    书记员胡XX