合同纠纷一案，极大挽回当事人损失

    原告李XX，女，1959年10月4日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝中区。

    委托代理人王中伟，重庆XX律师。

    委托代理人张XX，重庆XX律师。

    被告重庆XX公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道XX，统一社会信用代码9150XXXX10351168。

    法定代表人林X，该公司总经理。

    委托代理人余X，男，1988年4月3日出生，汉族，该公司客服和销售经理，住重庆市北碚区。

    委托代理人李XX，重庆XX律师。

    原告李XX与被告重庆XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由审判员安昌荣独任审判，适用简易程序并于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告李XX的委托代理人王中伟，被告XX公司的委托代理人余X、李XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告李XX诉称：2010年10月25日，李XX购买了XX公司开发的位于重庆市XX县XX镇XX号XX期XX房屋一套，并支付了全部购房款516726元。根据双方签订的合同约定，XX公司应在本商品房交付使用之日起240日内向土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》申请，李XX于2012年7月1日接受了房屋，但XX公司未按约为李XX办理该房屋产权登记，直至2015年10月22日才为李XX办理了房地产权证。同时，XX公司多收了房屋大修基金6700.52元应当退还给李XX。现诉请人民法院判令XX公司支付李XX逾期办理产权登记的违约金49915元（按照已付房价款516726元每日万分之一，从2012年7月1日后推240天起计算至2015年10月22日止，共计966天）；退还多收的大修基金6700.52元；本案的诉讼费由被告承担。

    被告XX公司辩称：XX公司没有违约行为，不应承担违约责任，因为办理产权登记需要购房者授权，但李XX在2015年7月23日才授权委托XX公司办理产权登记，所以逾期办理产权登记的责任在于李XX。同时，XX公司已经将房屋实际交付李XX使用，现在已为李XX办理了房屋产权证，故没有及时办理产权登记并未对李XX造成实际损失。李XX并未向XX公司多缴纳大修基金6700.52元，故不应当退还。

    经审理查明：2010年12月25日，李XX（乙方）与XX公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，一次性出资516726元购买了XX公司开发的位于重庆市XX县XX镇XX号XX期XX的预售商品房一套。

    该合同第十三条约定：“……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”

    该《补充协议》（附件五）第六条约定：“……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起240日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”

    该《补充协议》（附件五）第十四条约定：“付款方式、期限及各项费用（对合同第二十二条的补充）乙方除支付购房款外，还应缴纳以下税费：①若一次性（或分期）付款，则需交纳：买卖合同印花税、契税、权证印花税、大修（公共维修）基金等；……注：以上税费标准按当时法律法规规章政策执行；在实际递缴相关单位或部门时如遇变化或调整，则乙方按变化或调整的规定执行。”第十五条约定：“本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。……”

    2010年10月25日，李XX向XX公司交纳了房价款516726元及代收了契税15502元、大修基金10334.52元、合同印花税258.36元。2011年4月28日，武隆县住房保障办公室实际收取了李XX物业专项资金（即大修基金）3634元。李XX于2012年7月1日签收了收楼书并接受了案涉房屋。武隆县国土资源和房屋管理局于2015年10月22日以业务编号为“201XXXX9260XXXXXX”的《业务受理通知书》受理了XX公司提交的案涉房屋预售后房屋权属登记（转移登记）业务。XX公司于2015年10月22日为李XX办理了案涉房屋的房地产权证。

    本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、售房不动产统一发票(自开)、重庆市物业专项维修资金专用收据、重庆市契税缴税证明、银行交易回单、[隆鑫XXXX]供款时间表、收楼书、武隆县国土资源和房屋管理局业务受理通知书、重庆市房地产权证等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。

    本案争议的焦点：一、XX公司在办理产权登记中是否存在违约行为，应否承担违约责任；二如果应承担违约责任，违约金应当如何计算；三、XX公司应否退还代收的大修基金6700.52元。

    关于XX公司在办理产权登记中是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。本院认为，李XX与XX公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在李XX履行完毕约定义务后，XX公司也应当按照约定在该商品房交付使用（2012年7月1日）起240日内，即在2013年2月26日前为李XX办理房屋产权登记，但XX公司却在2015年10月22日才取得了案涉房屋的权属登记业务受理通知书(即合同约定的产权登记登记受理单)，超过了合同约定的办理房屋产权登记期间。对此，XX公司在庭审中辩称是李XX在签订合同后决定暂时不办理产权登记，最终在2015年7月23日才决定授权给XX公司办理产权登记，XX公司随后就为李XX办理了房地产权证，因此，XX公司没有违约行为,不应承担违约责任。为此，XX公司举示了一份由李XX签名捺印，落款时间为2015年7月23日的《申请办理房屋权属登记授权委托书》，以支撑其上述辩称理由。李XX对该证据当庭予以否认，认为该《委托书》系XX公司制作的，李XX在签订合同时仅签署了姓名和捺印，但并未填写时间。本院认为，双方签订的《补充协议》（附件五）第六条第2款第1项和第十五条明确约定了李XX在签订合同时就已委托XX公司代为办理产权登记，李XX当时即向XX公司提供了办理产权登记的所需资料，同时约定双方之间的任何通知都必须以书面形式送达对方。本案中XX公司除了举示该份证据外再无其他关联证据予以证明李XX在签订合同后改变委托办理产权登记这一事实，该证据系孤证，不能形成证据锁链，证明效力明显不足。同时，房地产权证是由土地房屋管理机构发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，是购房者按照国家法律规定所享有对该房屋财产占有、使用、收益和处分权利的总和，对所购房屋及时办理产权登记，取得房地产权证对购房者具有重要意义。李XX在完清房价款和税费，并委托XX公司办理房屋产权登记后，自己却不要求及时办理房地产权，在无其他相关证据予以证明情况下，明显有悖常理。故本院对XX公司举示的该份证据的证明效力不予确认。XX公司未如约按期向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约，应当承担违约责任。故对XX公司辩称逾期办理产权登记系李XX迟延授权所致，其不应承担违约责任的理由缺乏事实依据，本院不予采信。

    关于XX公司逾期办理产权登记的违约金应当如何计算的问题。本院认为，根据双方签订的《补充协议》（附件五）第六条第2款第3项的约定，XX公司办理产权登记的时间为本商品房实际交付使用之日起240日内，案涉房屋交付使用的时间为2012年7月1日，故XX公司应当在2013年2月26日前为李XX办理产权登记，但XX公司在2015年10月22日才取得了案涉房屋的的权属登记业务受理通知书(即合同约定的产权登记登记受理单)，因此，XX公司承担逾期办理产权登记违约金期间应从2013年2月27日起计算至2015年10月21日止。据此，XX公司承担逾期办理产权登记违约金计算为：按照交房价款总额516726元每日万分之一，从2013年2月27日起计算至2015年10月21日止，共966天，违约金额为49915.73元。由于XX公司提出逾期办理产权登记并未对李XX造成实际损害，李XX亦未举示证据证明其具体损失，故本院酌定将上述违约金依法调整为24957.86元。对李XX此项诉讼请求，本院予以部分支持。

    关于XX公司应否退还代收的大修基金6700.52元的问题。本院认为，李XX提交的重庆市物业专项维修资金专用收据、银行交易回单、[隆鑫XXXX]供款时间表等证据能够形成证据锁链，相互印证了XX公司于2010年12月25日代收了李XX缴纳的大修基金10334.52元，最终由武隆县住房保障办公室收取了3634元的事实，按照双方《补充协议》（附件五）第十四条约定，XX公司应当对多收的大修基金6700.52元予以退还。故本院对李XX要求XX公司退还多收大修基金6700.52元的诉讼请求予以支持，对XX公司辩称的未多收李XX的大修基金，不应退还的理由缺乏事实依据，不予采信。

    综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：

    一、被告重庆XX公司在本判决生效之日起十五日内向原告李XX支付逾期办理产权登记违约金24957.86元；

    二、被告重庆XX公司在本判决生效之日起十五日内向原告李XX退还代收的大修基金6700.52元；

    三、驳回原告李XX的其余诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案案件受理费1216元，减半收取608元（原告已预交），由重庆XX公司负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

    审判员　　安昌荣

    二〇一六年八月二日

    书记员　　胡XX