广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）桂民终411号
上诉人（一审原告）：安XX，男，汉族，1956年11月27日生，住湖北省孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：陶心进，广西群智律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张XX，男，汉族，1969年8月13日生，住广西北海市银海区。
委托诉讼代理人：陈XX，XXX律师。
被上诉人（一审被告）：李XX，男，汉族，1959年2月2日生，住广东省广州市越秀区。
上诉人安XX因与被上诉人张XX、李XX申请执行人执行异议之诉一案，不服北海市中级人民法院（2019）桂05民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月16日对本案进行公开开庭审理。上诉人安XX的委托诉讼代理人陶心进、被上诉人张XX的委托诉讼代理人陈XX及被上诉人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安XX上诉称：（一）一审判决认定涉案《购房销售合同》中安XX购房意思表示不真实，《购房销售合同》并未成立错误；（二）一审判决认定张XX对涉案房屋实际控制并享有处置权错误；（三）一审判决认定安XX没有支付购房款错误；（四）一房两卖，应适用相关司法解释。根据先行占有的原则确定合同履行先后顺序。据此请求：1、撤销一审判决，改判支持安XX一审诉讼请求；2、判令张XX、李XX承担本案一二审诉讼费用。
张XX答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李XX答辩称：同意一审判决，维持原判。
安XX向一审法院起诉请求：1.准许执行位于北海市江苏路以南、上海XX以西的“上海XX”3幢2603号房（以下简称涉案房屋）。2.本案诉讼费用由张XX、李XX承担。
一审判决查明：李XX与XX公司于2012年7月25日签订《上海XX项目联合开发建设合同》（以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设“上海XX”商住楼项目。工程竣工后XX公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李XX，作为李XX工程款投入的费用，李XX对抵偿的房屋具有处理权。同年8月18日，李XX与XX公司签订《补充协议》，约定工程竣工后XX公司把“上海XX”商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李XX，作为李XX工程款投入的费用，地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。
安XX诉李XX、XX公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年3月22日作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李XX向安XX归还借款2190万元及利息（利息计算标准：以借款本金2190万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2013年10月2日起计至还清款项之日止，已归还的1100万元应在利息总额范围内分段予以扣除，剩余部分扣减本金）；二、驳回安XX对李XX的其他诉讼请求；三、驳回安XX对XX公司的诉讼请求。安XX对该判决不服，向广西高院提出上诉。广西高院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持北海中院（2016）桂05民初40号民事判决第二项、第三项；二、变更北海中院（2016）桂05民初40号民事判决第一项为：李XX在判决生效之日起十日内向安XX归还借款本金178XXXX4509.58元及相应利息（利息计算：至2015年5月7日李XX应归还利息XXX.57元；从2015年5月8日起，以178XXXX4509.58元为基数，按年利率24%计息至还清款项之日止）；三、李XX在判决生效之日起十日内向安XX归还借款本金XXX元及相应利息（从2016年7月26日起，以XXX元为基数，按年利率6%计算至还清款项之日止）。
上述判决发生法律效力后，一审法院于2018年3月9日以（2018）桂05执80号执行案立案执行。执行过程中，一审法院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封了登记在XX公司名下坐落于北海市江苏路以南、上海XX以西的“上海XX”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房和2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）。在上述案件执行过程中，XX公司出具《情况说明》，对其与李XX合作建设的“上海XX”商住楼项目及房产分配、处置情况作出说明：“上海XX”商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李XX，李XX已将其分得的房产全部销售完毕。本案涉案房屋属于上述《联建合同》及《补充协议》中约定抵偿给李XX的房产范围，亦在一审法院查封范围内。
李XX分别于2013年11月1日和2014年4月9日与黄XX签订《担保借款合同》，约定李XX向黄XX借款600万元和800万元用于“上海XX”项目建设，借款期限3个月，李XX将其拥有销售、处置权的“上海XX”项目3080.44平方米和3275平方米的房产及相应分摊土地面积用于上述借款担保，由黄XX和其指定的人与XX公司签订《商品房买卖合同》和办理网签登记手续，借款转入李XX指定的XX公司的账户，XX公司出具给黄XX或其指定的人名下的购房款收据来体现借款收据，办理完毕网签备案登记第二日放款给李XX，如李XX未按合同约定归还借款本息而赎回购房款收据的，购房款收据即成为黄XX和其指定的人支付购房款凭据。上述合同签订后，黄XX依约将600万元和800万元汇入了李XX指定的XX公司的账户。2014年4月9日李XX向黄XX出具《收据》记载：“收到黄XX交来借款本金人民币800万元。本款按本人指令直接转入XX公司账户，同时XX公司向黄XX和指定的人出具收到购房款收据。当本人不能按《担保借款合同》约定还清本息向黄XX和指定的人赎回房屋时，购房款收据既作为付购房款凭证。购房款差价部分由本人补足给XX公司”。2014年4月9日，XX公司出具收据，载明收到黄XX交来购买上海XX3幢2201等48套房款800万元。2014年5月9日，XX公司与张XX办理了房屋交接手续，将上海XX3幢2603号房交付给张XX。2015年5月13日XX公司出具《调换房屋证明》给张XX，载明:“张XX原购买上海XX3幢2201号，该房款是2014年4月9日黄XX代张XX支付。经买卖双方协商，同意将3幢2201号房调换成3幢2603号，单价不变，原支付的3幢2201号房款转换为3幢2603号房款，同意在领取房产证时按面积差补或退差价款。”同日，张XX与XX公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位涉案房屋，用途为住宅，建筑面积为86.13平方米，单价为3600元每平方米，总价款为310068元。
因李XX不能如期偿还借款本息，2016年5月5日，黄XX和李XX、XX公司签订了《补充协议》，黄XX与李XX确认截止2016年4月26日，尚欠借款本金1340万元和利息450万元，李XX以其与XX公司合作开发的“上海XX”5833平方米房屋作价偿还黄XX的借款本息，李XX和XX公司同意并配合黄XX以XX公司的名义销售折价抵偿的房屋。同年11月21日，三方又签订一份《补充协议》，对抵偿的房屋面积约定变更为6053平方米（涉案房屋在抵债房屋范围内），并对抵偿房屋的销售税费承担及相关违约责任作了约定。之后李XX和XX公司依约配合黄XX销售了部分抵债的房屋，黄XX也依约向XX公司交付了相关房屋税款。
“上海XX”商住楼项目于2013年9月30日取得《北海市商品房预售许可证》，至今未办理综合竣工验收手续。
在上述案件执行过程中，张XX以涉案房屋是其个人向XX公司购买的合法房产，并已通过黄XX支付了全部购房款，XX公司并非涉案房屋所有权人，执行法院因李XX个人债务查封涉案房屋错误为由，提出执行异议。一审法院经审查后，认为张XX已支付全部购房款，且实际占有使用涉案房屋，但因“上海XX”项目未竣工验收，导致无法办理涉案房屋的产权登记，张XX对此并无过错，张XX对一审法院查封涉案房屋所提异议理由成立，遂作出（2018）桂05执异239号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。安XX对该裁定不服，提出本案申请执行人执行异议之诉。
诉讼中，黄XX确认其向李XX出借的款项是由张XX等亲属朋友筹款以其名义出借的，同意张XX作为案涉《商品房买卖合同》的权利主体，其对该房屋不主张权利。
另查明，广西高院（2017）桂民终163号民事判决查明：“2014年12月17日，李XX与安XX签订《购房销售合同》，约定安XX将北海市上海XX2号、3号楼商铺一至二层，建筑面积为1713.2平方米和3号楼住宅共计43套，建筑面积为2794平方米，合计购房金额322XXXX4250元。后安XX依合同持有43套房钥匙，并将其中两套房屋装修入住”。一审法院经现场勘验以及结合安XX提交的证据，查明涉案房屋由安XX自2014年10月28日开始装修并在装修完毕后由其占有使用至今。
庭审中安XX自认其与李XX签订涉案《购房销售合同》后，其并未实际支付购房款，拟用广西高院（2017）桂民终163号案涉民间借贷款项冲抵合同购房款，但在前述案件诉讼中其并未主张在民间借贷款项中扣除。安XX陈述其后续可以用前述案件的相应债权来冲抵涉案房屋的购房款。李XX庭审中陈述当时因为安XX在上海XX项目上向其出借借款，在安XX的胁迫下签订了《购房销售合同》，当时确有以物抵债的口头意思表示，但在涉案工程房屋预售许可证办妥后，安XX并非真正购买房屋，不签正式商品房买卖合同，只要李XX归还借款，如果安XX真正要购买房屋，其已把包括涉房屋折给安XX，直至其与安XX、XX公司之间的民间借贷纠纷诉讼中，安XX也未主张对涉案房屋的购房价款从中予以扣除冲抵。故本案购房者张XX与XX公司是合法的房屋买卖关系，涉案房屋的所有权应属于购房者张XX。
一审法院认为：根据李XX与XX公司签订的《联建合同》和《补充协议》约定，涉案“上海XX”商住楼项目是由李XX与XX公司合作开发建设，工程竣工后XX公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李XX，作为李XX工程款投入的费用，李XX对抵偿的房屋具有处理权。结合XX公司向一审法院出具的关于“上海XX商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李XX，李XX已将其分得的房产全部销售完毕”的《情况说明》，可以证明涉案房屋虽然登记在XX公司名下，但XX公司已根据《联建合同》和《补充协议》的约定分配给了李XX。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，一审法院根据房产登记情况和XX公司出具的情况说明，对涉案房屋采取查封措施具有相关法律依据。但在一审法院查封涉案房屋后，案外人张XX以其已购买了涉案房屋为由对该查封标的物提出了异议。
本案是执行异议之诉，争议的焦点在于张XX对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于张XX对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据张XX在本案诉讼中提供的证据是否能够证明其在法院对涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该房屋、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
关于张XX在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。一审法院认为，关于根据《联建合同》和《补充协议》的约定，李XX对涉案房屋享有处置权，为该房屋的实际权利人。李XX向黄XX借款用于其与XX公司合作建设的“上海XX”项目，双方在《担保借款合同》中约定，李XX将其拥有销售、处置权的“上海XX”项目的房产及相应分摊土地面积用于借款担保，由黄XX和其指定的人与XX公司签订《商品房买卖合同》和办理网签登记手续。因此，在《担保借款合同》签订后，张XX作为黄XX指定的合同签订人与XX公司签订的《商品房买卖合同》具有担保的性质。借款期限届满，李XX不能清偿借款本息后，经与黄XX、XX公司协商，三方签订了《补充协议》，黄XX与李XX对欠付的借款本息进行了结算确认，并约定用“上海XX”的6053平方米房屋抵偿债务，李XX和XX公司配合黄XX销售抵债的房屋等。该补充协议实际为以房抵债协议，是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，协议合法有效。《补充协议》签订后，李XX和XX公司依约配合黄XX销售了部分抵债的房屋，黄XX也依约向XX公司交付了相关房屋税款。由此表明，李XX以“上海XX”的房屋抵偿黄XX的借款本息后，双方终止了借款合同关系，张XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》也由担保性质转化为商品房买卖性质，黄XX的借款本息则转化为张XX的购房款。黄XX诉讼中承认其向李XX出借的款项是由张XX等亲属朋友筹款以其名义出借的，其对李XX拖欠的借款本息转为张XX的购房款无异议并确认张XX为案涉《商品房买卖合同》的权利主体，其对该房屋不主张权利。因此，张XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》无悖于各方当事人的意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同，一审法院予以确认。
关于张XX是否已支付涉案房屋的全部价款的问题。一审法院认为，根据张XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋建筑面积为86.13平方米，单价为3600元每平方米，总价款为310068元。如前分析，从约定和实际履行看，双方终止了借款合同关系，张XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》也由担保性质转化为商品房买卖性质，黄XX的借款本息则转化为张XX的购房款。黄XX在本案诉讼中承认其向李XX出借的款项是由张XX等亲属朋友筹款以其名义出借，其对李XX拖欠的借款本息转为张XX的购房款无异议并确认张XX为案涉《商品房买卖合同》的权利主体，其对该房屋不主张权利。因此，根据本案黄XX亲属朋友筹款出借给李XX、李XX与黄XX对欠款结算并以房抵债的事实及对《商品房买卖合同》由担保性质转化为商品房买卖性质的认定，结合《联建合同》《担保借款合同》《补充协议》《补充协议2》《银行流水》《银行转账凭证》《收据》等约定，足以认定张XX支付了全部购房款，一审法院予以确认。
关于张XX是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。一审法院认为，李XX与安XX于2014年12月17日签订《购房销售合同》，约定安XX将北海市上海XX2号、3号楼商铺一至二层，建筑面积为1713.2平方米和3号楼住宅共计43套，建筑面积为2794平方米，合计购房金额322XXXX4250元。后安XX依合同持有43套房钥匙，并将其中涉案房屋装修入住占有使用至今。安XX与李XX签订涉案《购房销售合同》后，其并未实际支付购房款，安XX拟用广西高院（2017）桂民终163号案涉民间借贷款项冲抵合同购房款，但在前述案件诉讼中其并未主张在民间借贷款项中扣除涉案《购房销售合同》项下购房金额322XXXX4250元。李XX庭审中陈述签订《购房销售合同》的当时双方确有以房抵债的口头意思表示，但安XX一直并无履行购买房屋合同义务的行为，直至另案即广西高院（2017）桂民终163号案民间借贷纠纷案件诉讼中，安XX也未主张对涉案房屋的购房价款从中扣除。一审法院据此可以确认，安XX签订涉案《购房销售合同》后，既不支付购房款，也不对相应借款及时结算转化为涉案房屋购房款，而是选择向人民法院起诉主张李XX、XX公司全额承担还款责任，广西高院由此作出（2017）桂民终163号民事判决，故安XX在涉案《购房销售合同》中的购房意思表示并不真实，涉案《购房销售合同》并未成立。由此，安XX基于未成立的涉案《购房销售合同》而占有使用涉案房屋的行为属非法占有。另外，关于对“合法占有”的认定，并非以权利人实际入住使用为必要条件，而是以权利人对该不动产是否具有法律及事实上的支配和管理权作为审查要点。根据XX公司与张XX办理的房屋交接手续和黄XX、李XX、XX公司对《补充协议》等的约定及履行情况，可以表明在一审法院对《补充协议》约定抵偿债务的涉案房屋采取查封措施前，涉案房屋已由张XX实际控制并享有处置权，属合法占有。对原告安XX提出的张XX未占有涉案房屋的主张，一审法院不予支持。
关于是否因张XX自身原因未办理涉案房屋的过户登记问题。一审法院认为，因本案“上海XX”项目未综合竣工验收所致，涉案房屋产权未办理至张XX名下，非张XX自身原因所致。
综合上述分析，张XX对涉案房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对该房屋享有物权期待权，且优于安XX对李XX的普通金钱债权，足以排除法院的强制执行。安XX主张理由不能成立，一审法院不予支持。张XX对涉案房屋享有的民事权益足以排除法院的强制执行，安XX请求继续执行涉案房屋无事实和法律依据，应予驳回。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决驳回安XX的诉讼请求。案件受理费100元，由安XX负担（已预交）。
本院二审期间各方当事人均无新证据向本院提供且对一审查明的事实没有异议，本院依法予以确认，作为认定本案的依据。
本院另查明，一审判决第11页倒数第二行至第12页第一行中“3幢2201号”属笔误，应为“3幢1101号”。
本院认为：结合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是张XX对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案事实表明，在申请执行人安XX与被执行人李XX民间借贷纠纷一案执行中，一审法院查封了涉案房产，案外人张XX以其已购买为由提出执行异议。一审法院支持其异议并裁定中止执行后，安XX提起本案申请执行人执行异议之诉。
关于张XX对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行民事权益的问题。参照《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对于金钱债权执行案件，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时，人民法院应当对相关事实作实质审查，这也是审理执行异议之诉案件应该遵循的原则。本案中，由于安XX对李XX享有的是普通金钱债权，张XX作为购房者，对抗的是安XX的普通金钱债权，因此，该条应该作为本案执行异议之诉审理的参照。
由于安XX在本案中是以申请执行人身份主张权利，并非以与李X仁签订的《购房销售合同》的合同相对方身份主张权利，本案的案外人是张XX，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，案外人张XX应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而本院查明的事实表明，本案涉案房屋安XX自2014年10月28日开始装修并在装修完毕后由其占有使用至今。张XX未能提供充分证据证明其已合法占有涉案房屋的事实，应当承担举证不能的法律后果。因此，张XX关于能够排除本案强制执行的主张，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项规定的要件，本院不予支持。一审判决对此认定事实错误，本院予以纠正。在安XX申请执行人执行异议之诉系列案中，张XX作为案外人所涉及的另外几套房屋不存在被他人占有的情况。而本案事实与另外几套房屋所涉案件案情不同，这也是本案被发回重审的重要原因。因此，张XX关于其他案件已由本院确认张XX对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的生效判决，应驳回安XX上诉请求的主张，没有事实依据，本院不予支持。
综上，安XX的上诉理由成立，一审判决认定事实错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
1、撤销北海市中级人民法院（2019）桂05民初369号民事判决；
2、准许执行位于北海市江苏路以南、上海XX以西的“上海XX”3幢2603号房。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元（安XX已预交），由张XX、李XX共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周XX
审 判 员 韦XX
审 判 员 曾亦桦
二〇二〇年四月二十八日
法官助理 茹XX
书 记 员 陈XX
