铜仁XX公司与唐X租赁合同纠纷一审民事判决书

　　贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民事判决书

　　(2020)黔0625民初1614号

　　原告：铜仁XX公司，住所：贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县龙津街道XX。统一社会信用代码：915XXXX0625MA6DJ8KJ8R。

　　法定代表人：李XX，系该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：吴成毅，贵州XX律师。

　　委托诉讼代理人：黄X，贵州XX实习律师。

　　被告：唐X，男，1992年10月8日出生，土家族，住重庆市酉阳县。

　　原告铜仁XX公司(以下简称华邦XX)与被告唐X租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华邦XX的委托诉讼代理人吴成毅、黄X，被告唐X均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告华邦XX向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年10月14日签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》;2.判令被告向原告退还印江·西南国际商贸城建材城XX35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48号共计14间商铺，并按照388.36元/日向原告支付自2020年2月24日起至实际退还商铺之日止的商铺占用费(暂计至2020年6月30日止占用费为49321.72元);3.判令被告向原告支付尚欠租金29375元;4.判令被告以尚欠租金29375元为基数，从2018年11月25日计算至实际付清之日止，按照日1‰计算向原告支付第二年度欠付租金的滞纳金(暂计至2020年6月30日滞纳金为17125.63元);5.判令被告向原告支付尚欠的物业管理费3604元;6.判令被告支付逾期2020年第一季度物业管理费的滞纳金1432.98元(2020年第一季度滞纳金分为：1.以960元为基数，从2019年12月15日计算至2020年1月8日，按照日5‰计算为115.2元;2.以1322元为基数，按照日5‰计算，从2019年12月15日计算至实际付清之日止，暂计至2020年6月30日为1308.78元);7.判令被告支付逾期缴纳2020年第二季度物业管理费的滞纳金1287元(2020年第二季度滞纳金以2282元为基数，从2020年3月15日计算至实际履行之日，按照日5‰计算，暂计至2020年6月30日为1220.87元);8.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告根据2016年与案外人杨XX、何XX、张X等人签订《中国印江?西南国际商贸城委托经营书》约定，全权经营案外人所有的位于印江?西南国际商贸城建材城XX35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48号共计14间商铺。同年10月14日，原、被告签订《中国印江?西南国际商贸城商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。合同约定，被告租赁前述14间商铺用于销售窗帘等布艺品。同时约定租赁期、物管费、租金支付期限、违约责任以及解除合同的条件。前述《租赁合同》订立后，原告按照合同约定交付商铺，被告按照合同约定支付了第一年度及第三年度租金。但被告并未按照合同约定期限全额支付第二年度租金以及2020年第一季度的部分物管费及第二季度的物管费，至今仍尚欠第二年度租金29375元、物管费3604元。按照《租赁合同》约定，被告应当按日向原告支付约定的滞纳金。同时被告逾期支付租金已经逾期超过一个月的，原告有权根据约定选择解除合同。针对被告欠付租金及物管费的行为，原告曾多次向被告催讨，但被告以各种理由搪塞、拖延，甚至拒绝支付。原告认为被告拒不支付租金及物管费的行为已经严重违反《租赁合同》的约定，导致原告的合同目的根本无法实现，极大地损害了原告的合法权益。为此，为维护原告自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。

　　被告唐X辩称，一、租赁合同未到达生效条件，应当认定为无效合同。二、原告已于2019年11月收回商铺并出租给他人，要求支付占用费、物业费及滞纳金没有事实及法律上的依据。2019年11月我因经营困难向原告提出了退租并返回商铺的请求，原告同意了我的请求，并收回了商铺，同时2019年12月1日将从我处收回的商铺中的279.5平方米直接出租给案外人罗XX，并先后于2019年12月2日和12月18日共计直接向罗XX收取了35000元租金，同时我退回之后也没有实际使用和管理商铺，故原告要求我退回商铺、支付商铺占用费、支付物业费及滞纳金与事实不符，同时也无法律依据。三、关于我尚欠29375元租金问题。在我没有与原告没有签订《中国印江?西南国际商贸城商铺租赁合同》合同前，原告以开会的形式召集了我及其他的租户并承诺，若能在2016年11月26日开业，原告即补贴我3.98万元装修费。我如约在2016年11月26日开业，但是原告并未将该3.98万元的装修补贴费交付给我，我多次找到原告协商未果，同时由于我经营不善亏损严重，资金周转困难，无能力支付所欠的29375元租金，另外原告诉求的滞纳金实按照日1‰计算标准过高，远远超出了实际损失和有关的法律规定，无实际损失的依据，应不予支持。故我要求原告在3.98万元装修补贴费中直接扣除29375元租金后，将剩余的10425元兑现支付给我。四、关于物业费的问题，物业费一直都是交给物业部门，不是交给原告。2020年之前的物业费我都是结清了的，今年因为没有开门营业，我还和物业公司的负责人沟通过，物业公司负责人说不收取2020年的物业费;我做生意很困难，中途原告把我门店进行关门停电给我造成一定损失，所有占用费不成立。综上所述，原告的诉请没有事实及法律上的依据，请依法驳回原告的部分诉讼请求。

　　本院经审理认定事实如下：2016年，华邦XX与案外人杨XX、何XX、陈X、张X、陈XX、魏XX、任XX、任XX、周X、万X、张XX、周XX、何XX等人签订《中国印江?西南国际商贸城委托经营书》，上述案外人将位于印江?西南国际商贸城建材城XX的35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48号的各自商铺合计14间委托原告华邦XX出租、管理。同年10月14日，以华邦XX为甲方与以唐X为乙方签订了《中国印江?西南国际商贸城商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。租赁合同约定，乙方经营香港艾美饰家窗帘布艺，租赁印江?西南国际商贸城建材城XX35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48号共计14间商铺，总面积656.25平方米，第一、二、三年度标准租金为15元/㎡/月，第四、五年度标准租金18元/㎡/月租金及物业管理费的计费面积为该铺位建筑面积。租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止(起租日期为2016年8月1日)。合同第三条：租金及费用。一、优惠约定。乙方在完整履行合同约定的前提下按照约定对租赁的铺位装修、开业，乙方可享受甲方给予的租赁优惠政策，按照下列方式和数额缴纳实际的租金作为相应的年度租金。如乙方未按照以上规定履行合同，则以下租赁优惠政策相应递减，以同时期招商政策为准。甲方有权单方解除本合同，并不退还乙方已交商铺租金与管理费。二、租金标准。第一年标准租金为29531元，自2016年8月1日至2017年7月31日止;第一年租金支付方式为交3个月免9个月，交费经营期从2016年8月1日起至2017年7月31日止，共计12个月，合计租金为29531元。第二年标准租金为39375元，自2017年8月1日至2018年7月31日止;第二年租金支付方式为交4个月免8个月，交费经营期从2017年8月1日起至2018年7月31日止，共计12个月，合计租金为39375元。第三年标准租金为49219元，自2018年8月1日至2019年7月31日止;第三年租金支付方式为交5个月免7个月，交费经营期从2018年8月1日起至2019年7月31日止，共计12个月，合计租金为49219元。第四年标准租金为141750元，自2019年8月1日至2020年7月31日止;第四年租金支付方式为交12个月，交费经营期从2019年8月1日起至2020年7月31日止，共计12个月，合计租金为141750元。第五年标准租金为141750元，自2020年8月1日至2021年7月31日止;第五年租金支付方式为交12个月，交费经营期从2020年8月1日起至2021年7月31日止，共计12个月，合计租金为141750元。三、物业管理费。物业管理费以建筑面积计算，标准为2.5元/㎡/月，优惠后1.8元/㎡/月，该费用用于市场保安、保洁、公共部分的照明及用水、常规管理各项支出。管理费不含乙方经营场所的货物保险费。四、其它费用。该铺位设有独立水、电设备、铺位内水、电费由乙方按照其实际使用情况，根据水务部门、供电部门制定的标准每月缴纳。合同第四条、租金及管理费的缴纳。一、预缴费用。1、租赁保证金为两个月标准租金。乙方在签订本租赁合同时，应向甲方缴纳租赁保证金为19688元;第一年度租赁期满7个工作日内退还一个月租赁保证金(50%保证金)或可抵减下一年度租金，剩余到5年合同期租赁期满，在履行双方合同约定之职责，在整个租赁期间保证金均由甲方保存。乙方不能将保证金理解为支付甲方租金的理由。本合同届满后，在双方不再续订合同的情况下，在乙方归还该商铺并结清租金、水电费、物业管理费等各项费用后，甲方在十五工作日内，将保证金无息退还各乙方。二、缴费周期。缴纳方式：租金按年度缴纳，乙方应于2016年4月30日前或进场装修前向甲方预交第一年度租金，该商铺先付租金后方可使用，以后乙方应在下一年度租赁期最后一个月的25日前付清下年度租赁期应交纳的全额租金。逾期缴纳，每逾期一天须向甲方支付应交租金及费用的1‰作为滞纳金。逾期一个月，甲方有权单方面解除本合同，由此造成的损失由乙方自行承担。合同签订后，唐X对上述14间商铺进行装修并于2016年11月26日开门营业。唐X于2019年11月与华邦XX协商要求解除租赁合同，退还商铺，经双方协商华邦XX将唐X租赁的部分商铺(面积为279.5㎡)转租给案外人罗XX，收取罗XX租赁费35000元。

　　同时查明，华邦XX与唐X执行《租赁合同》的起租时间为唐X开业时间即2016年11月26日，实际租赁期为2016年11月26日止2021年11月25日止。

　　另查明，唐X已支付华邦XX第一年度租金29531元及第三年度租金49219元;对第二年度租金39375元已付10000元，尚欠第二年度即2017年11月26至2018年11月25日的租金29375元。印江?西南国际商贸城的物业管理公司为XX公司，物业管理费也由XX公司收取。

　　上述事实有原告华邦XX提交的营业执照、法定代表人居民身份证、《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》、《中国印江·西南国际商贸城委托经营书》、授权委托书复印件各十四份、收据(编号：XXX、XXX、XXX、XXX)复印件四份、物业管理费单据、商铺租金催缴通知、催告图片复印件;被告唐X提交的居民身份证、收据二份、微信聊天截图及原、被告的当庭陈述等证据材料在案佐证。上述证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。

　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点是：1.华邦XX与唐X于2016年10月14日签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》是否应予解除;2.唐X是否应按388.36元/日向华邦XX支付自2020年2月24日起至实际退还商铺之日止的商铺占用费49321.72(计算至2020年6月30日止);3.唐X是否应向华邦XX支付租金29375元及滞纳金;4.唐X是否应向华邦XX支付物业管理费3604元及滞纳金。

　　关于华邦XX与唐X签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》是否应解除的问题。庭审中，唐X明确表示同意解除与华邦XX签订的租赁合同，现华邦XX要求解除与被告唐X于2016年10月14日签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”和《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定，本院予以支持。因华邦XX与唐X签订的《租赁合同》已经解除，唐X应退回承租的位于印江·西南国际商贸城建材城XX35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48号共计14间商铺，在退还上述14间商铺时对于华邦XX转租给案外人罗XX的部分商铺(面积为279.5㎡)应当予以扣除。

　　对于华邦XX要求唐X应按388.36元/日向原告华邦XX支付自2020年2月24日起至实际退还商铺之日止的商铺占用费49321.72元的诉讼请求。庭审查明，唐X于2019年11月与华邦XX口头协商解除租赁合同，双方只达成了对唐X承租的14间商铺部分转租给案外人罗XX(转租面积为279.5㎡)的协议，对于解除《租赁合同》并未达成一致意见，且唐X仍然对其余的商铺继续占有和管理，故唐X仍应自2020年2月24日起至2020年6月30日止支付其余商铺376.75㎡(656.25㎡-279.5㎡)的商铺占用费，商铺占用费按222.95元/日(141750元÷365天÷656.25㎡×376.75㎡)计算为28314.65元(222.95元×127天)。

　　对于华邦XX要求唐X支付租金29375元及滞纳金的诉讼请求。唐X辩称华邦XX向其承诺若在2016年11月26日开业补贴39800元装修费，并要求在39800元装修补贴费中直接扣除29375元租金的辩称因证据不足，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院不予采纳。庭审查明，唐X尚欠华邦XX第二年租金29375元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，故对华邦XX要求唐X支付租金29375元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于华邦XX主张的滞纳金，双方合同虽约定为滞纳金，其性质实为违约金，是对违约方的一种约束;华邦XX在唐X欠付租金的情况下，擅自将唐X承租的商铺采取锁门等方式要求其支付欠付租金，其行为欠妥，同时也违反了合同约定和法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，故对于华邦XX主张的滞纳金本院不予支付。

　　对于原告华邦XX要求被告唐X支付物业管理费3604元及滞纳金的诉讼请求。庭审查明，印江?西南国际商贸城的物业管理公司为XX公司，原告华邦XX向被告唐X主张物业费及滞纳金无事实依据，本院不予支持。

　　为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第一百二十条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、解除原告铜仁XX公司与被告唐X于2016年10月14日签订的《中国印江·西南国际商贸城商铺租赁合同》;

　　二、被告唐X将承租的位于印江·西南国际商贸城建材城XX35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48号共计14间商铺退还原告铜仁XX公司，在退还上述14间商铺时应扣除铜仁XX公司转租给案外人罗XX的商铺(面积为279.5㎡);

　　三、被告唐X于本判决生效之日起十五日内支付原告铜仁XX公司第二年度的租金29375元;

　　四、被告唐X于本判决生效之日起十五日内支付原告铜仁XX公司商铺占用费28314.65元;

　　五、驳回原告铜仁XX公司本案的其他诉讼请求。

　　如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2342元，已减半收取计1171元，由被告唐X负担621元，原告铜仁XX公司负担550元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。

　　审判员　　胡友忠

　　二〇二〇年九月七日

　　书记员　　徐XX