张XX、郑XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

张XX、郑XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终5441号上诉人（原审原告）：张XX，男，汉族，1964年3月15日出生，住辽宁省兴城市金山街光荣XX**楼****，现住廊坊市安次区。委托诉讼代理人：张建松，河北李振田律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：郑XX，男，汉族，1992年8月15日出生，住廊坊，住廊坊市安次区iv> 上诉人（原审被告）：贾XX，男，汉族，1989年12月11日出生，住廊坊，住廊坊市安次区iv> 二上诉人共同委托代理人：洪X，河北XX律师，代理权限详见代理委托书。 上诉人张XX与上诉人郑XX、贾XX房屋买卖合同纠纷一案，张XX与郑XX、贾XX均不服河北省廊坊市安次区人民法院（2017）冀1002民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张XX上诉请求：请求二审法院支持张XX在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，郑XX、贾XX的违约行为明显，一审法院却认定郑XX、贾XX没有违约而不支持上诉人要求郑XX、贾XX承担违约责任的请求没有事实和法律依据。 郑XX、贾XX辩称，本案的发生是由于张XX故意违约造成的，张XX的上诉理由不能成立，请求法庭驳回张XX的全部上诉请求。 郑XX、贾XX上诉请求：撤销原审判决第二项，判决郑XX、贾XX不给付张XX房屋租金10500元。事实和理由：郑XX、贾XX认为2017冀10**民初1483号判决已经认定张XX违反合同约定，违法解除双方所订立的房屋买卖合同构成违约，但该判决第第二项又判决郑XX、贾XX给付张XX租金10500元，不符合双方合同的真实意思表示。 张XX辩称，其上诉没有事实及法律依据，构成违约的是贾XX，其除了应当承担租金之外，还应当按照合同约定承担日千分之二的违约金，张XX只是按照双方的约定行使自己的权利，并没有任何违约行为。 张XX向一审法院起诉请求1.解除原告与被告之间的房屋买卖合同和房屋接收协议；2.被告赔偿原告违约金，按照房屋售价款的日0.2%自2017年6月14日计算至判决之日；3.被告支付原告房屋租金10500元；4.本案诉讼费用由被告负担。：。 一审法院认定事实：对于双方没有异议的事实原审法院予以确认。郑XX提交的廊坊市XX公司、苏XX的证明及苏XX的身份证复印件，证明房屋买卖合同履行过程中郑XX没有违约，是张XX故意违约，由于证人并未出庭作证及接受质询，对上述证据原审法院不予确认。郑XX提交的短信截图并没有显示被告违约的内容，故此对于该证据原审法院不予确认。虽然郑XX提交的二手住房贷款合同是复印件，但是在庭审中张XX认可房屋贷款手续已经办完、房屋贷款审批已经通过，故此对于该证据原审法院予以确认。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”，本案中郑XX及贾XX均认可贾XX系受郑XX委托与张XX签订的房屋买卖合同，张XX可以选定贾XX为其相对人。郑XX委托贾XX与张XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且并不违反法律法规强制性，真实合法有效。合同签订后，郑XX按照合同约定履行了向张XX支付定金及首付款的义务。虽然张XX主张根据本案争议的房屋买卖合同第八条：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”的约定郑XX没有在2017年6月13日前办理过户手续构成违约，对此原审法院认为，由于本案的房屋买卖是以按揭贷款方式支付房款，故此双方均清楚在房屋贷款办理完毕前本案争议房屋是无法进行转移登记手续的，何时能够办理完房屋贷款手续是未知的，导致办理房屋转移登记手续的日期的不能确定，在2017年6月13日前房屋贷款手续未办理完毕导致争议房屋未能在2017年6月13日办理房屋转移登记对于双方来说均属于不可抗力，郑XX及贾XX并不构成违约，故此对于张XX的上述主张原审法院不予支持。在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日向贾XX发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约。由于张XX及贾XX均同意解除房屋买卖合同及房屋接收协议，对于张XX要求解除双方之间的房屋买卖合同和房屋接收协议的主张原审法院予以支持。双方签订的房屋接收协议第五条约定:“若原房屋买卖合同无法履行而终止，乙方（贾XX）应向甲方（张XX）支付租金3500元/月，期限自乙方接收该房屋时起至搬离之日止”，贾XX在2017年3月31日接收房屋，2017年6月30日张XX向贾XX发出解除房屋买卖合同告知书，时间为3个月。 综上所述，对于张XX要求解除双方之间的房屋买卖合同和房屋接收协议的诉讼请求原审法院予以支持。对于张XX要求贾XX赔偿违约金的诉讼请求原审法院不予支持。对于张XX要求贾XX支付3个月租金10500元的诉讼请求原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第四百零三条规定，判决：一、解除原告张XX与被告贾XX于2017年2月1日签订的房屋买卖合同及于2017年3月31日签订的房屋接收协议。二、被告贾XX于本判决生效之日起十日内支付给原告张XX租金10500元。三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取81.5元，由被告贾XX负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。 关于张XX的上诉请求是否成立的问题，本院认为，双方订立的《房屋买卖合同》第四条第4项约定：“如乙方（购房人）未按规定方式和时间付款或者因乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户，导致房屋产权交易完毕时间超过合同期限每逾期一日，按房屋售价的0.2%向甲方缴纳违约金，逾期十日以上即视为乙方不履行本合同，视为乙方违约，甲方有权解除合同，由乙方承担违约责任。”依照上述约定，在房屋产权交易完毕时间超过合同期限的情况下，张XX作为房屋的出卖人即可向作为买受人的郑XX一方主张违约金，超过10日的还可主张解除合同，但其前提是房屋的买受人“未按规定方式和时间付款”或者“乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”。本案中，郑XX作为房屋的买受人，既不存在“未按规定方式和时间付款”的情况，也不存在“未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”，自始至终郑XX一方都在积极履行合同义务，并不存在违约的行为，当然不应当承担违约责任。《房屋买卖合同》第八条同时约定：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”，对此应怎样理解，本院认为，对合同条款的理解，应当本着实现合同目的方向去理解，同时不能违背常理和生活常识。《房屋买卖合同》第八条的侧重点，是强调无论房价涨与跌，房本满两后都要办理过户。而本案中双方约定的付款方式是按揭贷款，必然要贷款下来之后才能办理过户。如果贷款还未办理下来就要过户，作为一个正常房屋的出卖人是不会同意的。况，办理房屋的过户手续况也需要双方的配合，同时还要受房屋产权部门相关工作流程的制约，只要积极履行义务，没有怠于履行办理过户手续，就不应当认定违约。故本案中张XX主张郑XX违约缺乏事实依据。反之，在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于郑XX、贾XX的上诉请求是否成立的问题，本院认为，双方签订的房屋接收协议第五条约定:“若原房屋买卖合同无法履行而终止，乙方（贾XX）应向甲方（张XX）支付租金3500元/月，期限自乙方接收该房屋时起至搬离之日止”，被告在2017年3月31日接收房屋，2017年6月30日原告向被告发出解除房屋买卖合同告知书，时间为3个月。因在上述3个月时间内涉案房屋为贾XX占有使用，一审法院按照双方合同的约定判令贾XX给付相应租金并无不当。 综上所述，张XX与贾XX、郑XX的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费225元，由上诉人张XX负担163元，由上诉人郑XX、贾XX负担62元。 本判决为终审判决。 审判长　　王XX 审判员　　崔XX 审判员　　罗XX 书记员　　韦XX上诉人（原审被告）：贾XX，男，汉族，1989年12月11日出生，住廊坊，住廊坊市安次区iv> 二上诉人共同委托代理人：洪X，河北XX律师，代理权限详见代理委托书。 上诉人张XX与上诉人郑XX、贾XX房屋买卖合同纠纷一案，张XX与郑XX、贾XX均不服河北省廊坊市安次区人民法院（2017）冀1002民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张XX上诉请求：请求二审法院支持张XX在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，郑XX、贾XX的违约行为明显，一审法院却认定郑XX、贾XX没有违约而不支持上诉人要求郑XX、贾XX承担违约责任的请求没有事实和法律依据。 郑XX、贾XX辩称，本案的发生是由于张XX故意违约造成的，张XX的上诉理由不能成立，请求法庭驳回张XX的全部上诉请求。 郑XX、贾XX上诉请求：撤销原审判决第二项，判决郑XX、贾XX不给付张XX房屋租金10500元。事实和理由：郑XX、贾XX认为2017冀10**民初1483号判决已经认定张XX违反合同约定，违法解除双方所订立的房屋买卖合同构成违约，但该判决第第二项又判决郑XX、贾XX给付张XX租金10500元，不符合双方合同的真实意思表示。 张XX辩称，其上诉没有事实及法律依据，构成违约的是贾XX，其除了应当承担租金之外，还应当按照合同约定承担日千分之二的违约金，张XX只是按照双方的约定行使自己的权利，并没有任何违约行为。 张XX向一审法院起诉请求1.解除原告与被告之间的房屋买卖合同和房屋接收协议；2.被告赔偿原告违约金，按照房屋售价款的日0.2%自2017年6月14日计算至判决之日；3.被告支付原告房屋租金10500元；4.本案诉讼费用由被告负担。：。 一审法院认定事实：对于双方没有异议的事实原审法院予以确认。郑XX提交的廊坊市XX公司、苏XX的证明及苏XX的身份证复印件，证明房屋买卖合同履行过程中郑XX没有违约，是张XX故意违约，由于证人并未出庭作证及接受质询，对上述证据原审法院不予确认。郑XX提交的短信截图并没有显示被告违约的内容，故此对于该证据原审法院不予确认。虽然郑XX提交的二手住房贷款合同是复印件，但是在庭审中张XX认可房屋贷款手续已经办完、房屋贷款审批已经通过，故此对于该证据原审法院予以确认。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”，本案中郑XX及贾XX均认可贾XX系受郑XX委托与张XX签订的房屋买卖合同，张XX可以选定贾XX为其相对人。郑XX委托贾XX与张XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且并不违反法律法规强制性，真实合法有效。合同签订后，郑XX按照合同约定履行了向张XX支付定金及首付款的义务。虽然张XX主张根据本案争议的房屋买卖合同第八条：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”的约定郑XX没有在2017年6月13日前办理过户手续构成违约，对此原审法院认为，由于本案的房屋买卖是以按揭贷款方式支付房款，故此双方均清楚在房屋贷款办理完毕前本案争议房屋是无法进行转移登记手续的，何时能够办理完房屋贷款手续是未知的，导致办理房屋转移登记手续的日期的不能确定，在2017年6月13日前房屋贷款手续未办理完毕导致争议房屋未能在2017年6月13日办理房屋转移登记对于双方来说均属于不可抗力，郑XX及贾XX并不构成违约，故此对于张XX的上述主张原审法院不予支持。在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日向贾XX发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约。由于张XX及贾XX均同意解除房屋买卖合同及房屋接收协议，对于张XX要求解除双方之间的房屋买卖合同和房屋接收协议的主张原审法院予以支持。双方签订的房屋接收协议第五条约定:“若原房屋买卖合同无法履行而终止，乙方（贾XX）应向甲方（张XX）支付租金3500元/月，期限自乙方接收该房屋时起至搬离之日止”，贾XX在2017年3月31日接收房屋，2017年6月30日张XX向贾XX发出解除房屋买卖合同告知书，时间为3个月。 综上所述，对于张XX要求解除双方之间的房屋买卖合同和房屋接收协议的诉讼请求原审法院予以支持。对于张XX要求贾XX赔偿违约金的诉讼请求原审法院不予支持。对于张XX要求贾XX支付3个月租金10500元的诉讼请求原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第四百零三条规定，判决：一、解除原告张XX与被告贾XX于2017年2月1日签订的房屋买卖合同及于2017年3月31日签订的房屋接收协议。二、被告贾XX于本判决生效之日起十日内支付给原告张XX租金10500元。三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取81.5元，由被告贾XX负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。 关于张XX的上诉请求是否成立的问题，本院认为，双方订立的《房屋买卖合同》第四条第4项约定：“如乙方（购房人）未按规定方式和时间付款或者因乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户，导致房屋产权交易完毕时间超过合同期限每逾期一日，按房屋售价的0.2%向甲方缴纳违约金，逾期十日以上即视为乙方不履行本合同，视为乙方违约，甲方有权解除合同，由乙方承担违约责任。”依照上述约定，在房屋产权交易完毕时间超过合同期限的情况下，张XX作为房屋的出卖人即可向作为买受人的郑XX一方主张违约金，超过10日的还可主张解除合同，但其前提是房屋的买受人“未按规定方式和时间付款”或者“乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”。本案中，郑XX作为房屋的买受人，既不存在“未按规定方式和时间付款”的情况，也不存在“未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”，自始至终郑XX一方都在积极履行合同义务，并不存在违约的行为，当然不应当承担违约责任。《房屋买卖合同》第八条同时约定：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”，对此应怎样理解，本院认为，对合同条款的理解，应当本着实现合同目的方向去理解，同时不能违背常理和生活常识。《房屋买卖合同》第八条的侧重点，是强调无论房价涨与跌，房本满两后都要办理过户。而本案中双方约定的付款方式是按揭贷款，必然要贷款下来之后才能办理过户。如果贷款还未办理下来就要过户，作为一个正常房屋的出卖人是不会同意的。况，办理房屋的过户手续况也需要双方的配合，同时还要受房屋产权部门相关工作流程的制约，只要积极履行义务，没有怠于履行办理过户手续，就不应当认定违约。故本案中张XX主张郑XX违约缺乏事实依据。反之，在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于郑XX、贾XX的上诉请求是否成立的问题，本院认为，双方签订的房屋接收协议第五条约定:“若原房屋买卖合同无法履行而终止，乙方（贾XX）应向甲方（张XX）支付租金3500元/月，期限自乙方接收该房屋时起至搬离之日止”，被告在2017年3月31日接收房屋，2017年6月30日原告向被告发出解除房屋买卖合同告知书，时间为3个月。因在上述3个月时间内涉案房屋为贾XX占有使用，一审法院按照双方合同的约定判令贾XX给付相应租金并无不当。 综上所述，张XX与贾XX、郑XX的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费225元，由上诉人张XX负担163元，由上诉人郑XX、贾XX负担62元。 本判决为终审判决。 审判长　　王XX 审判员　　崔XX 审判员　　罗XX 书记员　　韦XX二上诉人共同委托代理人：洪X，河北XX律师，代理权限详见代理委托书。上诉人张XX与上诉人郑XX、贾XX房屋买卖合同纠纷一案，张XX与郑XX、贾XX均不服河北省廊坊市安次区人民法院（2017）冀1002民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张XX上诉请求：请求二审法院支持张XX在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，郑XX、贾XX的违约行为明显，一审法院却认定郑XX、贾XX没有违约而不支持上诉人要求郑XX、贾XX承担违约责任的请求没有事实和法律依据。郑XX、贾XX辩称，本案的发生是由于张XX故意违约造成的，张XX的上诉理由不能成立，请求法庭驳回张XX的全部上诉请求。郑XX、贾XX上诉请求：撤销原审判决第二项，判决郑XX、贾XX不给付张XX房屋租金10500元。事实和理由：郑XX、贾XX认为2017冀10**民初1483号判决已经认定张XX违反合同约定，违法解除双方所订立的房屋买卖合同构成违约，但该判决第第二项又判决郑XX、贾XX给付张XX租金10500元，不符合双方合同的真实意思表示。张XX辩称，其上诉没有事实及法律依据，构成违约的是贾XX，其除了应当承担租金之外，还应当按照合同约定承担日千分之二的违约金，张XX只是按照双方的约定行使自己的权利，并没有任何违约行为。张XX向一审法院起诉请求1.解除原告与被告之间的房屋买卖合同和房屋接收协议；2.被告赔偿原告违约金，按照房屋售价款的日0.2%自2017年6月14日计算至判决之日；3.被告支付原告房屋租金10500元；4.本案诉讼费用由被告负担。：。一审法院认定事实：对于双方没有异议的事实原审法院予以确认。郑XX提交的廊坊市XX公司、苏XX的证明及苏XX的身份证复印件，证明房屋买卖合同履行过程中郑XX没有违约，是张XX故意违约，由于证人并未出庭作证及接受质询，对上述证据原审法院不予确认。郑XX提交的短信截图并没有显示被告违约的内容，故此对于该证据原审法院不予确认。虽然郑XX提交的二手住房贷款合同是复印件，但是在庭审中张XX认可房屋贷款手续已经办完、房屋贷款审批已经通过，故此对于该证据原审法院予以确认。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”，本案中郑XX及贾XX均认可贾XX系受郑XX委托与张XX签订的房屋买卖合同，张XX可以选定贾XX为其相对人。郑XX委托贾XX与张XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且并不违反法律法规强制性，真实合法有效。合同签订后，郑XX按照合同约定履行了向张XX支付定金及首付款的义务。虽然张XX主张根据本案争议的房屋买卖合同第八条：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”的约定郑XX没有在2017年6月13日前办理过户手续构成违约，对此原审法院认为，由于本案的房屋买卖是以按揭贷款方式支付房款，故此双方均清楚在房屋贷款办理完毕前本案争议房屋是无法进行转移登记手续的，何时能够办理完房屋贷款手续是未知的，导致办理房屋转移登记手续的日期的不能确定，在2017年6月13日前房屋贷款手续未办理完毕导致争议房屋未能在2017年6月13日办理房屋转移登记对于双方来说均属于不可抗力，郑XX及贾XX并不构成违约，故此对于张XX的上述主张原审法院不予支持。在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日向贾XX发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约。由于张XX及贾XX均同意解除房屋买卖合同及房屋接收协议，对于张XX要求解除双方之间的房屋买卖合同和房屋接收协议的主张原审法院予以支持。双方签订的房屋接收协议第五条约定:“若原房屋买卖合同无法履行而终止，乙方（贾XX）应向甲方（张XX）支付租金3500元/月，期限自乙方接收该房屋时起至搬离之日止”，贾XX在2017年3月31日接收房屋，2017年6月30日张XX向贾XX发出解除房屋买卖合同告知书，时间为3个月。综上所述，对于张XX要求解除双方之间的房屋买卖合同和房屋接收协议的诉讼请求原审法院予以支持。对于张XX要求贾XX赔偿违约金的诉讼请求原审法院不予支持。对于张XX要求贾XX支付3个月租金10500元的诉讼请求原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第四百零三条规定，判决：一、解除原告张XX与被告贾XX于2017年2月1日签订的房屋买卖合同及于2017年3月31日签订的房屋接收协议。二、被告贾XX于本判决生效之日起十日内支付给原告张XX租金10500元。三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取81.5元，由被告贾XX负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。关于张XX的上诉请求是否成立的问题，本院认为，双方订立的《房屋买卖合同》第四条第4项约定：“如乙方（购房人）未按规定方式和时间付款或者因乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户，导致房屋产权交易完毕时间超过合同期限每逾期一日，按房屋售价的0.2%向甲方缴纳违约金，逾期十日以上即视为乙方不履行本合同，视为乙方违约，甲方有权解除合同，由乙方承担违约责任。”依照上述约定，在房屋产权交易完毕时间超过合同期限的情况下，张XX作为房屋的出卖人即可向作为买受人的郑XX一方主张违约金，超过10日的还可主张解除合同，但其前提是房屋的买受人“未按规定方式和时间付款”或者“乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”。本案中，郑XX作为房屋的买受人，既不存在“未按规定方式和时间付款”的情况，也不存在“未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”，自始至终郑XX一方都在积极履行合同义务，并不存在违约的行为，当然不应当承担违约责任。《房屋买卖合同》第八条同时约定：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”，对此应怎样理解，本院认为，对合同条款的理解，应当本着实现合同目的方向去理解，同时不能违背常理和生活常识。《房屋买卖合同》第八条的侧重点，是强调无论房价涨与跌，房本满两后都要办理过户。而本案中双方约定的付款方式是按揭贷款，必然要贷款下来之后才能办理过户。如果贷款还未办理下来就要过户，作为一个正常房屋的出卖人是不会同意的。况，办理房屋的过户手续况也需要双方的配合，同时还要受房屋产权部门相关工作流程的制约，只要积极履行义务，没有怠于履行办理过户手续，就不应当认定违约。故本案中张XX主张郑XX违约缺乏事实依据。反之，在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于郑XX、贾XX的上诉请求是否成立的问题，本院认为，双方签订的房屋接收协议第五条约定:“若原房屋买卖合同无法履行而终止，乙方（贾XX）应向甲方（张XX）支付租金3500元/月，期限自乙方接收该房屋时起至搬离之日止”，被告在2017年3月31日接收房屋，2017年6月30日原告向被告发出解除房屋买卖合同告知书，时间为3个月。因在上述3个月时间内涉案房屋为贾XX占有使用，一审法院按照双方合同的约定判令贾XX给付相应租金并无不当。综上所述，张XX与贾XX、郑XX的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人张XX负担163元，由上诉人郑XX、贾XX负担62元。本判决为终审判决。审判长　　王XX审判员　　崔XX审判员　　罗XX书记员　　韦XX